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新築アパートを4年で売却!数年で退職金並みの資産を作れる不動産。「経営セーフティ共済」に入ってみる。

ふんどし王子さん_画像 ふんどし王子さん 第96話 著者のプロフィールを見る

2022/5/5 掲載

こんにちは!ふんどし王子です。今回は新築アパートを売却した話をします。

結論から言うと、購入した時より1千万円ほど高く売却できました。4年ほど運用して残債も減っていたので、極東船長さんがおっしゃるキャッシュフロー7年分には届きませんが、5年分くらいが手元に残りました。

利回り9%で売りに出して、1ヵ月ほどで売却まで行きました。半年から一年かけて、家賃を受け取りながら売却しようと思っていたので驚きました!( 受け取るはずの家賃が惜しいと思いました・笑 )

もともと売る気はなかったのですが、ウッドショックなどの様々な部材が値上がりするインフレで新築投資が難しくなる中、築浅物件にはどんな反響があるかと試しに出してみました。

保有していれば修繕や退去も発生しますし、将来の売れる価格も予測でしかありません。たまには手仕舞いをして利益を確定させるのも良いと考えています。

■ 数年間の運用で一般企業の退職金並みの資産を築ける

買主の方は法人で、融資条件を聞くと普通の投資家にはなかなか難しいような条件でした。具体的には頭金をかなり多く入れておられました。物件( モノ )の値段は上がっていますが、融資条件( 担保評価 )は数年前と変わらないと感じます。

吉川英一さんや波乗りニーノさんには「 もったいないなぁ 」と言われましたが、「 では、要りますか? 」と聞くと「 少し高いなぁ 」とおっしゃっていました(笑)。絶妙な値付けだったようです。

投資額よりも1千万円ほど高く売りましたが、最近の見積もりを考えると再取得原価は1千万以上上がっているので、購入した人も十分に儲かると思います。( 部屋の平均の面積は43u以上あります )

毎年利回り9%の家賃を受け取るので、毎年利回りが1%上がっていくようなものです。築10年の頃には実質利回りは14-15%程度になっていると思います。融資条件が良ければ自分でも欲しいレベルです。

金持ち父さん貧乏父さんのロバートキヨサキさんは「 テーブルにはチップを残しておけ 」と言っていますが、購入された方にも十分チップを残せたのではないかと思います。

この取引でいくら儲かったかと言うと、4年間で累計家賃約2,400万円を受取り、売却益として1千万円を得ました。新築時の頭金は1千万円ですが、これが4年間で数倍になっているのは凄いと思います。

このアパートを建てた当時はまだサラリーマンだったことも懐かしいです。この後で会社を辞めて、ポールさんと世界一周旅行に行きました。会社を辞めてからも、資産を増やせることがわかります。

持っている間も家賃が入り、売却するとまた利益が得られる。数年間の運用で、一般企業の退職金並みの資産を築けるのが不動産投資の魅力ではないでしょうか。

■ 「 経営セーフティ共済 」の魅力

このようなことを書くと、売却メインなの?と思われるかもしれませんが、実際にはキャッシュフローを重視しており、売却益は出たらラッキーくらいに想定しています。

しかし、持ち続ける場合も、売却する場合も、厳しい目線で仕入れるのが大事なのは同じです。ワタクシは新築アパートを土地から仕入れて企画して建てています。そうでなければ、ここまで利益は伸びなかったでしょう。

それに、不動産投資は売却して終わりではありません。税金を支払い、瑕疵担保責任の期間が終わって、ようやくゴールだと思っています。そういう意味では、まだ本当のゴールには至っていません。

当然、この先に税金もかかってくるので、これを機に「 経営セーフティ共済 」に加入するつもりです。

参照:https://www.smrj.go.jp/kyosai/tkyosai/about/installment/index.html

以下は経営セーフティ共済についての説明をHPから引用した同共済の特徴です。

払い込んだ掛金は税法上、法人の場合は損金、個人の場合は必要経費に算入できます。また、1年以内の前納掛金も払い込んだ期の損金または必要経費に算入できます。前納の期間が1年を超えるものは、各事業年度末( 決算期 )において、期間の経過に応じて、必要経費または損金の額に算入できます。個人事業の場合、事業所得以外の収入( 不動産所得等 )には、掛金の必要経費としての算入が認められないのは注意が必要です。

このように、損金でお金が貯められる効果があり、40カ月以上の掛け金納付で返金率が100%となります。12ヵ月を超えると一時貸付金( 掛けている年数によって限度額は変わる )を利用できるのも魅力です。急な出費などにも活用出来ると思います。

注意点として、解約時は利益となるので、大規模修繕や退職金など経費と相殺できるタイミングを見計らう必要があるでしょう。

昔、先輩の投資家さんが「 経営セーフティ共済の掛け金限度額800万円なんてすぐに到達しちゃうよ 」とおっしゃっており、「 いやいや、800万円とか無理でしょ 」と思っていましたが、売却益などあると数年で達成できると思いました。自分の成長を感じます(笑)

■ マイルやポイントを活用するお金持ち

それでも納税額はかなりのものになると思うので、納税はクレジットカードで払いたいと思います。決済手数料は掛かりますが、経費計上出来ますし、マイルを手数料で購入すると考えるとお得です。

ワタクシが使っているカードは100円で1.5マイル貯まるので、35万円くらいで片道航空券を発券することが出来る計算です。県外のセミナーなど呼ばれたときにマイルを使って移動するとさらにお得です(笑)

お金持ちほど、お金を使わずに、マイルやポイントの副産物を活用しながら、旅行などを楽しんでいると感じます。ワクチン接種が進み、コロナも落ち着いてきたので、ワタクシも県外への出張など楽しもうと思います。


地元の不動産会社さんの研究で講師をさせていただきました

夏に向けて、いくつかセミナーの予定も入っております。お会いできる皆さん、よろしくお願いします!

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

■ 大日本☆ふんどし王子さん(命名 加藤ひろゆきさん)

ふんどし王子さん

高卒・製造業のサラリーマン大家
富山県在住、家族は妻と長男(5才)次男(1才)

ブログ:
高卒・製造業が不動産投資でお金持ちになる方法!

☆不動産投資を始めたきっかけ等は大家列伝に詳しく載っています
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】


■ 経歴

□1985年
富山県の兼業農家の5人兄弟の末っ子(双子)として誕生する

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、お金持ちになることを決意

□2003年
工業高校を卒業後、地元の大手自動車メーカー系列の会社に就職
交代勤務の現場で働きながら1カ月に10万円ずつ貯金する

□2008年
株・FXで300万円以上溶かす

□2009年
2世帯住宅を建てる
2,500万円(利回り6.8%)

□2011年
6部屋の中古アパートを購入
1,200万円(利回り21%)

□2012年
兄と法人を設立

高岡市区分購入(売却済)

□2013年
8部屋の中古アパートを購入(売却済)
2,500万円(利回り18%)

富山駅前区分購入(売却済)

富山市内区分購入(売却済)

□2016年
ガレージハウスを購入
200万円(リフォーム後利回り18%)

廃墟購入
65万円(仲間の投資家がリフォームし4.5万円で賃貸予定、利益折半)

廃墟購入
50万円(仲間の投資家がリフォームし4万円で賃貸、利益折半)

1,200万円で戸建てを新築する(利回り10.4%)

□2017年
1,200万円の中古マンションを購入(利回り23%)

4,100万円のアパートを新築する(利回り9.8%)

□2018年
6,150万円のアパートを新築する(利回り10.2%)

2,500万円で中古アパートを購入(利回り21%)

□2019年
所有物件を複数売却し2,000万円以上の売却益を得る
戸建て2戸購入、更地一筆購入

□2020年
7,200万円のアパートを新築する(利回り10%)


■著書

ふんどし王子さん:著書
高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法!

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