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現金不足でもうすぐ倒産!?税理士からの忠告とキャッシュを増やすための作戦2つ

ガングロ大家さん_画像 ガングロ大家さん 第29話 著者のプロフィールを見る

2024/5/14 掲載

こんにちは♪
ノリで生きてるガングロ不動産でーす!!(^^♪

メガ大家さんを目指して去年は物件を買いまくったので、満室時家賃年収は2億円まであとちょっとというところまで来ました!!ノリだけでもここまで来れるんだなーって、調子に乗っていたらどん底に落ちました(TT)

本当にめちゃめちゃ焦りました!!
今回はそのエピソードをシェアさせて頂きます♪

■3~4か月後に倒産?税理士から告げられた衝撃の言葉

時期はちょっと前まで遡ります。半期決算の時の事です。

「うちの会社、今期はいい物件をガンガン購入したし、物件売却も3件あったし、儲かりすぎてて税理士が腰ぬかすんじゃないのー?www」と考えながらノリノリで税理士に会いに行きました。

しかしところがどっこい、税理士から衝撃の真実を聞かされるのです!

「キャッシュフローが赤字なので、このまま行くと会社倒産しますよ」

・・・は?
・・・赤字?

すべての物件が単体で収支黒字になるように購入してるのに何かの間違いでしょ??!

理由を訊くと、「中身まではまだ精査できていないが、単純に収入より支出が多い」との事。中身の精査をしなくても、大きい支出で心あたりがあるものが2つありました。

「物件の購入費用」と「リフォーム費用」です。

なるべくフルローンやオーバーローンで物件を購入していましたが、例えフルローンでも仲介手数料や登録免許税等の諸経費は現金の持ち出しになるし、オーバーローンでもリフォーム費用の一部は現金の持ち出しになります。

それだけならまだ耐えられたのですが、年末に購入した物件はどうしても欲し過ぎて「頭金3,000万円+諸経費+リフォーム代」を現金で負担したので、一気にキャッシュポジションが悪化したのです。

「物件に惚れるな、命取りになる」とはよく言ったものですよね。その物件は物件資料を見ただけでベタ惚れしちゃってノールック買付。思ったほど銀行評価が出なかったけど刺し違えても買う覚悟で頭金を入れて買っちゃったんですよね。

表面利回り10%で期間20年で頭金1割で融資を組んでいるので、返済比率も結構圧迫しちゃっている物件です。冷静に考えてみるとヤバい物件ですねwww

・・・あ、話がそれちゃいましたw

本当はダメなのですが、帳簿を半年くらい付けていなかったので、自分の財政状況を知らないまま、ガンガン物件を購入して、その付けが回って来たという事です!!

今までマジでノリだけで生きてきたつけが回ってきた・・・っと、さすがの私も青ざめましたwww

キャッシュアウトしたら倒産するやーん!
父さんから引き継いだ会社が倒産ってダジャレ言ってる場合じゃないよ!!
( ̄∇ ̄;ハッハッハ

何とかするしかないので、冷静になって、キャッシュアウトする時期を税理士に算出してもらいました。キャッシュアウトする時期は・・・なんと・・・3~4か月後に迫っていました!( ̄∇ ̄;ハッハッハ

「残り3ヵ月で最低1,000万円の現金を用意しなければならない。あと3ヵ月もあればどうにかなる。むしろ今の時期に気づいて良かった」

悩んでも仕方ないので前向きにキャッシュを増やす作戦を考えることにしました。

ダイアグラム 自動的に生成された説明

■とにかくキャッシュを増やすための作戦2つ

【作戦1】「満室大作戦」

うちは空室が多い築古物件を購入して、リフォーム後に家賃を引き上げて満室にするという不動産再生投資の手法を主に行っているのですが、まだ大規模修繕工事中の物件が3棟ありました。

税理士は、「不動産再生は金食い虫で、同時進行で3棟もやるのは無謀そのものだ」と言います。不動産再生のお金の流れは、下記の通りです。物件が正常に回りだすまでにかなりのお金と時間がかかります。

確かに、ノリだけで取り組むのはちょっと無謀だったのかも・・・( ゚Д゚)

その時点で、うちのリフォーム済の空室の家賃の合計は月額150万円でした。満室にするしかないですね。空室を埋めるために必死で休みなく働きました。

家具家電の設置や、物件清掃(室内・エレベーター・集合ポスト・ゴミ置き場)や、ちょっとしたところの修理(電灯交換、エアコン交換、ヒンジ交換、戸車交換、水栓交換、給湯器交換等)などを行い、居心地の良い物件作りを意識しました。

すると繁忙期だったこともあり、募集を行った部屋は全て申し込みをいただき、満室にすることが出来ました。

屋内, 暮らし, 部屋, 窓 が含まれている画像 自動的に生成された説明

【作戦2】「物件売却大作戦」

短期で1,000万円を作るとなると皆さんもご存じの通り、物件の売却が有効です。手始めに未利用不動産を中心に3件売り出しました。本当はまだ売りたくない物件だったので高めの売却価格を設定したところ、反響は多いものの全く売れませんw。

やけっぱちになって、満室の物件を全て売りに出してみましたwww。
「どれか1つでも売れてくれ」と祈っていたら、1つ物件の売却が決まりました。ギリギリセーフwww

■ギリギリで倒産の危機を回避

今回はなんとか倒産の危機を回避することが出来ました。
あっさりと書いていますが毎日、昼はDIYで肉体労働、夜はデスクワークをしていたので、精神的にも肉体的にも極限状態で辛かったです。

経営者として会社の数字を見ることは基本中の基本で、それをサボった故の苦難でしたw。税理士に言われて心に残った言葉があります。

「あなたは物件ばっかり見て、会社の数字を見ていないからダメなんだよ。これからは会社の数字もしっかり見て行こうね」

ハイ、肝に銘じます。

自分なりに精査して良い物件を買っているつもりでしたが、資金繰りに関してあまりにも無頓着でした。良い物件を買えても、目先の現金が足りなければアウトです。

キャッシュは大事!

私の失敗体験が何かのお役に立てば幸いですw(全国のコラム読者の皆様は私のように調子に乗って失敗することはないと思いますがw)。ガングロでした♪

 

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※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

ガングロ大家さん

ガングロ大家さん

不動産賃貸業
宅建業

プロフィールの詳細を見る

経歴
  • □1984年
    社長令嬢として産まれる

    □2005年
    大学2年生の時に中州のキャバクラでアルバイトを始める

    □2007年
    熊本の父親の会社に月収14万円で経理として雇われる
    姉が同会社に不動産部を設立。姉が営業、自分が経理を担当する

    ホストと付き合ってシャンパンタワー代100万円を借金する⇒半年で破局
    キャバ嬢アルバイトに復活し、昼は経理、夜はキャバ嬢として働く

    □2008年
    会社で競売不動産の再販業を始める

    □2009年
    成り上がり不動産大家の息子とお付き合いを始める⇒破局

    □2010年
    区分マンションの売買仲介を始める

    □2011年
    宅建士合格

    □2013年
    個人で初めて中古区分マンション購入(売却済)

    □2014年
    今の旦那と知り合う
    結婚前に旦那と連帯債務で中古戸建を住宅ローンで購入
    ⇒半年でスピード婚

    □2015年
    1.8億円の築古RCを購入(売却済)

    □2016年
    熊本地震で自社ビル倒壊
    地震被害による入居者の引っ越し斡旋、自社ビル移転を経験

    □2018年
    木造アパート新築(売却済)

    □2020年
    コインパーキング用地取得
    5.4億中古RC物件購入

    □2021年
    父親の会社(製造業)を退社
    不動産部(資産管理会社)を引き継いで独立する

    競売で購入した土地の周辺を2年掛かりで地上げし、売却益5,000万円を叩き出す

    築古RCと無担保土地を売却
    売却後現金3億円を手にし、社長(父親)に1億円退職金支払って社長交代、自分が社長に

    □2022年
    今の所有物件だけではキャッシュフローが赤字になる事に気付き、3億円の築浅RCを購入

    現金が尽きた為、買取再販事業に力を入れる

    □2023年
    一棟マンション 5棟 、貸地 3箇所、事業用物件 3件を所有
    家賃年収1.2億円 返済比率56%

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