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【新連載】見たのにノールック買付。俺(53)の不動産人生はこうして始まった

53さん_画像 53さん 第1話 著者のプロフィールを見る

2022/5/13 掲載

■ はじめに

俺みたいな投資家がいたって良いと思う。
別にリタイアを目指してはいないし、お金だって困ってない。働くことも好きだ。ただほんの少し裕福な生活がしたくて不動産投資を始めた。

なんなら俺は既婚者だけど人妻とデートがしたい。そのためには軍資金が必要だった。
不動産投資をはじめた動機はそんなもんだった。超適当。

そんな適当な動機で2019年の8月から始めた俺の不動産投資は、この原稿を書いている2022年3月でまる2年と半年が経った。

ベテラン大家さんからするとまだまだ生まれたてのクリオネのごとき存在で、可愛いだけで全く経験が足りていない。ただ、この失敗談が同じ時期にはじめた同士たちの参考になれば幸いだし、むしろ俺と同じように失敗すればいいのに。

先日この原稿を書くために現在の不動産の資産状況を整理してみた。

  • 【 収益不動産合計 】
  • 予定年間家賃収入 2,286万円
  • 月々の返済比率約 41.6%
  • 年間キャッシュフロー 約905万円( たぶん )

キャッシュフローがたぶんとなっているのは大阪人の「 しらんけど 」みたいな意味合いもあるんだけど、もちろんずっと満室とは限らないのと、新築物件の固定資産税がまだ来ていないので、最終キャッシュフローがわからない( 調べてない )ためなんだ。

ただ、一番ボリュームのあるその新築アパートがサブリースなので家賃収入については固いため、そこまで大きく数字がブレることはないかと思っている。お願いブレないで。

属性も言っておきます。

  • 非上場企業 役員のエリート
  • 年収:1,500万
  • 現金:2,000万
  • 住宅ローン、車のローン:5,000万

こんな感じ。
どうですか?結構属性いいでしょ?お医者さんとかにはかなわないけど。

こんな属性ならそりゃ不動産楽勝でしょうねって言うかもしれないけど、そんなわけないやんww
ここからとんでもぇ失敗を繰り返して行くから、俺はこんな先輩大家さんから見たら普通な感じの中途半端な資産でコラム書かせてもらうことになったわけよ。

というわけで前おきが長くなったけど、最初の物件の失敗談を書いていきます。

これは不動産投資に苦しむエリートサラリーマンの物語だ。

■ その物件は某ポータルサイトでみつけた

俺はご自慢のレクサスで物件に向かっていた。なんのポータルサイトだったか忘れたのだけど、まぁ、一応見ておくかー、みたいな程度の物件を見に行く車の中のことだった。

信号待ちの時ですら、物件の検索をするほどに俺は築古戸建てに飢えていた。

もはや病気だった。
一度先輩に風俗に連れて行ってもらった青年が、もう一度自分で通うためにお金を貯めて耐えているときの飢餓感に酷似していた。

信号が赤にかわり、車を停止する。

ブレーキを踏むだけでパーキングブレーキがかかって、アクセルを踏めばレバーを動かすことなくドライブに切り替わるから、信号待ちの間にスマホを見ても迷惑をかけることもない( 本当はだめかもしれない )。

そして一つの物件に目をとめた。

安かった。400万弱なのに、60uの土地があり、エリアからすると500万後半から600万前半くらいの土地値がついていそうな物件だった。

前の車が発進したので、スマホから目を離し、頭の中でシミュレーションする。いくらくらいで買えるだろうか。リフォームはいくらかかるだろうか。

もちろんわからない。
なぜなら俺は素人なので、シミュレーションしても全然わからない。
わからないけど眉間にしわを寄せてシミュレーションをするフリをする。
誰も俺を見ていないのに。

一応投資家であるという体裁のためなのか、一体なんのために俺はシミュレーションのフリをしているのだろう。誰と戦っているのだろう。

また信号待ちになったので、車を停止してスマホを見る。
やはり何もわからないけれども。

ポータルサイトの「 お気に入り 」にとりあえず入れておいて、あとからゆっくり見ようか。
最初はそんな程度だったんだけど・・・

 

んん?

 

お気に入りの件数を見ると20件を超えているやん!!

 

ええええ!?

 

こんなにお気に入りがついてるのは初めてだぞ?( ※不動産を始めてせいぜい3ヶ月くらいしか探していません )

俺は慌てて、道路の端に車をとめて、ゆっくりと物件の検討に入った。

検討などと格好をつけているけれど、もちろん何もわからないので、適当に外観を見てからなんかキレイそうだなとふんわり思っただけで、即不動産屋さんに電話をかける。

実は俺がこれから元々行こうとしていた物件のすぐ近くに、お気に入り20件の物件があるのだ。
なにせお気に入り20件だ。自分では全然わからないけど、20件なのだから素敵な物件に決まっている。

ポータルサイトで見つけた物件。お気に入り20件。不動産屋さんに電話をかける。

「 今日○○時から見れませんか?」

俺は不動産屋さんに電話すると内見希望の意を伝えた。
不動産屋さんはOKをしてくださった。
わりと遅い時間を提示したのに、快く対応していただけてありがたい。

俺は車で第1目的地へと向かいながら、ハンズフリー通話で今日の内見に同席してもらう工務店さんに連絡をする。

工務店さんも2件目の内見につきあってくれるという。ありがたい。
まだ取引もしてないのに、来てくれるわけだから非常に助かる。俺のこと好きなのかな。

それにしても、こうもいろんなことがスムーズに進むと何かの縁を感じる。
アクセルを踏む足に力が入る。車がグンと加速する。

■ 物件はトリックアートハウスだった

1軒目の物件は全然良いと思わなかったので、お気に入り20件の2軒目へと急いだ。2軒目はなんといっても土地値に対する物件価格が魅力的だ。

物件の住所を検索するも、車で侵入することはできない。前の道が公道であるにもかかわらず、2m未満しか無いのだ。道路が2mというのは狭い。チェホンマンの身長くらいだと思えば大きいはずなのに道路業界では2mは狭いのだ。

俺は物件の近くだろうと思われるパーキングに車を駐車して、歩いて物件へ向かうことにした。

途中、ベランダに洗濯物が干してある。無防備にブラジャーがぶら下がっているのを見ると眉間にシワがよる。
俺は下着はみたいけど、隠してある下着が見たいのだ。

小川に沿った場所を歩くのだけど、薄暗い竹林の中を通り抜けるような道を進むことになる。大阪のわりと栄えている市に突然こんな竹林とかあるんだなと俺は不安な気持ちで光が届きにくい細い道を進んだ。こんな竹林の先にあるなんて一体どんな物件なのだろう。

途中、お年寄りに何人かすれ違ったけど、みんな淀んだ目をして俺をじろりと睨めつけてきた。

「 お主どうやって結界を破ったのじゃヨソモノめ 」

そんな目だった。
俺は乗ってきた車を近所に停車してそこから歩いてきたと目で返事をした。

ワシの土地じゃぞ…

たぶんここが物件だろうという場所に到着する。
ポータルサイトに掲載されている写真と同じ建物だ。

実物のほうが古く見える。不動産屋さんの撮影技術には侮れないものがある。その技術をありのまま伝える方に使ってほしい。

物件の前で待っていると、最初に工務店の人が1件目の物件から追いかけてきてくれて現地で合流できた。そのあと不動産会社の人が現れて名刺を受け取る。

不動屋さんの人は目つきの怖いチンピラのような外見だった。レンズが横に細長いメガネをかけていて、人を騙すために生まれてきたような顔をしていた。

とても愛想の良い腰の低い不動産屋さんだった。ギャップがたまならい。

 

不動産屋さん「 では、どうぞ 」

 

門扉を開けると小さな庭があって、どくだみが生い茂っていた。
どくだみに当たるとにおいが辺りに飛散しそうだったので、抜き足差し足で盗人のごとき動きにて家屋へと入っていく。

玄関の扉を開けて、中を観ると...ギャッ!

玄関の扉を開けて、中を観るとそれはもうクソみたいなボロ物件だった。

※レベルの高い大家さんは綺麗じゃん!新築じゃん!とか言いそう。この業界の人はみんな頭がおかしい。

ボロ物件内見-1 ボロ物件内見-2 ボロ物件内見-3 ボロ物件内見-4

いかがでしょう。
新築ですか?笑
俺にはボロ物件に見えたけども。

そして、この物件、建っているのがやっとというくらいに斜めに傾いていたのであった。

娘と一緒に後日来た時に、ビー玉を転がしたんだけど、見たことないスピードで壁の端まで転がって2人で爆笑していた。
ビー玉を使う必要がないくらいの傾きである。

まさにトリックアートハウスだった。

■ はたしてリフォームの見積は?

人が住める状態にするためにかかる費用は300万とのことだった。

  • 全室洋室化
  • 傾き修正
  • 和式トイレを洋式に
  • クロス全面張り替え
  • 風呂の壁面の補修、清掃
  • 障子の張替え
  • 洗面所の新設
  • 洗濯パンの新設
  • 開かない窓、勝手口の扉の交換6箇所
  • ベランダ防水
  • ベランダ手摺塗装
  • 階段手すり補修
  • 電気配線のやりかえ

物件価格の400万円弱にこの300万を足すと700万弱という金額になってしまう。

後日セミナーの懇親会で先輩大家さんたちにリフォーム費用を聞くと、せいぜいお金をかけたとしても150万くらいがMAXとのことだったのに、俺は300万の見積もりを受け取ったのである。

これは無理だ。
断ろう。

ただ、今後不動産屋さんが俺に物件を紹介してくれなかったら困る。
買う可能性のある客というふうに覚えてもらう必要がある。

そこで俺は無茶な金額の買付を出すだけ出そうと思った。
買付を出した客は覚えてもらえるらしいのだ。

400万弱 → 250万

これならまぁ、断られるだろう。

 

買付けが通ってしまった・・・・

 

通るんかい!!

いやいやいやいや!通るんかいwwwww
これはとんでもない物件を買ってしまったぞwww

のちに不動産仲間にこの話をすると大爆笑された。
「 ノールックならわかるけど、内見したのにハズレ掴むとかw。値段しか見てないやんwww 」

というわけで・・内見したのにノールックレベルのボロ物件という奇跡のゴールを決めました。
傾きは7センチ沈んでいたよ☆

こうして、俺の波乱に満ちた不動産投資人生がスタートしたのだった。

つづく・・・。

もうええわ

※絵:エフジェイ

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

53さん

53さんごみ

サラリーマン投資家
関西在住
既婚

プロフィールの詳細を見る

経歴
  • □1977年
    関西で清らかに誕生

    □2000年
    大学を卒業
    生命保険会社に入社するが、1カ月半で辞める
    2社目の流通系企業に入社

    結婚、一生後悔することに

    □2001年
    2社目を退社
    3社目の会社に入社

    □2008年
    3社目を退社
    元上司と会社を立ち上げる

    □2015年
    株取引を開始
    センスのなさに絶望

    □2019年
    10月
    築古戸建て購入

    12月
    新築一棟目の土地購入

    □2020年
    8月
    築古戸建て購入

    11月
    築古戸建て購入
    築古アパート(4戸)購入

    □2021年
    3月
    一棟目アパートを新築竣工(15戸)

    5月
    築古戸建て購入

    6月
    築古戸建て購入

    9月
    築古テラスハウスを購入

    12月
    築古テラスハウス2戸を購入

    □2022年
    戸建5戸、テラスハウス3戸、アパート2棟19戸、合計27戸を所有
    家賃年収約2,300万円、返済比率は42%

    2棟目の新築アパート計画も進行中

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