• 完全無料の健美家の売却査定で、できるだけ速く・高く売却

×

  • 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集

不動産投資×宿泊業!民泊にしたい物件購入検討の実例

ワーママはなさん_画像 ワーママはなさん 第15話 著者のプロフィールを見る

2024/6/17 掲載

私は現在オーナーからお部屋を借りて転貸という方法で民泊を運営していますが、いつかは自分の物件でやってみたい!と常々思っています。

現在都内の不動産は非常に高騰しているので、インカム重視である私は不動産投資としてはなかなか物件を買う気にならないのですが、今回は宿泊業として実際に検討した物件の話をしてみたいと思います。

まだどれも購入には至っておりませんが、検討する際に確認している点や、なぜ購入に至らなかったのかという点に関してもまとめていますので、ぜひお読みいただけると嬉しいです(数字は若干変えております)。

購入して宿泊業をする場合、住宅宿泊事業(いわゆる民泊新法)ではなく旅館業として365日営業したいので、以下はまず必須条件としています。

・用途地域 商業/近商/準工業/1,2種住居
・無人運営に支障がある上乗せ規制がないこと
・接道 4m以上(区によっては不要な場合有)

■実際に検討した物件 その1 ニコイチのアパート

まず私が検討した1つ目の物件はこちらです。

・23区内東側
・駅徒歩5分
・5500万円
・1LDKx2
・築10年
・利回り4.8%

私が大好きなニコイチアパートです(解説しよう!ニコイチアパートとは?→上下2つに部屋がある小規模アパートのことである。今まで2棟ほど買ったことがあります)。

今回検討したのは広め(1部屋50平米程度)のアパートで、一目見た時からこれは民泊で行ける!と確信していた物件でした。

民泊をやっている人が一番気にするポイントは、ベッドを何台置けるか?ということだと思います。

今のトレンドとしてベッドを極限まで詰め込んで、とにかく宿泊できる人数を増やすという方法ではなく、ゆとりをもって快適に宿泊してもらいたいが宿泊人数も増やしたい、その最適解を探すということだと思っています。

私は昔から図面を見て妄想するのが大好きなのですが、今は図面を見たらまずどこにベッドを置くかということをすぐ妄想してしまいます。

この物件は1LDKですが、50平米とゆとりのある間取りのため、寝室にクイーンサイズのベッドを2つ置いて、折りたたみマットレスかソファベッドを用意、宿泊人数は5名で…。こんな感じで使いやすそうな間取りと広さでした。

●購入に至らなかった理由→価格が折り合わなかったため見送りました。

■実際に検討した物件 その2 新築戸建

2つ目の物件はこちらです。

・23区内東側
・駅徒歩6分
・4100万円
・3LDK(70平米以上)
・2023年12月新築
・通常賃貸にした場合の利回りは4%程度

実需向けに売っている戸建の中で、旅館業が取れそうなものを検討しました。この戸建は10名程度の収容人数が想定できるため、民泊で言うと中箱と呼ばれるくらいの規模です。

3世代、2~3家族の旅行に向いており、人気がある規模です。新築の戸建なので、基本的な設備は問題ないのですが、私が必須条件と考えるのはトイレが2つあることです。

3LDKの場合、通常ベッドが5~6台は置け、収容人数は10名以上を想定します。その場合トイレが1つだとゲストの快適さがかなり下がると思います。

本来の実需的な使い方であれば4~5人家族を想定していますので、トイレは1つでも事足りると思うのですが、5名以上が宿泊する場合は、出来ればトイレが2つ、また理想を言えば通常の浴室のほかにシャワールームを増設したいです。

これは考えてみればわかるのですが、10名で宿泊した場合、お風呂は順番で入ることになります。朝と夜入る人に半々で別れたとしても5名ずつです。

欧米系のゲストは、親子であってもある程度の年齢になると一緒にお風呂には入らないようなので、余計にバスルームは複数あった方が良いということになります。

バスルーム

※写真はイメージです

●購入に至らなかった理由→現地を確認したところ、近隣の住宅との距離感が近すぎたので、見送ることにしました。近隣問題はなかなか解決ができないので、できる限り避けるようにしています。

■実際に検討した物件 その3 中古ビル

3つ目の物件はこちらです。

・23区内南側
・駅徒歩3分
・9000万円
・2DKx2+店舗
・築25年
・利回り5.5%

私は常々都心にビルが欲しいと思っているのですが、この物件は小さいですが立派なビルでした!一階にはすでに営業している和食料理屋が入っており、2階と3階がそれぞれ別の2DKになっていました。

2DKのお部屋はそれぞれ40平米程度で、リフォームはある程度必要ですが、宿泊業としては成り立ちそうです。

ニコイチアパートもこの物件もそうなのですが、ある程度の広さのお部屋が2つあるというのは私が好きな間取りです。

なぜかというとその2で触れたように、独立した部屋が2つなら、必ずトイレ、バスルームも2つになるからです。

各部屋の予約と2部屋一緒の予約、それぞれのパターンの予約を取れれば、幅広いニーズにこたえられることになります。この方法は私が今実際に運営しているお部屋でも取り入れています。

●購入に至らなかった理由→場所的にやや需要が弱い、融資額が伸びなかったため見送りました。

こんな感じで中々購入には至っていません…。まだまだ先は長そうですが、今日も頑張って検索します!

 

無料会員登録

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

アクセスランキング

  • 今日
  • 週間
  • 月間

プロフィール

ワーママはなさん

ワーママはなさんわーままはな

不動産投資家
都内で働くワーママ
夫と息子の3人暮らし

プロフィールの詳細を見る

経歴
  • □197×年誕生

    □2000年
    大学卒業後、派遣社員、ダブルワークを経て外資系企業の会社員となる

    □2012年
    長男が誕生し、仕事との両立に不安を感じる

    □2013年
    書籍との出会いを機に、不動産投資をスタート

    □2014年
    1棟目となる7世帯の中古アパートを購入

    少しずつ物件を買い進める

    □2024年
    東京と神奈川で6棟32室と宿泊施設を4軒運営中。
    家賃+事業年収は4000万円

閉じる

ページの
トップへ