• 完全無料の健美家の売却査定で、できるだけ速く・高く売却

×

  • 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集

小ぶりの高利回りアパートを発見!妻がアパート1棟買うまでの道のり2【物件探索編】

半沢大家さん_画像 半沢大家さん 第17話 著者のプロフィールを見る

2024/5/20 掲載

皆さんこんにちは!半沢大家です。
5月になりましたがいかがお過ごしでしょうか?

私は4月は中古アパート1棟決済、岡山遠征、そして自主開催の高崎セミナーと色々と動いておりました。2回目となる岡山では打ち解けたメンバーと共に楽しく話すことが出来ました。その節はありがとうございました。

また、1年ぶりの自主開催となった高崎セミナーはとても盛り上がりました。講師の長岡wayさん、うらけんラウンジさん、そしてご参加いただきました皆様、ありがとうございました。

また落ち着いた頃にイベントを企画したいと思いますので、よかったら遊びに来てください。

現在は新築アパート2棟の建築と新築用地1つの買付けを進めていますが、それ以外はおとなしく過ごしています。今月・来月は家族にとって大事なタイミングですので、自分のリソースを残しながら動いていきたいと思います。

さて、今月の内容は前月に引き続き「妻がアパート1棟買うまでの道のり」について書いていきたいと思います。

■夫は多重債務大家。フリーランスの妻はどこから融資を引くか?

さて、先月のコラム「妻がアパート1棟買うまでの道のり① 天野さんの教え編」の続きです。福岡ツアーで天野真吾さんからいただいた言葉に影響を受け、妻が大家になることを決心したところまでお話ししました。

福岡からの帰り道、やる気になっている妻をみて、私は頭の中で戦略を組み立て始めました。

「さて、融資はどこから引こうか?」

フリーランスで属性は高くないため(かつ旦那が多重債務者なので)、ノンバンク・アパートローン系は審査突破の可能性が低く、かといって居住エリアなどの問題により群馬の信金信組も開拓できません。

そんな中、頭の中でピンときていた銀行が一つだけありました。
それは日本政策金融公庫です。

公庫はエリアによって審査方法に違いが出るので、全国一律に再現性があるわけではないのですが、私のエリアの支店では「借主の属性や資産以上に、物件の収益性を重視する」というのが審査方針でした(ちょうどこの半年前、公庫からアパート融資を引いていた経験が生きました)。

帰りの車の中で上州大家なおさんとも議論を交わしましたが、「やはり突破口は公庫がベストだ」という結論に。そこで、公庫の審査に合致しやすい「小ぶりで、利回りが高いアパート」に狙いを絞り、妻の物件捜索が始まりました。

■瞬間蒸発物件を3件買い逃してからが本番

小ぶりなアパートといえど、たくさんの頭金を入れる余裕資金は半沢家にはありません。極力頭金を入れなくて済むように、高利回りのアパートをポータルサイトで探す活動を開始しました。

妻には「利回り18%以上で、2,000万円以内で、入居に苦戦しないエリア・間取り(2DK以上など)」のアパートを探すように、そして、継続してポータルサイトを見るように伝えました。

私はこれから不動産を買う人には、「最初のうちはポータルサイトに載っている物件からベストを選ぶのではなく、ポータルサイからすぐに掲載落ちした(時間をかけずに売れた)物件を3件くらい記憶して、4件目を掴みに行こう」とアドバイスしていたので、同じことを妻にも伝えました。

私の周りで物件を買っている大家さんは、ネットを高い頻度で見ている人が多いように感じます。2023年の高崎セミナーで講師のチャケウピーさんが「1日10回見ている」と言った時にはさすがに驚きましたが、それだけネットを継続してチェックする行動の価値は高いということでしょう。

初心者の頃、ネット検索の効果に半信半疑なうちは、継続が難しく感じると思います(気持ちはわかります)。しかし、一度でも成功体験を得ると、ネットサーフィンがやめられなくなります。

買うと決めたのであれば!
融資の見込みも立てたのであれば!
「最善の仕入れ」をすべく、努力を行うのが肝心といえるでしょう。

むしろパソコンやスマホで物件を検索するという程度の努力で数百万の利益に結びつくのですから、副業としてみてもかなり割の良い努力なんじゃないかなと思います。

そんなこんなで、夫婦でポータルサイトをあさる日々が1~2か月ほど続きました。

~~~~~

妻の余談:この期間中、掲載落ちした物件の買逃しを経験しました。せっかく見つけたので悔しかったのですが、旦那に報告すると

「悔しいだろうけど、この経験を重ねていってこそいい物件に出会えるんだよ。いや~いい経験したね」とニヤニヤしながら慰めてくれました。

優しさを感じつつも、ちょっと引きました(笑)

~~~~~

■ネット検索で条件を満たす物件に遭遇!

妻と検索して出てきた情報について議論する日々が続きました。

妻「この物件はどう?利回り20%超えてる」
→半沢「このエリアはきついと思う」

妻「これは?場所もいいし利回りも高い」
→半沢「駐車場が少ないからきつい」

そんな中、登録していたポータルサイトのメールにてストライクの物件情報が送られてきました(実は健美家さんからのメールでしたw)。

〇物件情報
価格:1,530万円
利回り:16%ちょい
スペック:築30年超の木造アパート
部屋数:2DK6室(満室)

利回りが少し物足りなかったですが、既存の家賃が安めで、きれいにして募集すれば利回りアップを狙えそうでした。加えて、我が家は手元現金が少ないこと、DIYが苦手であることから、既存の入居率が高い物件が欲しかったので、満室という点にも惹かれました。

妻に物件情報を伝えて相談する中で、「動いてみようか!」ということになり、即問い合わせを行いました。問題はないと判断し、続けてFAXにて買付申込書(融資特約付き)も送りました。こうなったらスピード勝負です。

実際に私が買付を出した後、10件くらいの買付・問い合わせがあったそうです。中には現金買いの申込みもあったとのことですが、売主さんのご意向により、1番手の我々がチャンスを与えてもらえることになりました。

売主さんは、「銀行から融資を引ける人のほうが取引の相手として安心できる」と仰っていました。我々は融資特約なしでは動けませんでしたから、本当にありがたい限りです。

ここまで舞台が整ったのであれば、あとは融資を通すのみです!

ということで、いよいよ狙いの物件が見つかりました。融資攻略から承認までの流れは次回コラムで詳しく書いていきたいと思います。
また来月お会いしましょう!

無料会員登録

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

アクセスランキング

  • 今日
  • 週間
  • 月間

プロフィール

半沢大家さん

半沢大家さんはんざわおおや

埼玉県在住
サラリーマン大家
家族は妻と息子

プロフィールの詳細を見る

経歴
  • □1989年
    東京都で生まれる。
    その後、父の出身地群馬県で幼少期を過ごす

    □2012年
    地元群馬県の銀行に就職

    □2017年
    書籍から不動産投資を知り、没頭
    不動産の勉強を進めると共に、銀行内部で不動産審査を学び始める

    □2018年
    群馬県前橋市に建売新築アパート(8室)を購入

    □2019年
    群馬県伊勢崎市に新築アパート(8室)を建築
    埼玉県熊谷市に更地(駐車場4台)を購入
    銀行から別の金融業界へ転職

    □2020年
    群馬県伊勢崎市に新築アパート(8室)を建築

    □2021年
    群馬県高崎市に新築アパート(10室)と戸建て(1戸)を建築
    群馬県伊勢崎市に中古鉄骨マンション(16室)を購入

    □2022年
    群馬県高崎市に新築アパート(8室)を建築
    群馬県太田市に中古木造アパート(8室)を購入
    群馬県前橋市に中古木造アパート(12室)を購入

    □2023年
    群馬県太田市に新築アパート(6室)を建築予定

    家賃年収5,700万円
    保有戸数85室
    残債44,000万円
    返済比率47%
    ※建築中の新築を含みます

閉じる

ページの
トップへ