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今から始めるなら数億円も借金はしない。経験してわかったセミリタイアの先にあるもの。

張田満さん_画像 張田満さん 第100話

2019/12/22 掲載

37才の時に不動産投資にチャレンジしようと決意した瞬間から、サラリーマンの本業以外の時間のほぼ全てを費やすほど、不動産投資に集中していました。

枕元にもトイレにも関連書籍がありました。CD教材を2倍速で聞きながらパソコンで物件検索していました。マウスをつかんだまま寝落ちするのは、日常的な光景でした。

検索してプリントアウトした資料は山積みになり、常時10件以上の案件を並行して問い合わせを入れていました。本業は多忙、子どもも生まれた、不動産投資もしたいと、頭の中はキャパオーバー。妻ともケンカばかりでした。



■ 10年前とは変わったリスクとリターンの比率

2年ほどそんな生活をつづけた後、私はローンで不動産を買い、大家になりました。トータルで数億円の借入れをしました。不動産投資は「 資金調達しやすい 」ことが圧倒的メリットだ、と思っていたからです。

失敗したわけではありませんが、今思うと、昭和生まれの狭い発想だったと感じます。いい借金、悪い借金などと言いますが、どんな借金にもリスクがあります。ここまで借金をしなくてもよかったと思っています。

これから不動産投資を始めたい方は、私と同じような始め方をする必要はないと思います。大規模な不動産事業家を目指すなら別ですが、家族で過不足なく暮らすレベルなら、別のやり方があります。リスクとリターンの比率も、あの頃と違い、有利でなくなりました。

リスクとは入居率低下や家賃未払い、金利や税金のルール変更、台風や地震などの災害などで、最終的に「 借金返済ができなくなる 」ことです。リターンとは家賃収入、節税スキーム、売却利益などの「 お金を得ること 」です。

私が始めた頃は、「 リスク( 低 )・リターン( 高 ) 」でしたが、現在は、「 リスク( 中 )・リターン( 中 ) 」になっており、これからは「 リスク( 高 )・リターン( 低 ) 」に向かうでしょう。( 札幌を中心に投資してきた私の狭い見解で話しています )

付け加えると、リスクとリターンは、その人の立ち位置と不動産投資の目的によって異なります。いい時期に買った物件を所有している方や、別事業で資金効率が高い方などにとっては、今は優位な状況といえると思います。これから始める人は、その反対です。



■ 今から不動産投資を始めるならこうする

お金を得る仕組みを構築する例として、「 スノーボールを転がして大きくしていく 」 と表現されます。このスノーボールを大きくしていく最初の行動が、不動産投資で一番しんどいのです。自転車でも走り出す初動が一番パワーがいるのに似ています。

私の場合、雪が十分に積もっているタイミングで始められました。しかし、今から始める人は、雪がほんの少し、わずかしか積もっていない状態でスノーボールを大きくしていく必要があるのではないでしょうか。

もし、私が今、サラリーマンで新たな収入源確保を考えるのなら、次のような手順で進めていきます。

1、サラリーマン本業で培ったスキルをベースにSNSなどで情報発信して固定ファンと繋がる
2、支持してくれるファンが望む有益な情報を提供し価値を交換しながらマネタイズしていく
3、タネ銭ができたら、評価額以下の築古物件を現金購入( これを繰り返すのが理想的 )
4、所有物件を担保に2,000万円以下のアパートを購入( ここで初めてローンを組む )
5、アパート運営&購入をしつつ「 自分がやりたいこと 」への時間を広げていく

クラウドファンディング、note、ブログ、YouTubeなど、今は個人が雇われずにお金と価値を創造できる仕組みがいくつもあります。興味のある分野で、仕事だと思って真剣に取り組み、成果を上げていく。そうすることで、リスクを高めず資金を増やすことができます。

また、貯金を不動産購入にあてるのではなく、生活費にあてながら、( 収入を得られなくても )興味ある分野で働いたり学んだりする、新しい稼ぎ方の構築にチャレンジする、というのもいいと思います。

というか、それこそが、「 これからの投資 」ではないでしょうか。不動産投資一本足打法で行く必要はまったくありません。



■ お金があっても「 人生上がり 」になることはない

話は変わりますが、不動産投資で目標のキャッシュフローを超えたとき、「 人生は上がりだ 」「 もう何もしなくていい 」と本気で思っていました。でも、完全に誤りでした。何かにチャレンジして進んで行くと、キラキラしたNEXTドアが見えてきてしまうのです。

コラムを書くことも、セミナーでたくさんの方とお会いすることも、マレーシアへ海外移住することも、アパート経営を始めた頃は、想像もしていませんでした。これらの経験を、次はどこへ繋げていくのか? 自分が試されているようにも感じています。

目標設定型ではなく、天命追求型の私ですので、この先どのように展開していくかは決めていません。

参照:人生も不動産投資も「直感」が大事! 心のセンサーを無視して失敗した過去

今は、「 人の自立を手伝う 」ことに時間と思考をフォーカスしていこうと思っています。学校が超苦手だったり、会社員でダメだったりと、これまでの経験は未来への必要なプロセスだったのだと感じています。

正しいのか? 合理的なのか? 価値があるのか? で判断するのはしっくりきません。今まで以上に「 心の声( 本心 ) 」に集中しながら、日常で出逢う現象を受け入れつつ、動画制作、執筆、アドバイザーなどを楽しんでやっていくつもりです。

不動産投資は入り込みすぎずに、俯瞰できる距離感を保ちながら、ゆるくやっていきます。私をここまで連れて来てくれた過去の選択には満足しています。でも、不動産投資自体は、今の私にとって目的ではないですし、特に目標もありません。

今回で連載100話目となりました。6年5カ月続いたコラムも、これで一度、区切りとなります。これまでご愛読いただいた皆さま、ありがとうございました。そして、良いお年をお迎えください。

2020年から心が軽くなって飛躍する皆さまをイメージしています。


マレーシアの小学校に通う末娘が乳歯を抜く動画です( 笑 )。娘たちはすでにインフルエンサーの素質を感じさせてくれます。

プロフィール

■ 張田ミツルさん

horiuchisan

□1972年、北海道生まれ
□5人家族(妻&三姉妹)、マレーシア在住

☆不動産投資を始めたきっかけは大家列伝に詳しく載っています
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

【 YouTube 3チャンネル OA中!】

・インベスター Japan
不動産投資家の本音に迫る! 専門チャンネル

・Malaysia Penang diary326
MYマレーシア暮らしリポート

・ハリー326
「Harry VLOG ハリーブログ」

・ツイッター:@MH_Minority
・ブログ:harry326
・Facebook:張田ミツル
・Instagram:mh.mitsuru

□不動産賃貸業
□講演家
□文筆家
□映像クリエーター

■ 経歴

□1990年
地元の高校を卒業後、メーカーに営業職として入社

転勤で東京勤務になった初日、駅の人出を見て「今日は祭りか」と思ったら普通の日でショックを受ける。
田舎に比べて生活自体にお金がかかる東京暮らしに疲れていたため、数年で再び札幌勤務となりホッとする。

□2002年(30才)
映像制作会社に転職、アシスタントディレクターとなる

□2007年
結婚

□2008年
7月:メニエール病になるが、約3週間でまあまあ回復  
8月:北海道の人気番組のディレクターとなる

□2009年
交通事故に遭ったのを機に不動産投資の勉強を開始

□2010年(37才)
8月:1棟目のアパート購入(2LDK×4)

□2011年
8月:2棟目のアパート購入(1LDK×1、2LDK×2、3LDK×2、テナント×1)


9月:3棟目のアパート購入(1K×10)


□2012年(39才)
2月:4棟目のアパート購入(1DK×8)
5月:5棟目の戸建て購入(6LDK)
6月:映像制作会社を退社
8月:自分の会社を立ち上げる
9月:6棟目の戸建て 購入(4LDK)

□2013年(40才)
2月:7棟目のアパート購入(2LDK×6)
7月:8棟目のアパート購入(2LDK×4)

□2014年(41才)
マレーシアへ移住

□2018年(45才)
札幌の大学(北海学園、札幌大学等)で講師を務める

新築RC物件・海外物件など含め、計100室を所有する

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