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1棟目で失敗しない買付けの入れ方〜指値が通った売主様へのお手紙〜

張田満さん_画像 張田満さん 第33話 著者のプロフィールを見る

2015/6/22 掲載

数年前の私のように、「 今はサラリーマンだけど、近い将来の経済的自由を目指して、これからアパート経営を始めたい 」という方に、伝えたいことがあります。それは・・・「 少しでも安く買いましょう! 」ということです。 

なんだよ! 当たり前の事じゃないか! と、つっこまれそうですね。でも、まわりの人たちの話を聞いていると、意外にもこの当たり前のことを徹底されていない方が多いように感じるのです。

ただ、そのためには根気と行動力が必要です。地道に検索をして、物件を見に行って、欲しいと思える物件に出会えたとしても、買付けが通らなかったり、融資付けが難航したり、スムーズに進まないかもしれません。
 
そこで、価格に甘さが出てきてしまいます。物件選びには様々な条件がありますが、その中で最も妥協していけないのが「 購入価格 」です。他の条件が100%合致していても、投資である以上、価格が合わなければ意味はないのです。

美しくて立派な物件の誘惑に、惑わされてはいけません!

実際、私自身も買えないことが続いた時や美しい物件に出会った時など、ちょっと価格が高くても妥協しそうになっていました( 笑 )。しかし、ぐらついたときは基本に立ち戻り、シッカリと条件を吟味し、誘惑に負けそうな自分を抑え込んできました!

あきらめず根気よく、繰り返し買付けを入れていれば、いつかは納得の物件をGETできます。周りの人を見ていても、買付け1棟目で購入できた人より、何度もチャレンジしてやっと購入できた人の方が、いい物件を買えています。

たくさんの買付を入れて、ようやく買えたという人の方が、多くの物件を見ていますし、その間に金融機関が融資をしてくれる基準のようなものもわかってくるため、自身のスキルが上がり、より良い条件で契約できるからです。

希望価格で購入する方法、それはもちろん「 指値 」です。私も最初の頃は、指値して買付けを入れることを何度も繰り返しました。その結果、次のような条件で物件を買うことができました。

■ 1棟目アパート:購入価格1,900万円
・販売価格2,500万円⇒指値1,900万円( 値引き600万円 )

( ※1棟目詳細は⇒http://www.kenbiya.com/column/harita/02.html

■ 2棟目アパート:購入価格3,160万円
・販売価格3,500万円⇒指値3,160万円( 値引き340万円 )

( ※2棟目詳細は⇒http://www.kenbiya.com/column/harita/05.html

販売価格は「 相場 」を元に高いとか妥当とか、考えてしまいがちですが、そこにこだわらない方がいいのです。不動産の売買は相対取引。地球に同じ物件はふたつとないのですから、売主と買主双方が合意すれば取引成立!! 

言ってしまえば、「 成立価格が適正価格 」なのです。

私にとって、アパート購入の目的は「 キャッシュフローを得るため 」でした。そのために、指値は躊躇なく行ってきました。

こういうことを言うと、「 売主に申し訳ない 」とか「 不動産屋に嫌われちゃう 」などと難色を示す方がいます。ですが、不動産投資は「 自分の資産構築 」が目的です! けっして、売主や不動産業者と仲良くなるために行うのではありません!!

そういう意味では、「 円満な関係は手段 」なのです。不動産業者から嫌われたり、気まずくなるのを避けるために、高い買付けを提示するようでは本末転倒。結果、買えたとしても、その後の運営が苦しくなってしまえば意味がありません。

ですから、自分の納得する希望価格を堂々と指値提示すれば良いのです。私の場合、買付け証明書と一緒に、売主様に手紙を渡してもらっていました。手紙には、買付け提示価格の根拠や条件、購入後の運営指針などを書きました。

以下は実際の手紙の文面です。



売主様へ

札幌の張田と申します。妻と娘の5人家族、夫婦でアパートを経営しております。日当たり間取りが良く、快適に暮らせる環境が考えられた良いアパートと感じました。

お譲りいただけた際には、セキュリティーに配慮した入居者様に安全安心な住まいを提供、定期的に外装及び内部リフォーム修繕を行い、末永く運営したく思っております。

そして、年数経過を感じさせないための取り組みとして、キッチンや風呂などの水回り設備及び暖房機器、照明器具、壁紙の張替、照明の増設などを設置したく思っております。

ぜひお譲りいただき運営したいのですが、築20年ほど経過しているため、外壁塗装など費用のかかる修繕箇所が多数見受けられました。安定して運営するのには設備や外壁工事など工夫が必要になるかと思います。また、車庫全高が低いため、入庫可能な車種が限定されてしまいます。

滞納が続く入居者さまの退去費用や今後の未回収期間などの不確定要素が多数考えられます。昨今の銀行評価では、築20年ですと法定耐用年数から試算する融資期間が短期間に設定されてしまいます。私の捻出可能な自己資金を考慮いたしまして価格を買付証明書を提示させていただきました。

売主様が長年大切にしてこられたこの建物を引き継いで手入れを行い、夫婦で末永く賃貸経営を続けたく思っております。何とぞご承諾お願い申し上げます。

張田 満




これは実際に購入できたアパートの買付け時の手紙です。売主様に値引きに応じていただけたおかげで、利回り20%で常時満室という安定したアパート経営ができています。感謝です(^^)

ただ、この時はすでに7棟所有しており、経営も安定していたため、そこそこの指値しかしませんでした。しかし、1棟目の時は違いました。「 絶対に妥協しない 」と決めていました。

「 早く大家になりたい! 」という気持ちは十分理解できます。ですが、「 買って失敗 」することはあっても(>_<)、「 買わずに失敗することはない!! 」のです。焦って「 物件の価値以上に高い物件 」を買わないようにしましょう。

最後に、これからアパート経営にチャレンジする方は、小さいスケールから始める! のが良いように感じます。それなら、万一失敗しても、痛手が小さいですし、手離れもいいからです。

私が物件を買い始めた頃、まわりの大家さんたちに、「 よくそんな物件を見つけたね 」「 よく指値が通ったね 」と驚かれました。でも、できたのです。それは、そうなるために行動を続けたからです。

買付が通らず、落ち込んでいる時間があるなら、次の物件を探して、見に行きましょう。「 こんな時代にそんな物件あるわけない 」と思ってしまったら、そこで試合終了ですよ( 笑 )。


※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

■ 張田ミツルさん

張田ミツルさん

□1972年、北海道生まれ
□5人家族(妻&三姉妹)、マレーシア在住

☆不動産投資を始めたきっかけは大家列伝に詳しく載っています
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

【 YouTube 3チャンネル OA中!】

・インベスター Japan
不動産投資家の本音に迫る! 専門チャンネル

・Malaysia Penang diary326
MYマレーシア暮らしリポート

・ハリー326
「Harry VLOG ハリーブログ」

・ツイッター:@MH_Minority
・ブログ:harry326
・Facebook:張田ミツル
・Instagram:mh.mitsuru

□不動産賃貸業
□講演家
□文筆家
□映像クリエーター

■ 経歴

□1990年
地元の高校を卒業後、メーカーに営業職として入社

転勤で東京勤務になった初日、駅の人出を見て「今日は祭りか」と思ったら普通の日でショックを受ける。
田舎に比べて生活自体にお金がかかる東京暮らしに疲れていたため、数年で再び札幌勤務となりホッとする。

□2002年(30才)
映像制作会社に転職、アシスタントディレクターとなる

□2007年
結婚

□2008年
7月:メニエール病になるが、約3週間でまあまあ回復  
8月:北海道の人気番組のディレクターとなる

□2009年
交通事故に遭ったのを機に不動産投資の勉強を開始

□2010年(37才)
8月:1棟目のアパート購入(2LDK×4)

□2011年
8月:2棟目のアパート購入(1LDK×1、2LDK×2、3LDK×2、テナント×1)
アパート1

9月:3棟目のアパート購入(1K×10)
アパート2

□2012年(39才)
2月:4棟目のアパート購入(1DK×8)
5月:5棟目の戸建て購入(6LDK)
6月:映像制作会社を退社
8月:自分の会社を立ち上げる
9月:6棟目の戸建て 購入(4LDK)

□2013年(40才)
2月:7棟目のアパート購入(2LDK×6)
7月:8棟目のアパート購入(2LDK×4)

□2014年(41才)
マレーシアへ移住

□2018年(45才)
札幌の大学(北海学園、札幌大学等)で講師を務める

新築RC物件・海外物件など含め、計100室を所有する

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