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初めての客付け〜20以上の仲介会社を訪問してわかった入居付けのコツ〜

張田満さん_画像 張田満さん 第4話

2013/12/21 掲載

3年以内のセミリタイヤを目指し、38才で一棟目のアパートを取得した私。次の目標は4室のうち3室ある空室を埋めて、一日も早く満室にすることです!! ローンを組んで買った身としては、この状態を少しでも放置するわけにはいきません。

営業の方法は、数えきれないほど読んだ不動産投資本で勉強しました。そこで、汚れていた部屋のリフォームが無事に終わったタイミングで、みずから仲介店へ営業に行くことを決意!!

持ち物として準備したのは、次の3つ。

1、管理会社に作成してもらった募集広告
2、リフォームが終わった部屋の写真
3、写真データをコピーした大量のCDR

写真は外観やリビングの他、ガレージや共用部、エアコンやTVインターフォンなどの設備、自動販売機なども撮影して持参しました。これは、各営業担当者の引っかかりポイントを増やした方がいいと考えたからです。

早速、物件の近くの仲介会社を訪問し、CDRの写真データを見てもらうと、「 お客様に店舗で写真を見ていただけるので、これは助かります! 」というコメントが。徹夜でコピーした甲斐がありました( 涙 )

続けてアパートの特徴を説明したところ、「 2台のクルマを駐車できるのは魅力的です! 」との返答。北海道では一部の駅近のエリアを除いて、移動のメインはマイカーです。やはり、駐車2台できるのは高ポイントだったようです!( ニヤリ )

緊張して向かった初めての営業で好感触だったことで、私の中の客付けへの情熱はさらに燃え上がりました。その日からは、かばんの中には常に資料一式を入れて、スキマ時間があればいつでも営業訪問できる臨戦体制に。物件に近いエリアから優先的に、コツコツと訪問しました。

トータルで20軒ほど訪問して感じた事は「 初期の頃は絶対に営業した方がイイ! 」ということ。

仲介店との人間関係、パイプが出来る事はもちろんですが、それ以上に意義が大きかったのは、「 入居希望者のリアルなニーズ 」を学べることです。私の1棟目アパートの場合は、次のようなことがわかりました。

・エアコンは入居付の決定打になりにくい
・ウォシュレット設備をつけるよりも、家賃ダウンの方が効果がある
・クルマ2台駐車可で、さらにペット可ならばかなり紹介してもらいやすい

ニーズがわかれば、次のリフォームはより合理的に進められ、予算を抑えることもできます。また、最初の頃に行った仲介会社でウケのよかった点を後に行った店でアピールするといったコツも覚えました。

しかし! ロシア・ウラジオストクと同じ北緯43.05に位置する北国札幌では、冬期間の引っ越しニーズはとても少ない〜(>_<)

10月から営業を開始し、順調に申込みはいただいたのですが、どの部屋も入居希望は翌年春から・・・。家賃は実際に入居が始まった月からの発生なのでロスは生じますが、仕方ありません。

そして、アパート購入から半年後の春、念願の満室を達成!!

1カ月のキャッシュフローは、約17万円近くが見込めます。おかげで、大家デビューへの不安がかなり和らぎました( 笑 )
以下に、仲介店へ営業をしてみて、感じたことをまとめてみました。

1、写真データを渡すとすぐに資料を作成してもらえる
2、条件交渉等のコミュニケーションを容易にするため、大家の連絡先を明確にすることが大事
3、その物件独自の優位ポイントを明確にすると案内してもらいやすい( P2台駐車可、スーパー激近など )
4、物件のウリを大家側で用意してPRすることで申し込みが入りやすくなる( レジャーロック、室内ポップなど )

競合物件が山ほどある札幌で、特に3番と4番は重要です。入居者のニーズは十人十色。実は、部屋探しをしている本人も、自覚していない「 ニーズ 」があることも珍しくありません。

そこで、大家が各人が望むライフスタイルをイメージしてもらえる「 喜びポイント 」を幾つも提案することで、内覧者に「 この物件に申し込む理由 」を与えてしまうのです。

例えばアパートの近隣に、スーパー、図書館、書店、カフェ、パチンコ、コインランドリー、飲食店などがある場合、これらのどこかに頻繁に通う人にとっては「 喜びポイント 」になるでしょう。

それを知らせないなんてもったいない! これらの「 物件資料を見ただけではわからない物件の長所 」を知らせることは、入居を決めるには重要な要素かと思います。

さて、晴れて1棟目の2LDK×4室が満室となり、私は意気揚々と2棟目の購入へと進むことにしました! 日課の物件検索も、初めの頃よりもスピードアップしてきました!

そして、札幌市のお隣の北広島市に、気になるステキな物件を発見!!!

・築7年
・シングル&ファミリー&テナントの複合アパート
・陽当たりバツグン!
・ガレージ&駐車スペースも余裕あり!
・コンビニ目の前!
・小学校が近い!
・幹線道路沿いで目立つ!

一棟目と同じく私の理想を満たした素敵な物件です〜♪
実はこちら、半年前に3,900万円で満室想定利回り12%で売りに出されていた物件でした。その時は「 魅力的だがチョット高い〜… 」と未練ありながらも断念(>_<)

ところが数カ月経過し、400万円プライスダウンで3,500万円になっているのを発見したのです!! 「 ぜったい欲しい〜!!! 」と久々に鼻息が荒くなってきました〜( 笑 )

私の中のエース格、セミリタイヤへの推進力となった2棟目アパート。次回はその購入への道を紹介します。

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プロフィール

■ 張田ミツルさん

horiuchisan

□1972年、北海道生まれ
□5人家族(妻&三姉妹)、マレーシア在住

☆不動産投資を始めたきっかけは大家列伝に詳しく載っています
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

【 YouTube 3チャンネル OA中!】

・インベスター Japan
不動産投資家の本音に迫る! 専門チャンネル

・Malaysia Penang diary326
MYマレーシア暮らしリポート

・ハリー326
「Harry VLOG ハリーブログ」

・ツイッター:@MH_Minority
・ブログ:harry326
・Facebook:張田ミツル
・Instagram:mh.mitsuru

□不動産賃貸業
□講演家
□文筆家
□映像クリエーター

■ 経歴

□1990年
地元の高校を卒業後、メーカーに営業職として入社

転勤で東京勤務になった初日、駅の人出を見て「今日は祭りか」と思ったら普通の日でショックを受ける。
田舎に比べて生活自体にお金がかかる東京暮らしに疲れていたため、数年で再び札幌勤務となりホッとする。

□2002年(30才)
映像制作会社に転職、アシスタントディレクターとなる

□2007年
結婚

□2008年
7月:メニエール病になるが、約3週間でまあまあ回復  
8月:北海道の人気番組のディレクターとなる

□2009年
交通事故に遭ったのを機に不動産投資の勉強を開始

□2010年(37才)
8月:1棟目のアパート購入(2LDK×4)

□2011年
8月:2棟目のアパート購入(1LDK×1、2LDK×2、3LDK×2、テナント×1)


9月:3棟目のアパート購入(1K×10)


□2012年(39才)
2月:4棟目のアパート購入(1DK×8)
5月:5棟目の戸建て購入(6LDK)
6月:映像制作会社を退社
8月:自分の会社を立ち上げる
9月:6棟目の戸建て 購入(4LDK)

□2013年(40才)
2月:7棟目のアパート購入(2LDK×6)
7月:8棟目のアパート購入(2LDK×4)

□2014年(41才)
マレーシアへ移住

□2018年(45才)
札幌の大学(北海学園、札幌大学等)で講師を務める

新築RC物件・海外物件など含め、計100室を所有する

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