初めての客付け～20以上の仲介会社を訪問してわかった入居付けのコツ～

３年以内のセミリタイヤを目指し、３８才で一棟目のアパートを取得した私。次の目標は４室のうち３室ある空室を埋めて、一日も早く満室にすることです！！　ローンを組んで買った身としては、この状態を少しでも放置するわけにはいきません。

営業の方法は、数えきれないほど読んだ不動産投資本で勉強しました。そこで、汚れていた部屋のリフォームが無事に終わったタイミングで、みずから仲介店へ営業に行くことを決意！！

持ち物として準備したのは、次の３つ。

１、管理会社に作成してもらった募集広告
２、リフォームが終わった部屋の写真
３、写真データをコピーした大量のＣＤＲ

写真は外観やリビングの他、ガレージや共用部、エアコンやＴＶインターフォンなどの設備、自動販売機なども撮影して持参しました。これは、各営業担当者の引っかかりポイントを増やした方がいいと考えたからです。

早速、物件の近くの仲介会社を訪問し、ＣＤＲの写真データを見てもらうと、「 お客様に店舗で写真を見ていただけるので、これは助かります！ 」というコメントが。徹夜でコピーした甲斐がありました（ 涙 ）

続けてアパートの特徴を説明したところ、「 ２台のクルマを駐車できるのは魅力的です！ 」との返答。北海道では一部の駅近のエリアを除いて、移動のメインはマイカーです。やはり、駐車２台できるのは高ポイントだったようです！（ ニヤリ ）

緊張して向かった初めての営業で好感触だったことで、私の中の客付けへの情熱はさらに燃え上がりました。その日からは、かばんの中には常に資料一式を入れて、スキマ時間があればいつでも営業訪問できる臨戦体制に。物件に近いエリアから優先的に、コツコツと訪問しました。

トータルで２０軒ほど訪問して感じた事は「 初期の頃は絶対に営業した方がイイ！ 」ということ。

仲介店との人間関係、パイプが出来る事はもちろんですが、それ以上に意義が大きかったのは、「 入居希望者のリアルなニーズ 」を学べることです。私の１棟目アパートの場合は、次のようなことがわかりました。

・エアコンは入居付の決定打になりにくい
・ウォシュレット設備をつけるよりも、家賃ダウンの方が効果がある
・クルマ２台駐車可で、さらにペット可ならばかなり紹介してもらいやすい

ニーズがわかれば、次のリフォームはより合理的に進められ、予算を抑えることもできます。また、最初の頃に行った仲介会社でウケのよかった点を後に行った店でアピールするといったコツも覚えました。

しかし！　ロシア・ウラジオストクと同じ北緯４３．０５に位置する北国札幌では、冬期間の引っ越しニーズはとても少ない～(>_<)

１０月から営業を開始し、順調に申込みはいただいたのですが、どの部屋も入居希望は翌年春から・・・。家賃は実際に入居が始まった月からの発生なのでロスは生じますが、仕方ありません。

そして、アパート購入から半年後の春、念願の満室を達成！！

１カ月のキャッシュフローは、約１７万円近くが見込めます。おかげで、大家デビューへの不安がかなり和らぎました（ 笑 ）
以下に、仲介店へ営業をしてみて、感じたことをまとめてみました。

１、写真データを渡すとすぐに資料を作成してもらえる
２、条件交渉等のコミュニケーションを容易にするため、大家の連絡先を明確にすることが大事
３、その物件独自の優位ポイントを明確にすると案内してもらいやすい（ Ｐ２台駐車可、スーパー激近など ）
４、物件のウリを大家側で用意してＰＲすることで申し込みが入りやすくなる（ レジャーロック、室内ポップなど ）

競合物件が山ほどある札幌で、特に３番と４番は重要です。入居者のニーズは十人十色。実は、部屋探しをしている本人も、自覚していない「 ニーズ 」があることも珍しくありません。

そこで、大家が各人が望むライフスタイルをイメージしてもらえる「 喜びポイント 」を幾つも提案することで、内覧者に「 この物件に申し込む理由 」を与えてしまうのです。

例えばアパートの近隣に、スーパー、図書館、書店、カフェ、パチンコ、コインランドリー、飲食店などがある場合、これらのどこかに頻繁に通う人にとっては「 喜びポイント 」になるでしょう。

それを知らせないなんてもったいない！ これらの「 物件資料を見ただけではわからない物件の長所 」を知らせることは、入居を決めるには重要な要素かと思います。

さて、晴れて１棟目の２ＬＤＫ×４室が満室となり、私は意気揚々と２棟目の購入へと進むことにしました！　日課の物件検索も、初めの頃よりもスピードアップしてきました！

そして、札幌市のお隣の北広島市に、気になるステキな物件を発見！！！

・築７年
・シングル＆ファミリー＆テナントの複合アパート
・陽当たりバツグン！
・ガレージ＆駐車スペースも余裕あり！
・コンビニ目の前！
・小学校が近い！
・幹線道路沿いで目立つ！

一棟目と同じく私の理想を満たした素敵な物件です～♪
実はこちら、半年前に３,９００万円で満室想定利回り１２％で売りに出されていた物件でした。その時は「 魅力的だがチョット高い～… 」と未練ありながらも断念(>_<)

ところが数カ月経過し、４００万円プライスダウンで３,５００万円になっているのを発見したのです！！　「 ぜったい欲しい～！！！ 」と久々に鼻息が荒くなってきました～（ 笑 ）

私の中のエース格、セミリタイヤへの推進力となった２棟目アパート。次回はその購入への道を紹介します。