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ローンの恐怖とプレッシャー、不動産投資のレバレッジは、善or悪?

張田満さん_画像 第47話

私は一棟目のアパートを1,900万円で購入し、大家デビューをはたしました。それまで、マイホームローンどころかマイカーローンとも無縁だったのに、いきなり諸経費を入れると2,000万円オーバーの買い物をしてしまったのです(^_^;)

当初は未体験ゾーンへ足を踏み入れたことへの恐れもありましたが、あの時に最初の一歩を踏み出したことが今のライフスタイルへと繋がっていると思うと、当時の自分の勇気をほめてあげたくなります ( 笑 )。

数ある投資の中でも、不動産投資は扱う金額の最少単位が大きいのが特徴です。ある程度のリターンを求めるなら、最低でも数百万円が必要ですし、そこから買い増しをして、何億・何十億円とステップアップしていく投資家もたくさんいます。

ローンを組むことが良いことかそうでないかは別として、不動産投資には、ローンがつきものともいえます。しかし、その一方で、多くの日本人が「 借金は悪 」という前提というか思い込みを持っているように思います。

私自身も、一棟目のローンを組む時は、「 借金を返せなかったら俺の人生おしまいかも・・・ 」と恐怖を感じていました。しかし、現在は「 ローンは使えるだけ使う派 」という人間に変わり果ててしまいました(笑)。

そんなわけで、今回は、恐怖を乗り越え( ? )ローンを使ってきた私が、「 借金 」をどう捉えているかについて、自分なりの見解を書いてみたいと思います。

■ ローンを「 事業資金 」と捉えることで「 自分本位 」になれた

大家予備軍だった時の私は、「 不動産投資をするなら、融資を使って大きな資産を得たい。でも、ローンを組んで返済出来なくなったらどうしよう・・・ 」という不安を抱えていました。

自分の中にあったそんな不安を払拭できたのは、「 不動産投資は事業である!やるからには絶対に成功するんだ! 」と覚悟を決めたのがきっかけでした。

それまでの私はなんとなく、「 ローン=物件を買うお金 」と思っていました。しかし、そうではなく、「 ローン=アパート経営という事業を行うための事業資金 」と頭を切り替えたのです。

すると、「 事業である以上、なんとしても成功してやる 」「 結果は自分次第だ! 」という覚悟が決まり、なんとなく「 物件本位 」だった意識が、「 自分本位 」に変わりました。

自然と、最初は小さな金額から始めるという方針も決まりました。本の中には、いきなり1億円を超える大型物件の購入をすすめるものもありました。しかし、1億円は巨額です!

地方の平凡なサラリーマンだった私にとっては、「もしもの場合には会社の給料で補てんすればいい」などと考えてすむような金額ではありません。

一億円オーバーの物件を購入して、毎月の支払が60万円だとします。購入後に修繕費が重なり、入居率が下がり、30万円の持ち出しになったらどうなるでしょうか? ・・・どうにもなりません!
 
■ ローンを使えば巨額をコントロールできる

私は「 ローンはキケンだからヤメろ!! 」と言いたいワケではありません。個人的には、不動産投資を合理的に運営するためには可能な限りローンを活用する事が望ましいと考えます。

それは、「 巨額の融資が可能 」な事が不動産投資の最大の特徴でありメリットだと思っているからです。私自身、ローンを活用した不動産投資のスピードの加速感を魅力的に感じています。

ローンを使うことで、普通のサラリーマンでは購入できないハズの高額物件のオーナーになり、「 未知の領域に行ける 」ことを面白いと思っています。マレーシアに移住できたのも、そのおかげです。

すでに述べたように、色々と悩んだ末に、私が最初に購入した物件は1900万円の中古アパートでした。
◇参照:https://www.kenbiya.com/column/harita/02/

全4世帯で毎月のローン返済額は10万円弱だったので、プレッシャーは最小限で済みました。継続運営しながら、試行錯誤をした経験によって、大家としての経験値が上がったような気がします。

2棟目以降も1,000〜3,300万円の築古木造物件と、500万円以下の戸建物件を選びました。そして、運営の基礎的なノウハウが身についたと判断したタイミングで、新築RCへと軸足を移しました。

借金も今では数億円になっています。しかし、怖さはありません。自分なりに段階を踏みながら進んでこれたからです。この結果、今、安心してレバレッジの恩恵を受けられていると感じます。

■ 大家デビューする前の自分へのメッセージ

今の私が大家デビューを目指していた当時の自分へメッセージを送るとしたら、こんなことを伝えたいと思います。

・一棟目は小規模でデビュー!
・最初から運営能力を大きく超えた巨額のローンは組むべからず!
・運営しながら経験値を得て、スキルアップをし続けるべし!
・「数値化できない価値」を見つけることを意識するべし!
・先輩投資家のアドバイスは鵜呑みにせず、自分で熟考するべし!


もちろん、これらは私個人の見解ですので、皆さんは鵜呑みにしてはいけません! 何が正しいのか? 未来は誰にもわかりません。

月5万円のキャッシュフローが目標という方は巨額のローンは必要ないでしょう。低価格で、利回りを重視した物件を購入すれば、リスクを抑えて目標を達成できます。もちろん、それだって一つの正解です。

借金のレバレッジに対して、メリットorリスクのどちらにフォーカスするのか?
自身が目指すステージは?
人生設計における優先順位は?
不動産投資へのスタンスは?


考え方は人そぞれです。キケンなだけでもない。安易なだけでもない。まずは自分が目指す場所をクリアーにすること。それが決まれば、ローンとの向き合い方が決まり、リスクとリターンの捉え方も定まるのではないでしょうか。

■ 考えて考えて考え抜いた先に「 何か 」が見つかる

「 私には、どんな不動産投資のやり方があっているのでしょうか? 」「 ローンは使った方がいいでしょうか? 」。その質問の本当の答えを知っているのは、自分だけです。

大事なのは、自分なりの考えを深堀していくことです。もしも失敗しても、自分で考え抜いた末の行動なら( そして借金の額がそれほど大きくなければ )、それは「 学び 」に変わり、次の成功の礎となります。

最後に、アメリカの「 自動車王 」の名言を紹介。

Thinking is the hardest work there is, which is probably the reason why so few engage in it.
考えることは最も過酷な仕事だ。だからそれをやろうとする人がこんなにも少ないのだ。
                                 Henry Ford( ヘンリー・フォード )



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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 張田ミツルさん

horiuchisan

□1972年、北海道生まれ
□5人家族(妻&三姉妹)、マレーシア在住

☆不動産投資を始めたきっかけは大家列伝に詳しく載っています
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

・【インベスター Japan】
不動産投資家の本音に迫る!専門チャンネル
・ツイッター:@MH_Minority
・ブログ:harry326
・Facebook:張田ミツル
・Instagram:mh.mitsuru

□不動産賃貸業
□講演家
□文筆家
□映像クリエーター

■ 経歴

□1990年
地元の高校を卒業後、メーカーに営業職として入社

転勤で東京勤務になった初日、駅の人出を見て「今日は祭りか」と思ったら普通の日でショックを受ける。
田舎に比べて生活自体にお金がかかる東京暮らしに疲れていたため、数年で再び札幌勤務となりホッとする。

□2002年(30才)
映像制作会社に転職、アシスタントディレクターとなる

□2007年
結婚

□2008年
7月:メニエール病になるが、約3週間でまあまあ回復  
8月:北海道の人気番組のディレクターとなる

□2009年
交通事故に遭ったのを機に不動産投資の勉強を開始

□2010年(37才)
8月:1棟目のアパート購入(2LDK×4)

□2011年
8月:2棟目のアパート購入(1LDK×1、2LDK×2、3LDK×2、テナント×1)


9月:3棟目のアパート購入(1K×10)


□2012年(39才)
2月:4棟目のアパート購入(1DK×8)
5月:5棟目の戸建て購入(6LDK)
6月:映像制作会社を退社
8月:自分の会社を立ち上げる
9月:6棟目の戸建て 購入(4LDK)

□2013年(40才)
2月:7棟目のアパート購入(2LDK×6)
7月:8棟目のアパート購入(2LDK×4)

□2014年(41才)
マレーシアへ移住

□2018年(45才)
札幌の大学(北海学園、札幌大学等)で講師を務める

新築RC物件・海外物件など含め、計100室を所有する

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