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アパート経営の何にお金をかけるか。物件を売らない理由。

張田満さん_画像 第56話

■ 日本に来て感じたこと

マレーシアの学校も8月は夏休み! ということで、マレーシアから家族全員で、札幌の実家を訪れています。娘たちと日本のレジャーやレストラン、ショッピングで遊びまくり、食べまくり、楽しみまくりの毎日です。

水泳が得意な長女などはリオで開催されているオリンピック競泳を見て盛り上がっています。こんな楽しい生活が出来るのも不動産投資のおかげだと感謝しています<(_ _)>

久しぶりに日本に長期滞在をして感じたこととして、日本のテレビCMや新聞広告などの情報密度やクオリティーの高さがあります。それはつまり、マレーシアでは忘れていた食欲、物欲、ショッピングへの誘惑が強烈だということです。(^_^;)

ただ、今の私はそれらのCMを見ても、本気で欲しいと思うことはありません。「 カッコいいなあ。でもまあ、自分には必要ないけどね 」と一歩引いて眺めることができます。

何かを所有することに惹かれた時代もありましたが、今は体験の方に惹かれます。落ち着いた雰囲気のカフェや、子供と楽しめる自然公園などを見つけて、「 ここいいなぁ。行ってみようか 」と感じることの方がハッピーだったりします。



■ アパート経営で意識的に心がけている「 お金の使い方 」

「 じゃあ、張田さんは、何にお金を使っているの? 」と質問されることがあります。その答えは、「 イヤな事、やりたくない事 」です。

私が理想と考える「 成功者像 」の項目は色々とあるのですが、それらを包括している状態があります。それは、「 心の平穏 」です。

欲張って背伸びしてまで資産構築に進まないのもその理由のひとつです。刺激の少ない平凡な状態ともいえるかもしれませんが、自分にとっては争いや焦り、心配事がない穏やかな日常こそが大切なのです。

そんな私は、家賃アップ、値引き交渉、経費節約、節税対策、などの「 1円でも多くキャッシュフローを残す 」ことが最優先とされる不動産投資の一般常識とは少し異なる「 お金の使い方 」の行動指針を持っています。

それが、先ほど述べた「 イヤな事、やりたくない事 」にお金を使うということ。例えば、私は入居者とのやりとり、経理事務、物件管理、リフォーム、入居促進営業、などには時間も労力もなるべく投入したくありません。

もちろん、これらをシッカリと楽しみながら運営出来るスキルの高いスゴイ大家さんはたくさんお見受けしますし、リスペクト尊敬に値します!(^^)

実際にこれらを自分で行えば経費も大幅に節約できますし、スキルも向上していくのでしょうが、私が得意なことではありませんし、積極的に自分でやりたいという気持ちはありません。

アパート経営をしているのに矛盾しているように思われるかもしれませんが、私が望んでいるのは、「 自分が決断すべきことだけにエネルギーを集中して、その他はアパート経営に関わらなくていい状態 」なのです。

そのためには、お金を支払ってでも「 心の平穏 」を得たいと感じます。そのため、最初こそ勉強のために自分で行っていましたが、今はほとんどを、管理会社、リフォーム業者、税理士などにお願いしています。

こうするために物件購入を進めて、規模を拡大してきたともいえます。物を買うよりも優先すべきは「 イヤな事、やりたくない事 」に積極的にお金を使うこと。その結果、自分のところには「 好きなこと、やりたいこと 」だけが残ります。

もうひとつ付け加えると、その道のプロフェッショナルにオファーして良い仕事をしていただき、それに見合った対価を支払うことは、雇用も生み出し経済活動に貢献していると思えるからです。



■ 物件を売却しない理由

さて、日本に戻ってきて感じたことのひとつに、「 みんな、物件を売っているなあ 」ということもあります。去年から今年にかけて売却益を得て、ひとつ上のステージに上がった人をたくさん見ました。

インカムゲインだけに偏らず、キャピタルゲインを得ながら資産組換えを上手に行うことができれば、資産構築を加速させるブーストとなり、より速いスピードで収益を増やせます。

しかし、今現在、私のアパート経営はキャピタルゲインは狙わずにインカムゲインだけに偏っています。経営者として恥ずかしい話なのですが...その理由を正直に言うと、「 めんどうだから 」です( 笑 )。

めんどうだから、という表現は適切ではないかもしれません。別の言い方をすれば、資産組換えは「 上手 」に進めなければ、長期的に見て大きな失敗につながるリスクがあるため、私は慎重に考えているのです。

確かに、今は売り時です。しかし、手にしたキャッシュを現金で留めておくことは避けたいと考えているため、次の投資対象を決めていない今の段階で、売却益を確定する必要はないと考えます。

今、所有している木造物件は高利回りのものが多く、CFと維持費のバランスが優れていますし、これらが高く売れたとしても、それ以上の優良物件を購入するのが難しいのが現実です。

もちろん、本気で行動すれば不可能ではないのでしょうが、売却益が出ても短期譲渡の税金がかかることも考慮すると、マレーシアと札幌の移動に時間とお金をかけてまで積極的に動くのは不合理だと考えます。

当然、いずれは売却して資産組換えをすることになりますが、現在のスキルを自己分析すると、資産組換えに「 上手 」に取り組むために必要な知識も人脈も、まだ準備が整っていない状態だといえるのです。

縁あって自分の元にやってきた物件ですので、とりあえず売るのではなく、売却にもシッカリと時間をかけたいところです。今はまだ自分のビジョンを描きながら、パワーを貯めているスタンバイモードということですね(笑)

そんなわけで、長期の日本滞在中も、子供たちと毎日遊ぶことを中心に過ごしています。札幌の夏はあと少し。子供たちと一緒に、たくさんの思い出を作りたいと思います。




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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 張田ミツルさん

horiuchisan

□1972年、北海道生まれ
□5人家族(妻&三姉妹)、マレーシア在住

☆不動産投資を始めたきっかけは大家列伝に詳しく載っています
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

【 YouTube 3チャンネル OA中!】

・ハリー326
「Harry VLOG ハリーブログ」

・インベスター Japan
不動産投資家の本音に迫る! 専門チャンネル

・Malaysia Penang diary326
MYマレーシア暮らしリポート

・ツイッター:@MH_Minority
・ブログ:harry326
・Facebook:張田ミツル
・Instagram:mh.mitsuru

□不動産賃貸業
□講演家
□文筆家
□映像クリエーター

■ 経歴

□1990年
地元の高校を卒業後、メーカーに営業職として入社

転勤で東京勤務になった初日、駅の人出を見て「今日は祭りか」と思ったら普通の日でショックを受ける。
田舎に比べて生活自体にお金がかかる東京暮らしに疲れていたため、数年で再び札幌勤務となりホッとする。

□2002年(30才)
映像制作会社に転職、アシスタントディレクターとなる

□2007年
結婚

□2008年
7月:メニエール病になるが、約3週間でまあまあ回復  
8月:北海道の人気番組のディレクターとなる

□2009年
交通事故に遭ったのを機に不動産投資の勉強を開始

□2010年(37才)
8月:1棟目のアパート購入(2LDK×4)

□2011年
8月:2棟目のアパート購入(1LDK×1、2LDK×2、3LDK×2、テナント×1)


9月:3棟目のアパート購入(1K×10)


□2012年(39才)
2月:4棟目のアパート購入(1DK×8)
5月:5棟目の戸建て購入(6LDK)
6月:映像制作会社を退社
8月:自分の会社を立ち上げる
9月:6棟目の戸建て 購入(4LDK)

□2013年(40才)
2月:7棟目のアパート購入(2LDK×6)
7月:8棟目のアパート購入(2LDK×4)

□2014年(41才)
マレーシアへ移住

□2018年(45才)
札幌の大学(北海学園、札幌大学等)で講師を務める

新築RC物件・海外物件など含め、計100室を所有する

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