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不動産投資で捨てたこと!

張田満さん_画像 第58話

■ 優先したいことと、やらなくていいこと

私がアパート経営へチャレンジする時に、優先したテーマが3つありました。

@ストレスフリー
Aインカムゲインをベースにする
B運営に関わる時間を極力少なく


以前のコラムでも書いた事ですが、私自身は、安定的にアパート経営を行うことで得られる「 収入と自由な時間 」でおもむくままに暮らすことが目的であって、事業を拡大するために日々忙しく売買取引を扱うような不動産業者になりたい訳ではありません。

通常は、収入増加や安定化を目指して、よりアパート経営に使う時間とエネルギーを費やしていくケースが多いのでしょうが、私のアパート経営は真逆です。

スタート当初は、物件清掃やプチリフォーム、入居促進営業やクレーム対応などは行いました。しかし、これは初期の経費節減と現場経験を積むこと、そして、「 運営に関わる時間を少なくする 」ために、業者への発注依頼や管理会社との連携を合理的に運営できるスキル向上が目的でした。

実際に、現在マレーシアから日本の所有不動産を遠隔で運営できているのも、この時の経験のおかげです。こうして目的をハッキリさせて不動産経営を始めたことで、私はブレずに進んでくることができました。

その後、所有物件が増えて経営が安定してきた私は海外移住を決意! 今度は、海外から無理なく遠隔経営をするために、アパート経営で「 やらない事 」「 諦める事 」の決断をすることが必要になりました。

私が海外移住をするにあたり、「 不動産投資で捨てた!( やらないこと )」は、次のようなものです。

@短期売却でのキャピタル狙い
A緻密な物件情報収集
B金融機関との情報交換
C所有物件のフル稼働
Dセミナーなどへの参加


@ABは、規模を拡大するためには重要といえます。マレーシアから実行するには不合理ですし、もしも移住していなかったら...と考えると、資産拡大という点での機会損失は大きいといえます。

Cは、管理や募集条件を細かく設定できないために空室期間が延びてしまったり、リフォームコストの削減が甘かったりすることがあります。Dは、学びの機会損失です。日本ではいくらでもある学びや交流の場ですが、海外では貴重です。

3年半以上もマレーシアをベースにしていますので、融資の現状や実態については、プチ浦島太郎状態です( 笑 )。

当たり前の事ですが、海外に住むことで、日本での機会損失は多く、不動産投資を行う上では圧倒的に不利になります。しかし、現在は不動産投資での機会損失よりも、子育ての環境や経験、海外での学びのチャンス、などの方が優先順位が高いので納得しています。

ちなみに、マレーシアでの不動産購入は、外国人でも資産評価が高ければ80%近い融資が可能ですし、やりとりは全て英語です。つまりマレーシアの不動産は、世界中の人が比較的容易に購入することができる、ということです。

一方、日本ですと、不動産の詳細情報は日本語ベースで、契約も日本語です。ほとんどの外国人には正確な情報収集すら難しいですし、融資も不可でしょう。

それに対し、日本のサラリーマンであれば不動産購入で数億円の融資を受けることも可能です。これって、世界のわずか2%に満たない日本人だけに与えられたチャンス! ではないでしょうか。

物件利回りや融資利率を考えると、やっぱり日本のアパート経営は有利な条件が揃っていると言わざる得ません。今は色々と捨てている私ですが、来年は所有物件の新陳代謝を目的に、日本での滞在期間を増やし、売却や購入など資産組替えプランを計画しています。

■ マレーシアで引っ越しました

今月、マレーシアで引越しをしました。家族5名、北海道から移住して2年7カ月目にして、初の海外での引越しです。大きな目的の一つは、「 生活の時間配分を変えたい! 」と思ったからです。



例えば、食料品など日々の買物。これまでは、徒歩10分のスーパーか、バスに乗ってローカルのマーケットへ行っていました。この頃は数日分の食材の買いだめをしていたのですが、毎日、買出しに行ける環境を望むようになりました。

そこで、今回の引越し先は、ローカルの野菜やフルーツなど新鮮な食材が早朝から購入可能なマーケットに隣接しているエリアを選びました。

コンドミニアムのエントランスを出て徒歩1分でマーケット。しかも、周辺には屋台が充実しているので、早朝から深夜まで、外食で困ることも皆無です。

眺望もバッチリ。以前の住まいは海側のシービューでしたが、今回は山側のマウンテンビューにしてみました。自然を感じられ大満足です。

また、以前は築20年でしたが、今回は新築です。すべてが新品で快適に気持ちよく住めています。広さは93平米で、月家賃は約9万円です。これで、プールもトレーニングジムも使い放題。

ただし、これまでよりは広さは狭くなり、家賃もアップしました。 通常だとあえて狭い間取りへ引越しすることは少ないと思いますが、我が家には「 身軽にフットワーク良く! 」というテーマがありますので、荷物のダイエットになる! とポジティブに捉えています・笑

家賃アップは痛いですが、これまでの住まいのプチストレスがクリアになりましたし、とても満足しています。

ちなみに、新居にインターネットが接続されるまでの4日間は「 ネットなし 」の生活でした。困るかなと思ったのですが、ブログもSNSもしていないので、ネットなしでもほとんど支障ありませんでした。

今回の私の引越し先の選択では、@利便性 A眺望 B築浅 の3つを優先しました。自分なりの優先ポイントはクリアできました。しかし、以前よりもプールは狭くなりましたし、住居面積の縮小、家賃アップ、など妥協した部分もありました。

何事も全てが満たされる完ぺきな状態などないのですから、仕方ありません。優先ポイントと同じように重要なのが、「 妥協できる事・優先しない事 」を決めることだと思います。これも、不動産投資と同じですね。




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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 張田ミツルさん

horiuchisan

□1972年、北海道生まれ
□5人家族(妻&三姉妹)、マレーシア在住

☆不動産投資を始めたきっかけは大家列伝に詳しく載っています
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

・【インベスター Japan】
不動産投資家の本音に迫る!専門チャンネル
・ツイッター:@MH_Minority
・ブログ:harry326
・Facebook:張田ミツル
・Instagram:mh.mitsuru

□不動産賃貸業
□講演家
□文筆家
□映像クリエーター

■ 経歴

□1990年
地元の高校を卒業後、メーカーに営業職として入社

転勤で東京勤務になった初日、駅の人出を見て「今日は祭りか」と思ったら普通の日でショックを受ける。
田舎に比べて生活自体にお金がかかる東京暮らしに疲れていたため、数年で再び札幌勤務となりホッとする。

□2002年(30才)
映像制作会社に転職、アシスタントディレクターとなる

□2007年
結婚

□2008年
7月:メニエール病になるが、約3週間でまあまあ回復  
8月:北海道の人気番組のディレクターとなる

□2009年
交通事故に遭ったのを機に不動産投資の勉強を開始

□2010年(37才)
8月:1棟目のアパート購入(2LDK×4)

□2011年
8月:2棟目のアパート購入(1LDK×1、2LDK×2、3LDK×2、テナント×1)


9月:3棟目のアパート購入(1K×10)


□2012年(39才)
2月:4棟目のアパート購入(1DK×8)
5月:5棟目の戸建て購入(6LDK)
6月:映像制作会社を退社
8月:自分の会社を立ち上げる
9月:6棟目の戸建て 購入(4LDK)

□2013年(40才)
2月:7棟目のアパート購入(2LDK×6)
7月:8棟目のアパート購入(2LDK×4)

□2014年(41才)
マレーシアへ移住

□2018年(45才)
札幌の大学(北海学園、札幌大学等)で講師を務める

新築RC物件・海外物件など含め、計100室を所有する

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