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アパート経営を成功させる「ヘッドピン思考」。長期入居のための5つのポイント

張田満さん_画像 第68話

何事にも、ここをシッカリおさえておけば、成果につながるといえるポイントが存在します。それは不動産投資も同じです。

そのポイントに行動エネルギーを集中することが、「 最小労力で最大効果 」を上げるためのポイントなのです。そして、合理主義な私は、不動産投資におけるそのポイントを追及してきました。

ということで、今日は私が大家業で最も大切にしていることのひとつを紹介します。「 大家業にかける労力と時間を抑えたい! 」と思っている大家予備軍の方たちに参考になれば嬉しく思います。

■「 ヘッドピン 」はどこだ!!

「 最小労力で最大効果 」を上げることを例えるならば、ボウリングでの「 ヘッドピン 」のイメージです。

ボウリングが上手な方を見ていると、一投目は先端に配置されたヘッドピンを確実に捉えます。特別な技術がなくても、ヘッドピンを倒せば、自動的にたくさん倒すことができるからです。

つまり、ヘッドピンさえ倒せば自動的に成果が高まる! のです(^^)

過去のコラムで「 大変なやり方をすれば大変になります。でも、そうならないやり方を選べば、意外と大丈夫なんですよ 」と書いたことがありました。

アパート経営での優先事項は、人それぞれだと思います。私自身は、マレーシアで暮らしながら北海道の物件を運営していますので、独自の優先事項を持っています。

それは、「 所有物件との関わりを最小限にする 」ということです。真面目な大家さんからは叱られてしまいそうですが、本心です。なるべく手間も時間も使いたくないのです(^_^;)

そんな私が理想とするアパート経営において、ヘッドピンといえるポイントがあります。それは、「 退去がない物件 」を所有することです。

■ ヘッドピン⇒退去がない物件

4年前、私が中古で購入したアパートに、新築時から家賃6万円で12年暮らしている方がいらっしゃいます。これまで家賃で支払っていただいた家賃の総合計はなんと、864万円です!!

もしも、この部屋が2年ごとに入退去を繰り返していたとしたら...空室期間による家賃損失、募集都度の家賃下落、リフォーム代出費、仲介手数料の出費など...トータルの収益は激減していたでしょう。

お金だけのことではありません。募集やリフォームに関わる自分の時間も最小化できますし、スキルの未熟さもカバーしてもらえると思います。

つまり、遠隔操作でアパート運営を行う私にとっては、「 退去がない物件 」こそが最強のヘッドピンということです。

私がこれまで読んできた不動産投資書籍に書かれているキーワードに多かったのは、高利回り、駅周辺、路線価、高属性狙い、付加価値、豪華設備、差別化、などです。

長期入居を重要視する概念は不動産投資の関連書籍では、なぜかあまり書かれていません。おそらく、長期入居のメリットを明確に数値で表すことができない事と、未来のことなので比較がしずらく、理論的な説明が難しいためでしょう。

しかし、私の経験上、「 退去がない物件こそが最強!! 」なのです!( 大切なので2度書きました )

残念ながら、日本でのアパート経営では今後、「 家賃低下 」「 入居率低下 」という、厳しい方向に向かう物件が増えるでしょう。そこをカバーしてくれるのが、長期入居なのです。

特に、これからアパート経営にチャレンジする方こそ、物件選びの時点から「 長期入居の重要性 」にフォーカスしていただきたい! と思うのです。

■ 長期入居につながる5つのポイント

もちろん、全く退去がない、ということは現実的ではありません。しかし、長期の入居を優先事項とした物件選定はできます。

実は私、社会人になってから二十数年で10回以上引っ越ししてしまうほどの引っ越しが大好きで経験豊富です。そんな私が大家になる以前、入居者としてこんな経験がありました。

結婚当初に引っ越しした時の話です。暮らしやすい間取りとピカピカの設備が気に入り、新築RCの4階部分に入居しました。家賃は相場並み。この部屋は眺望も良く快適な環境だと感じていました。

ところがある日、同じ4階フロアの別部屋が空室となったため、内覧することに。リビングに入った瞬間、私も妻も「 おおっ!? 」と声を上げてしまいました。なぜなら、部屋の明るさが全然違ったからです!

実はこの部屋は「 南向き 」だったのです。その部屋は、「 北向き 」のわが家と比べると、部屋の明るさも、暖かさも、ビックリするほど、全くの別世界でした(^_^;)。

この時のRC物件は、「 北向き 」と「 南向き 」で、家賃の差額は3,000円でした。( 間取りも多少異なってたので、単純比較はできませんが )。

この時私は「 3,000円高くなっても、絶対南向きだ! 」と、日当たりの重要性を強烈に体感したのです。他にも、長期入居を目的とした物件選びで大切なことは多くあると思います。

・日当たりの良さ
・家賃の安さ
・暮らしやすい間取り
・スーパー、学校、病院、などが近い
・適度な古さ


あまりにもオーソドックスすぎて当たり前だと思われる方もいれば、駅からの距離、セキュリティー、オシャレ度、コンビニ、などは二の次でいいの? と思う方もいるかもしれません。

私の経験上、それらを好むのは若いシングル層です。そして、長期入居を狙う私は、ファミリー向けの間取りの物件を買い増して来たため、それよりも上記に上げた5つを優先するようになったのです。

はやりの物件を好む入居者は、好奇心が強く、行動力もあるため、引越しも多い傾向があるようです。初心者こそ、上記のようなニーズを満たす「 普通でそこそこのアパート 」を持ち、長期入居を目指すのが成功の秘訣になると私は感じています。



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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 張田ミツルさん

horiuchisan

□1972年、北海道生まれ
□5人家族(妻&三姉妹)、マレーシア在住

☆不動産投資を始めたきっかけは大家列伝に詳しく載っています
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

【 YouTube 3チャンネル OA中!】

・ハリー326
「Harry VLOG ハリーブログ」

・インベスター Japan
不動産投資家の本音に迫る! 専門チャンネル

・Malaysia Penang diary326
MYマレーシア暮らしリポート

・ツイッター:@MH_Minority
・ブログ:harry326
・Facebook:張田ミツル
・Instagram:mh.mitsuru

□不動産賃貸業
□講演家
□文筆家
□映像クリエーター

■ 経歴

□1990年
地元の高校を卒業後、メーカーに営業職として入社

転勤で東京勤務になった初日、駅の人出を見て「今日は祭りか」と思ったら普通の日でショックを受ける。
田舎に比べて生活自体にお金がかかる東京暮らしに疲れていたため、数年で再び札幌勤務となりホッとする。

□2002年(30才)
映像制作会社に転職、アシスタントディレクターとなる

□2007年
結婚

□2008年
7月:メニエール病になるが、約3週間でまあまあ回復  
8月:北海道の人気番組のディレクターとなる

□2009年
交通事故に遭ったのを機に不動産投資の勉強を開始

□2010年(37才)
8月:1棟目のアパート購入(2LDK×4)

□2011年
8月:2棟目のアパート購入(1LDK×1、2LDK×2、3LDK×2、テナント×1)


9月:3棟目のアパート購入(1K×10)


□2012年(39才)
2月:4棟目のアパート購入(1DK×8)
5月:5棟目の戸建て購入(6LDK)
6月:映像制作会社を退社
8月:自分の会社を立ち上げる
9月:6棟目の戸建て 購入(4LDK)

□2013年(40才)
2月:7棟目のアパート購入(2LDK×6)
7月:8棟目のアパート購入(2LDK×4)

□2014年(41才)
マレーシアへ移住

□2018年(45才)
札幌の大学(北海学園、札幌大学等)で講師を務める

新築RC物件・海外物件など含め、計100室を所有する

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