• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

20,753アクセス

入居率50%のテナント付きアパートを満室にして利回りをアップした方法

張田満さん_画像 張田満さん 第7話

2014/2/12 掲載

今回は、私が2棟目に購入したテナント付きアパートで、半分あった空室を埋めて、売り出し時の想定満室利回り12%から、利回り18%へとアップさせたお話を紹介します。振り返ると、セミリタイヤに向けて、大きな一歩となった体験でした。

さて、売出し価格3,500万円から340万円もの大幅引きに成功し、3,160万円で2棟目をGETした私。しかし、購入時の入居率は50%( 涙 )。1LDK×1、2LDK×2、3LDK×2、テナント×1の全6戸中、空室は3LDK×2、テナント×1でした。

【 購入時の入居状況 】
1)1LDK⇒入居中
2)2LDK⇒入居中
3)2LDK⇒入居中
4)3LDK⇒空室( 募集必要 )
5)3LDK⇒売主さまのお母様が入居中( 募集必要 )
6)テナント⇒売主さまが事務所として使用中( 募集必要 )


結論からいうと、購入して3カ月後には満室稼働になりました!当時はまだ猛烈サラリーマン。貴重な休日をつぶして営業周りに行き、申し込みをいただいたときは嬉しかったです。

最初の入居は、非常にラッキーな形で決まりました。実は、購入後に管理やリフォームについて打ち合わせしている中で、売主様からこんなお話が・・・

「 母の新しい住まいを捜しているのですが、決めかねています。家賃を支払うので、このままこの部屋に住まわせてもらえませんか? 」

売主さまと同じで優しいお母様。断る理由はありません。こうして幸運にも、労せず1室入居者決定〜(^^)。実は、お母様が住まれている3LDKは1階で、入居付に苦戦を予想していたので本当にありがたかったです。

そして、もう一つの3LDKについてもすぐに募集開始。もちろん、近隣の不動産会社にも写真データのCDRと募集資料を持って営業に行きました!この3LDKは2階の角部屋。部屋も広く陽当たりもバッチリ。さらに駐車は2P可能姉妹です。

そのため、チョットだけ強気の家賃設定だったのですが、2週間で入居者が決まりました。小学生の兄妹がいる4人家族で、クルマ2台所有。募集直後にご主人の転勤が決まり、タイミングがピッタリだったそうです。

ちなみに空室を知ったキッカケは、部屋の窓に直接貼った募集広告とのこと。アパートが幹線道路沿いにあり、隣地は空き地。今回のように入居希望者、そして偶然通りかかった仲介店の皆さまにも募集中であることを知っていただけます。



勝手にPR出来てるって、実はスゴイ効果かもしれません。この経験から「 目立つ立地 」というのも付加価値のひとつなんだと改めて認識しました。

そして、残る空室は一つ!! 「 1Fテナント 」です!! これは苦戦まちがいなし( 笑 )。仲介店でのヒアリングや周辺の相場などをインプットし、整理したところ、入居者のイメージは次のようになりました。

・家賃6〜8万円
・クルマ3台可
・学習塾、美容室、マッサージ店、コインランドリーなど


そして2カ月後、最終的に交渉へ進んだのは「 運送関係 」。まったくの想定外でした ( 笑 )。トラックなどは別場所に保管していて、オフィススペースが手狭になったための引っ越しとのこと。契約を進めるにあたり、先方から次の条件が出されました。

1)クルマを6台以上駐車したい
2)別に作業スペースがほしい
3)倉庫スペースがほしい


アパートのテナントで対応するにはハードルが高い内容です(^_^;)。結局、このように解決しました。

1)クルマを6台以上駐車したい
 ⇒隣地空地の持ち主を捜し当て、月契約を結んだ。
2)別に作業スペースがほしい
 ⇒ガレージ使用中の入居者に交渉して空けていただいた。
3)倉庫スペースがほしい
 ⇒地下の共用部スペースに壁を作り個室を作った。

そして、これらとは別に「 自動販売機を設置 」( もちろん伊藤園♪ )。毎月たくさんお買い上げいただいています(^^)。さらに、道路から駐車場への出入りがしやすいように「 縁石切下げ工事 」も。これには30万円近くかかってしまいました(^_^;)





ですが、テナント入居者さまに少しでも日々のストレスを減らし気持ちよく仕事に取り組んでいただきたいと思い実施したのです。やはり、不快or快適を感じやすい部分への投資はケチってはいけない!と思います。

いろいろと細かい調整事も多く大変ではありましたが、この結果、当初想定していた倍近い家賃をいただけることになりました(^^)。これらの交渉をお手伝いしていただいた仲介担当のFさんには大変感謝です。

こうして、2棟目「 テナント付きアパート 」は、大幅値引き!融資の幸運! さらに入居募集で新たに付加価値を作れた!などのおかげで、当初の想定表面利回り12%から⇒18%近くまで引き上がったのです〜♪

この結果、家賃からローンを引いた残りは毎月約30万円に!!専業大家への道が一気に見えてきました(^^)

【 2棟目購入運営での経験で感じたこと 】

・優良物件はネットでも見つけられる
・気になる物件は少し条件が違っても見ておくと良い
・目立つ立地は入居募集時にメリットがある
・入居者ニーズを柔軟に受け入れる姿勢は大切
・付加価値は知恵と工夫で創造することができる


様々な条件交渉を経験したことで、売主さま・入居者さま・仲介担当者さま「 それぞれの立場を尊重できる 」器量やスキルが大切であるということを学びました。今後もこれらを誠実に継続して行くことで、「 成功大家 」に近づけるのではないかと考えています(^^)

さてさて、2棟目が満室になったことで、セミリタイヤへの勢いは一気に加速しました。しかし、休んでいる暇はありません。2棟目が満室になった次の日から、私は3棟目を購入したくて、ムズムズしていたのです( 笑 )

健美家サイト会員登録で最新コラムやニュースをチェック!

プロフィール

■ 張田ミツルさん

horiuchisan

□1972年、北海道生まれ
□5人家族(妻&三姉妹)、マレーシア在住

☆不動産投資を始めたきっかけは大家列伝に詳しく載っています
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

【 YouTube 3チャンネル OA中!】

・インベスター Japan
不動産投資家の本音に迫る! 専門チャンネル

・Malaysia Penang diary326
MYマレーシア暮らしリポート

・ハリー326
「Harry VLOG ハリーブログ」

・ツイッター:@MH_Minority
・ブログ:harry326
・Facebook:張田ミツル
・Instagram:mh.mitsuru

□不動産賃貸業
□講演家
□文筆家
□映像クリエーター

■ 経歴

□1990年
地元の高校を卒業後、メーカーに営業職として入社

転勤で東京勤務になった初日、駅の人出を見て「今日は祭りか」と思ったら普通の日でショックを受ける。
田舎に比べて生活自体にお金がかかる東京暮らしに疲れていたため、数年で再び札幌勤務となりホッとする。

□2002年(30才)
映像制作会社に転職、アシスタントディレクターとなる

□2007年
結婚

□2008年
7月:メニエール病になるが、約3週間でまあまあ回復  
8月:北海道の人気番組のディレクターとなる

□2009年
交通事故に遭ったのを機に不動産投資の勉強を開始

□2010年(37才)
8月:1棟目のアパート購入(2LDK×4)

□2011年
8月:2棟目のアパート購入(1LDK×1、2LDK×2、3LDK×2、テナント×1)


9月:3棟目のアパート購入(1K×10)


□2012年(39才)
2月:4棟目のアパート購入(1DK×8)
5月:5棟目の戸建て購入(6LDK)
6月:映像制作会社を退社
8月:自分の会社を立ち上げる
9月:6棟目の戸建て 購入(4LDK)

□2013年(40才)
2月:7棟目のアパート購入(2LDK×6)
7月:8棟目のアパート購入(2LDK×4)

□2014年(41才)
マレーシアへ移住

□2018年(45才)
札幌の大学(北海学園、札幌大学等)で講師を務める

新築RC物件・海外物件など含め、計100室を所有する

ページの
トップへ