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安く買って高く売っている人が意識していることー手堅いアパートを買うための3つのポイントー

張田満さん_画像 第71話

■ 購入した瞬間に利益が確定しているものを買う

アパート経営で失敗しないための絶対的な原則があります。それは、「 安く買う 」⇒「 高く売る 」というこです。実践できいる人にとっては当たり前のことです。しかし、できていない人も多くいます。

買物で失敗しない方法があります。それは、「 買った瞬間から利益が確定しているものを買うこと 」。そんなことができれば苦労しないよ! と思われるかもしれせんが、そうでもありません。

私自身の経験を述べれば、これまでに乗ったマイカーのほとんどは、購入したときよりも高く売却しています。

・HONDA CR-X
 購入15万円→1年後売却30万円( 売却益15万円 )

・TOYOTA AE86トレノ
 購入40万円→7年後売却70万円( 売却益30万円 )

・TOYOTA  エスティマ
 購入20万円→3年後売却30万円( 売却益10万円 )

10年以上ものカーライフをほぼ無料で楽しませていただいたというわけです。このようなことができたのは、以下のことを意識したからだと思います。

・安価で購入( ほぼ底値価格 )
・ニーズが高い( 人気車種 )
・価値を高めた( パーツ交換、メンテナンス、ボディコーティング )
・個人売買( 購入売却ともに )
・購入時は即断即決し、売却時は急がずゆっくりと進めた

10年経った中古車は、整備の良し悪しと無関係でほぼ底値になります。でもその中には、程度バツグンの個体が隠れていたりするのです。それをみつけ、メンテナンスで付加価値を上げるのです。

私はこれらの経験を不動産投資にも当てはめて応用してきました。木造の戸建てやアパートは築22年を過ぎると残存価値がなくなります。だからといって、突然建物が倒れるわけではありませんし、家賃も継続していただけます。

自動車も不動産も、メンテナンスをすれば古さはカバーできます。どんな事にも「 ひづみ 」や「 すきま 」はあるのです。

■ 絶対に「レッドカード」は出させない

不動産投資の初心者が、リスクを抑えた買い方を身に着けるためには、日々の判断指針を「 儲かるための選択は? 」ではなく、「 失敗しないための選択は? 」に設定するのが効果的です。

なぜなら、失敗しない行動の結果が、成功につながるからです。サッカーの試合では、天才的なスター選手であろうとも、レッドカードが出てしまったら一発退場、もうその試合には出られません。

不動産投資も同じです。レッドカード、一発退場は致命的。例え潜在的に高い投資能力を秘めた方でも、最初にレッドカードが出てしまったら、不動産投資のフィールドから退場するしかないのです。

アパート経営初心者におけるレッドカード、それは「 キャッシュアウト 」です。不動産投資でレッドカード、一発退場とならないための3つのポイントがあります。

1)少額から始める( 現金で購入 )

全部ではありません。最初の物件の話です。例えば、一棟目は賃貸用の戸建てを修繕費も含め500万円以下で購入すれば、極めて少ないリスクからスタートできます。

ローンを使わずに現金購入なら、ローンの心理的プレッシャーもありません。( ちなみに私はローンは使う派なので、運転資金として現金500万円は温存して、新たに500万円借入して運営します。)

500万円以下の戸建てであれば、各種保険や固定資産税など税金も安価です。ぞくに言うボロ戸建て投資、手堅く資産構築するにはオススメの方法といえます。

複数棟のアパートを運営しているのであれば、多少のリスクは許容できますが、初心者の時点では、確実で手堅い運営が絶対条件といえます。

2)運転資金に余裕を持つ

世の中の中小企業は、日々運転資金との戦いです。運転資金のショートが倒産へのトリガーなのです。アパート経営においても、失敗しないためには余裕ある運転資金が必要です。

そのためも、物件購入後に必要となる修繕費、管理運営費、各種税金など購入後をシュミレーションして必要経費を把握しておく必要があります。

自己資金目いっぱいでギリギリ買えるからと、高額物件へ背伸びしすぎるのはキケンなのです。

3)購入スピードの調整

実は、当初の私は勢いに任せてアパート購入スピードを上げすぎてしまいました。クルマを売却したり、金利高目のフリーローンを使ったりするなど、購入と運営の資金繰りで大変な思いをしました( 笑 )。

レッドカードに近いイエローカード。なんとかしのげたから結果オーライなのですが、購入スピードを上げすぎによるコースアウトのギリギリでした。今なら絶対にやりません(^_^;)。

私のように失敗しないためにも、購入タイミングは急ぎすぎずに、ゆとりを持った方が、堅実に資産構築を進められます。

■ 急ぐのは経験を積んでからでも遅くない

爆発的な規模拡大を望む方には物足りない提案かもしれません。しかし、ほとんどの方が、「 まずは慎重にアパート経営を進めたい! 絶対に失敗しないことが最優先! 」と考えていると思います。

大きな借金をしたり、スピードを早めたりするのは、経験を積んでからでも遅くありません。最初の中古車の話もそうですが、最初から何も考えずに新車を買う人と考えて中古車を買う人では、残るものは大きく異なります。

遠回りに見えても、まずは「 失敗しない買い方 」を意識することで、長い目で見たときに、成功できる確率は上がっていくのです。



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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 張田ミツルさん

horiuchisan

□1972年、北海道生まれ
□5人家族(妻&三姉妹)、マレーシア在住

☆不動産投資を始めたきっかけは大家列伝に詳しく載っています
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

【 YouTube 3チャンネル OA中!】

・インベスター Japan
不動産投資家の本音に迫る! 専門チャンネル

・Malaysia Penang diary326
MYマレーシア暮らしリポート

・ハリー326
「Harry VLOG ハリーブログ」

・ツイッター:@MH_Minority
・ブログ:harry326
・Facebook:張田ミツル
・Instagram:mh.mitsuru

□不動産賃貸業
□講演家
□文筆家
□映像クリエーター

■ 経歴

□1990年
地元の高校を卒業後、メーカーに営業職として入社

転勤で東京勤務になった初日、駅の人出を見て「今日は祭りか」と思ったら普通の日でショックを受ける。
田舎に比べて生活自体にお金がかかる東京暮らしに疲れていたため、数年で再び札幌勤務となりホッとする。

□2002年(30才)
映像制作会社に転職、アシスタントディレクターとなる

□2007年
結婚

□2008年
7月:メニエール病になるが、約3週間でまあまあ回復  
8月:北海道の人気番組のディレクターとなる

□2009年
交通事故に遭ったのを機に不動産投資の勉強を開始

□2010年(37才)
8月:1棟目のアパート購入(2LDK×4)

□2011年
8月:2棟目のアパート購入(1LDK×1、2LDK×2、3LDK×2、テナント×1)


9月:3棟目のアパート購入(1K×10)


□2012年(39才)
2月:4棟目のアパート購入(1DK×8)
5月:5棟目の戸建て購入(6LDK)
6月:映像制作会社を退社
8月:自分の会社を立ち上げる
9月:6棟目の戸建て 購入(4LDK)

□2013年(40才)
2月:7棟目のアパート購入(2LDK×6)
7月:8棟目のアパート購入(2LDK×4)

□2014年(41才)
マレーシアへ移住

□2018年(45才)
札幌の大学(北海学園、札幌大学等)で講師を務める

新築RC物件・海外物件など含め、計100室を所有する

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