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アパート売却に失敗して感じた自分の甘さ。不動産投資を知らない若者に不動産投資を教えるという責任。

張田満さん_画像 第79話

このコラムを、新千歳空港からマレーシアの自宅へと向かう飛行機内で書いています。今回の日本滞在は2月中旬から2カ月間で、確定申告や税金の支払い、アパートの売却が目的でした。

昨年末はアパート売却予定が売買契約2日前に破談してしまいましたが、今回、新たに別の物件に買付けをいただきました。優秀な担当者さんのおかげで順調に契約へと進めそうです。

今回の札幌滞在、私的には不動産投資関連の活動以外にも大きな目的がありました。それは、「 セミナー講師 」をするということです。2018年、私は「 アウトプット 」をテーマに据えていました。

マレーシア移住してから、私はFacebookやTwitterなどSNSでの発信を止め、人前に出ることを最小限にし、新たな出会いをシャットアウトするなど、「 海外ひきこもり 」的なライフスタイルを送っていました。

そんな私にとって、SNSを再開したり「セミナー講師」でアウトプットする行動は、新たなベクトルに進むチャレンジといえます。

滞在中のセミナーは2回。1回目は、21才〜28才の社会人7名が参加してくれました。2回目は、北海学園大学 経営学部 菅原秀幸グローバルゼミの学生13名へ向けて、講義させていただきました。



セミナーの受講者の中に不動産投資の経験者はゼロ。しかし、起業や投資などでの資産運用には興味を持ってはいます。そこで、「 なぜ私は不動産投資を選んだのか? 」からスタートし、次のような内容を紹介しました。



■「 自由な時間 」の作り方

まず、不動産投資の目的が、「 お金 」であることは言うまでもありません。しかし、「 お金を稼ぐこと 」だけにフォーカスするのなら、選択肢は多数あります。例えば、ビジネスで利回り100%超は容易であり、1000%超えさえ可能です。

しかし、私は「 お金 」だけでなく、「 自由な時間 」を求めました。そうなると、起業は忙しすぎます。「 お金 」と「 自由な時間 」の2つの両方を得ることを目指した結果、行き着いたのが不動産投資だったというわけです。

不動産投資が「 ストックビジネス 」であることも大きな理由でした。ストックビジネスとは、「 継続的に収益を生み続ける仕組み 」を持つビジネスのことです。例えば、 レンタル、印税、消耗品、点検、会費、通信料、新聞、保険、などがこれに当たります。

大家業にまつわることだと、家賃、自動販売機、コインランドリー、駐車場、ガレージ、家電、コンテナ、看板、倉庫など、多種あります。これらストックビジネスを根気よく続けることで労働時間を減らすことが可能です。

大家の場合は、収益物件を購入して、インカムゲイン( 家賃収入 )の仕組みを構築できれば、「 時給を無限に高められる 」のですから、私にとっては「 やらない理由がない 」という結論に至りました。

それ以外にも、サラリーマンであるという属性を生かせる、夫婦共働きで少し貯金があったこと、社会人経験のスキルが活かせるなどの理由もありました。そして私は、 書籍などで勉強を始め、一棟目のアパートを購入しました。

物件の購入の際には、指値による値引き、融資の活用( 人のお金で買える )という、他の投資では難しい不動産投資のメリットを活用しました。本を読んで、頭ではわかっていましたが、実際に物件を持って、家賃を得るようになると、その仕組みに興奮しました。

アパートを買う前は、「 自分にできるだろうか 」と不安だった賃貸経営でしたが、その仕組みはシンプルで、ほとんどの仕事をアウトソーシングできることも知りました。

@ アパートを購入


A 入居者募集 &リフォーム等


B 家賃集金


C 納税&申告
 

D 入居者退去
 

※ A〜Dの繰返し

上記の仕事をエネルギー比率でみると、@80%、A〜D20%、という感じです。そして、私は過去も現在も、@の物件選び以外にはほぼエネルギーと時間は使っていません。それでも、サラリーマンをリタイアし、家族で海外移住ができたのです。それが、不動産投資の魅力です。



私は自分でこの話をしながら、改めて「 不動産投資ってすごい! 」と思いました。しかし、セミナーに来ていた若いサラリーマンのうち、半分くらいの人はピンと来ていないようでした。ふーん、、、という顔をしていました。

大学生もそうです。全員が目をキラキラさせていたわけではなく、中には興味がなさそうな生徒もいました。一番興奮していたのは、私をこの特別講義の講師に招いてくれた不動産会社の若い社員さんだったかもしれません( 笑 )

まだまだ講師として、未熟であると実感しました。自分がロバート・キヨサキの本を読み、「 キャッシュフロー 」の意味を知り、心に火がついたときのように、自分も聴く人にプラスの影響を与える話ができるようになりたい、と感じました。

( それでも何人かは不動産投資に興味を持ち、私を質問攻めにしました。自分の経験が彼らの人生にプラスになれば本当に嬉しいと思います )

■ アパート売却がダメになって感じた自分の甘さ

さて、セミナーで不動産投資の基本について話した私ですが、不動産投資の経験を重ねるにつれ、学生たちに伝えたような基本的なノウハウを知っているだけでは対応できないような場面が多くなってきました。

例えば冒頭で述べたように、私は去年末、アパートの売却契約の2日前に、話が流れるという経験をしました。



契約前になって買主側が後出しじゃんけんのように、「 瑕疵担保をつけてほしい 」といった要望を出してきたため、「 面倒くさい人だなあ 」「 後で何か言ってきたら困るなあ 」といった“心情的な理由”から、相手の要求をつっぱねて、破談にしてしまったのです。

しかし、今になってみれば、なんとしてでも売り切るべきでした。相手は細かいリクエストはしてきましたが、なぜか指値は入れませんでした。冷静になって考えれば、やり方はいくらでもあったと思います。

( 自分の信念を貫いた結果ですので、納得はしています。しかし、「 お金を得る 」と言う投資家としての本質の部分で、合理的な判断とはいえず、反省もしているというなんとも煮え切らない状況です )

その後、別の物件に、買い付けをいただきました。大幅な指値が入りましたが、前回の反省や、物件に融資が付きにくくなっているタイミングなども考え、指値を受け入れることにしました。

これが正解なのかはわかりません。こういうことは、不動産投資の教科書を見ても、答えは書いてないからです。

私は物件を価値よりも安い値段で買い、不動産会社などへ営業して入居付けを進めて、高利回り物件に仕上げるということは、得意だと思います。しかし、保有物件が増えて、資産の組み換えの段階に入ると、売却のノウハウ、税金の知識等も求められます。

当たり前のことですが、最近になって、もっともっと勉強しなければ、という気持ちになっています。いい時期に不動産投資を始めたこともあり( 例えば一棟目は築6年のファミリータイプのアパートが表面利回り17%で買えました )、危機感が足りなかったともいえます。

また、若い人たちに講師として不動産投資を伝え、質問を受ける立場になったことで、「 教える人間の責任 」を感じたということもあります。そういう意味でも、セミナーで「 アウトプット 」をしたことは、とてもいい経験でした。

セミリタイアした先にも、人生は続いていきます。勉強に終わりはないことを肝に銘じて、自分が先輩たちから学んだように、自分も若い世代へと「 人に雇われない生き方の楽しさ 」、そしてそのための手段としての不動産投資の魅力を伝えていきたいと感じます。

マレーシアに戻ったばかりですが、次の帰国も決まっています。( マレーシアに来た時、赤ちゃんだった末っ子が1年生になりました。感慨深いです )。次の滞在でもアウトプットを意識して、色々な方と交流する中で、学びを得られたらと思います。



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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 張田ミツルさん

horiuchisan

□1972年、北海道生まれ
□5人家族(妻&三姉妹)、マレーシア在住

☆不動産投資を始めたきっかけは大家列伝に詳しく載っています
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

【 YouTube 3チャンネル OA中!】

・インベスター Japan
不動産投資家の本音に迫る! 専門チャンネル

・Malaysia Penang diary326
MYマレーシア暮らしリポート

・ハリー326
「Harry VLOG ハリーブログ」

・ツイッター:@MH_Minority
・ブログ:harry326
・Facebook:張田ミツル
・Instagram:mh.mitsuru

□不動産賃貸業
□講演家
□文筆家
□映像クリエーター

■ 経歴

□1990年
地元の高校を卒業後、メーカーに営業職として入社

転勤で東京勤務になった初日、駅の人出を見て「今日は祭りか」と思ったら普通の日でショックを受ける。
田舎に比べて生活自体にお金がかかる東京暮らしに疲れていたため、数年で再び札幌勤務となりホッとする。

□2002年(30才)
映像制作会社に転職、アシスタントディレクターとなる

□2007年
結婚

□2008年
7月:メニエール病になるが、約3週間でまあまあ回復  
8月:北海道の人気番組のディレクターとなる

□2009年
交通事故に遭ったのを機に不動産投資の勉強を開始

□2010年(37才)
8月:1棟目のアパート購入(2LDK×4)

□2011年
8月:2棟目のアパート購入(1LDK×1、2LDK×2、3LDK×2、テナント×1)


9月:3棟目のアパート購入(1K×10)


□2012年(39才)
2月:4棟目のアパート購入(1DK×8)
5月:5棟目の戸建て購入(6LDK)
6月:映像制作会社を退社
8月:自分の会社を立ち上げる
9月:6棟目の戸建て 購入(4LDK)

□2013年(40才)
2月:7棟目のアパート購入(2LDK×6)
7月:8棟目のアパート購入(2LDK×4)

□2014年(41才)
マレーシアへ移住

□2018年(45才)
札幌の大学(北海学園、札幌大学等)で講師を務める

新築RC物件・海外物件など含め、計100室を所有する

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