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高利回りに飛びついた代償、築古物件選びのキモとは?

張田満さん_画像 第83話

先日、マレーシアから札幌に一時帰国しました。帰国してからの行動を振り返えると、物件視察4棟、加藤ひろゆきさん宅訪問、コラム執筆、大型書店視察、クルマを購入、保険契約、友人とツーリング、ワールドカップ観戦、ショッピング、などなど…。

改めて書き出してみると、数日でけっこう色々と行動ができるのだと気づき、驚いていました。たくさんの大家さんともお会いして、情報交換を楽しんでいます。

ひとつ残念な出来事がありました。今回の札幌滞在、所有する戸建ての「 売買契約 」を予定していたのですが… 残念無念。契約破談となってしまったのです。

買付証明書は受理していたのですが、買主さまが購入資金を用意出来なかったのが理由でした。破談確定したのはマレーシア出発の前日でした…(^_^;)。

購入希望者が購入資金を用意できずの契約破談。こうなってしまったワケはハッキリしています。それは、私の所有物件の建物部分が、「 容積率オーバー 」だったことです。



■ なぜ、容積率オーバーの戸建を買ったのか

建物が容積率をオーバーしているのは、違法建築に該当しますので、ほとんどのケースで銀行は融資を承認しません。

購入するためには、ノンバンク系での融資、もしくは現金買いなどの方法に限られてしまうため、購入のハードルが一気に高くなってしまうのです。容積率をオーバーしている物件は、「 売却しづらい&購入しづらい 」ということです。

今回の買主様は、投資用ではなく、自宅兼事務所として使いたいという強い購入意思をお持ちでしたが、銀行から融資の承認が得られなかったため、購入を断念したそうです。

ではなぜ私は、そもそも将来売却しづらい、と分かっていた容積率オーバーの物件を購入したのか? それは、自分なりにメリットに感じた要素もあったからです。

・買値はほぼ土地値
・表面20%想定の高利回り
・日当たり良好
・クルマ2台駐車可能
・6LDKで入居付けが容易そうなど


購入当時の私は、物件購入欲&高利回り、に目がくらみ、なんとかなるさ! と楽観視して、「 出口が取りづらい 」という大きなリスクに目をつむってしまいました。

「 将来は売り急がずに現金購入者を待てばいい 」と安易に考えていましたが、やはり、現金買いやノンバンク利用など、購入対象者を絞る行動は投資家としてNGだったと反省しています。

不動産投資では、キャッシュが必要になる場面がたびたび訪れます。チャンスを逃さないためにも、現金を手元に置くこと、そのための所有物件の流動性の高さは重要です。

■ 「 出口の取りやすさ 」の優先順位を上げる

今回は残念でしたが、原因と結果でいえば当然です。物件欲しさに「 買った後は何とかなる 」と根拠もなく考えた「 ツケ 」がまわってきているだけなのです。

そこで私なりに今回の教訓として、今後、私の物件探しの条件を修正します。目先の利回りよりも「 売却時の出口の取りやすさ 」の優先順位を上げることにします。

私が購入所有しても良いと考える、築古物件の条件があります。それは、「 所有していても良し! いつ売却しても良し! 」というものです。

つまり、「 毎月の家賃収入( キャッシュフロー )を得つつ、どのタイミングで売却しても売却益( キャピタルゲイン )が出る状態 」の物件ということです。

「 そんな物件、簡単には見つからないのでは? 」と言われそうですが、条件を明確にさえすれば、あとは行動量を増やすことで実現できるということを、私は経験上、知っています。

こういう物件を買う、こういう物件は買わない、と決めることで、本当にその通りになっていきます。惜しい物件を見送るのは苦しいこともありますが、そこはグッと我慢です。



■「 鉄板 」は持って良し、売って良しの物件

実は先日、築20年超の中古アパートを売却しました。1,600万円で購入して5年所有、販売価格は2,300万円です。この物件はまさに、「 所有していても良し! いつ売却しても良し! 」という私の理想通りの築古物件でした。

今回の容積率オーバー戸建の売買交渉が決裂してしまったのは残念でした。しかし、現在も毎月65,000円の家賃収入がありますので、そのうち売れればいいや、と焦りはありません。

土地値程度で購入した物件は、大きなトラブルがなければ「 鉄板 」だと実感しています。今後の物件選定においても、中途半端なモノは完全スルーしていこうと思います。

今回の帰国では、予定がすでに満載です。健美家主催のセミナー講師、海外移住希望者のお茶会など、楽しみにしている催しも多くあります。

売買契約の破談は残念でしたが、すでに過去の出来事です。一つずつ、やるべき事を行動して、未来につなげて行こうと思っています。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 張田ミツルさん

horiuchisan

□1972年、北海道生まれ
□5人家族(妻&三姉妹)、マレーシア在住

☆不動産投資を始めたきっかけは大家列伝に詳しく載っています
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

【 YouTube 3チャンネル OA中!】

・インベスター Japan
不動産投資家の本音に迫る! 専門チャンネル

・Malaysia Penang diary326
MYマレーシア暮らしリポート

・ハリー326
「Harry VLOG ハリーブログ」

・ツイッター:@MH_Minority
・ブログ:harry326
・Facebook:張田ミツル
・Instagram:mh.mitsuru

□不動産賃貸業
□講演家
□文筆家
□映像クリエーター

■ 経歴

□1990年
地元の高校を卒業後、メーカーに営業職として入社

転勤で東京勤務になった初日、駅の人出を見て「今日は祭りか」と思ったら普通の日でショックを受ける。
田舎に比べて生活自体にお金がかかる東京暮らしに疲れていたため、数年で再び札幌勤務となりホッとする。

□2002年(30才)
映像制作会社に転職、アシスタントディレクターとなる

□2007年
結婚

□2008年
7月:メニエール病になるが、約3週間でまあまあ回復  
8月:北海道の人気番組のディレクターとなる

□2009年
交通事故に遭ったのを機に不動産投資の勉強を開始

□2010年(37才)
8月:1棟目のアパート購入(2LDK×4)

□2011年
8月:2棟目のアパート購入(1LDK×1、2LDK×2、3LDK×2、テナント×1)


9月:3棟目のアパート購入(1K×10)


□2012年(39才)
2月:4棟目のアパート購入(1DK×8)
5月:5棟目の戸建て購入(6LDK)
6月:映像制作会社を退社
8月:自分の会社を立ち上げる
9月:6棟目の戸建て 購入(4LDK)

□2013年(40才)
2月:7棟目のアパート購入(2LDK×6)
7月:8棟目のアパート購入(2LDK×4)

□2014年(41才)
マレーシアへ移住

□2018年(45才)
札幌の大学(北海学園、札幌大学等)で講師を務める

新築RC物件・海外物件など含め、計100室を所有する

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