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買えない2年間に何をしたか。新築1棟RCの融資付けにも奏功した大家力アップの具体例。

尾石晴さん_画像 尾石晴さん 第10話 著者のプロフィールを見る

2021/10/20 掲載

皆さん、こんにちは。今年の秋はなかなか気温が下がらず暑い!一方、実際の気温とは異なり、新築も中古物件もなかなか市場が厳しい、融資付も厳しいとなり市況は冷たく寒い時期と感じます。

とはいえ、Twitterなんぞやっていると、買えた、融資が出た、超低金利なんて報告もチラホラ見かけており「 自分だけ買えないのでは?融資がつかないのでは? 」と凹む方も多いのではないでしょうか。

かくいう私は、今年の夏にどうにか新築RC物件( 3億円ちょっと。自己資金13% )の融資付が決まり、土地決済も無事に済みました。あとは2022年秋、1年後の完成目指して、少しずつ進んでいきます。

が!これが決まるまでには、前回の購入から2年以上の時間がかかっております。2年間、遅速な亀のようにできることを準備していたので、今日はこの話をしてみます。

2年間、物件も買えず、融資も引けずで何をしていたか。買う気がなかったわけではなく、融資付けに失敗したり、買い付けが二番手だったりと、うまくいかない2年間でした。現在の市況もそんなによくないので、同じ思いの大家さんも多いと思います。

「 買いたい病 」にかかりそうな気持ちをぐっと抑えて、「 買えない時=買えるときまでの準備期間 」として見ると色々と気付きが多い2年でした。大家業としてレベルアップするべく、買えない期間に何をするか・・・。

■ 買えない時は「 大家としての価値 」を上げる

振り返ればの話になりますが、「 大家としての価値を上げる 」に試行錯誤していました。具体的には、修繕経験を積む、既存物件の家賃上げなどです。

まずは、購入して放置していた築古アパートの全リフォームをやってみました( 経緯はブログにあります )。それまでは2戸しか入居がなく、全部で毎月4万円の家賃でしたが、全面改装の結果、今は月10万5千円のお家賃がいただけるようになりました。

参照:ワーママの不動産投資|ボロアパートリフォーム|ビフォアーアフター大公開

他にも、リフォームに関する理解が深まり業者さんとも知り合えた、管理会社さんとの関係ができた、生活保護の入居の対応( これをやって一人前の大家とも一説にある )、違法駐車などマナー違反の入居者との交渉( もうやりたくない )など、実務経験が増えました。

時間がない私には( フルタイム勤務ワンオペ育児 )、築古物件はDIYや初期リフォームに費用だけでなく、やり取りコスト( 業者選定、見積もり、指示出しなど)が大きくかかるため、厳しいと悟ったのも良い勉強です。

所持している2棟の新築アパートでは、物件価値をあげるために「 入居者入れ替え時に家賃を上げる 」を実行しました。持っている物件の家賃がアップすることには、2つの大きな価値があります。

1つ目は、家賃が上がれば物件の表面利回りが上がる。売却まで考えれば、表面利回りを下げないことは当たり前ですが大事です。新築プレミアム( 新築は新居時が一番家賃が高い、だからそれ以降は下がっても仕方ない )で思考停止するのではなく、「 家賃を下げない、むしろ上げたい 」と考えていました。

●購入後も近隣の同年数アパートの家賃調査は継続
●同系統の新築アパートが建設されてないかチェック
●管理会社さんから、該当地区の賃貸状況を聞く

負担度は少ないけれど、継続性が必要な地味な情報収集を続けます。退去があれば管理会社さんと相談して、家賃上げに繋がる提案を修繕で反映させたり、市況を見てそのまま値上げしたり臨機応変な対応をします。

( これをやったら家賃アップなんて基準は特にありません。周辺物件を見て需要と供給のバランスで考えます )
結果として、2018年に購入した新築アパート2棟はこの3年間で合計5回退去があり、1,000円〜2,000円ずつ家賃をあげています。( 礼金も1ヶ月→1.5ヶ月にした )





家賃を上げるというのは、表面利回りを上げるだけでなく、大家としての経営能力の証明の一つにもなります。これが2つ目のメリットです。

実際、私が今回、新築RCの融資打診を金融機関に行った際に、ポロッと担当さんにこの話をしたら、「 その話、本部の説明時に持っておきたいので、家賃上げる前後のレントロールなど用意してほしい 」と言われました。

確かに、融資をしても物件が回らなければ経営が成り立たないので、「 この人運営できるの? 」の補強材料にもなります。重要な観点ですよね。

■「 お金 」以外の目的にフォーカスする

買えない期間に何をするか?買えない時期は必ずあります。2021年10月、今も人によっては「 その時期 」でしょう。私は買えない2年間で「 保有している物件をどうするか 」「 どう価値をあげておくか 」と考えたことが、今回の買えるチャンスに繋がってきました。

他にも私がやったことは、不動産法人の決算が2回あったので、良い決算書にするべく税理士さんに相談したり( 減価償却や法人税納税目安など勉強 )、あとは伝家の宝刀「 自己資金 」をコツコツ準備していました。

また、私は2020年に16年勤務した会社を退社したので、辞めても買い続けるためにはどうしたらいいのか?の情報収集もしていました。

個人属性は関係ないと言い切れるレベルの不動産事業規模ではないので、退社しても会社員の信用代わりとして補強になるモノ、例えば自分の事業を持つことや自己資金の必要性を理解しました。この自分なりの準備は、新築RC物件の融資付けの際、少しは後押しになったと実感しています。

先日、著名な経営者さんの話を聞いて、はっとしたことがあります。彼らが一緒に仕事をしたくない人は「 お金が欲しい人 」だそうです。理由は「 お金を得るとそれ以上の頑張りがなくなる、満足してしまい、自分の枠を広げない 」と言われていました。

不動産事業も「 お金 」を得るだけを目的にしていると、買えない時期やうまくいかない時期に「 お金が入らない、増えない 」といったことに目が向いてしまいます。そんなときこそ、一旦数字から離れて、「 自分の手札の価値をどう上げるか? 」と準備できる人が、うまくいく大家さん、経営者なんだと思います。

数字は大事ですが、数字は数字。私がやっているのは「 投資 」なのか「 事業 」なのかと、不動産の神様( スピリチュアルではない )に問われた気がする「 買えない2年間 」でした。みなさんはいかがですか?

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プロフィール

■ ワーママはる(尾石晴)さん

ワーママはるさん

ツイッター:
@wa_mamaharu

Voicy:
https://voicy.jp/channel/862/


■ 投資歴

□2009年
リーマン・ショック後に、日本株200万円(結納金)からスタート

□2010年
ドルコスト平均法でインデックスファンドの積立投資開始

□2014年
不動産投資を考えるものの、知識の無さに挫折

□2017年
不動産の勉強再開

□2018年
新築アパート(1LDK8部屋)取得

□2019年
新築アパート(1DK6部屋)築古アパート(3部屋)取得

□2021年
不動産購入をしたい、果たしてどうなる!?
進捗についてはコラム内でも触れていく予定です!


■ 著書

尾石晴さん:著書-1
やめる時間術 24時間を自由に使えないすべての人へ

何をやるにも、まずは時間の確保から。
不動産投資と仕事と家事に忙しい皆様のお役に立てば幸いです。

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