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初心者サラリーマン大家に融資がつくことのリスク。流されない為の2つの注意点

尾石晴さん_画像 尾石晴さん 第5話

2021/5/25 掲載

前回のコラム「 業者が建てる新築アパートはダメなのか?」の続きです。

新築アパートが一棟目の選定候補に上がってきたので、そこから条件( 中規模の会社、毎月1棟以上建築、過去10年に建てた物件を把握しており見せてくれるなど )を決め、それに合った会社さんを探すことにしました。

いくつかの会社さんにコンタクトを取り、他のオーナー物件を見せてもらったり、まだ表に出てないプラン( 他の融資進行中 )や、「 これはもう他で進んでいますが… 」を元に、数字上のシミュレーションをしたりしました。

「 業者さんの新築アパートはたしかに旨みや歪み( 大きな売却益が狙える、利回りが10%以上ある等 )はない。しかし、初心者の私( 時間がない共働き子持ち会社員 )でも、手堅く運営できる気がするー! 」

そんな感想を持ちました。同時に、数社とコンタクト取ってわかったのが、当時の融資事情もあり、( ある意味、顧客本位ではなく自社本位で )どんどん購入に向けて進めようとする会社さんも存在するということでした。

■ 初心者サラリーマンでもフルローン、オーバーローンがついた時代

私が新築アパートを検討していた2018年頃は、初心者サラリーマンでも、属性次第でフルローンやオーバーローンで物件を購入できました。そして当時の我が家は共働き会社員で、夫婦ともに勤務年数10年以上。無駄遣いするタイプでもなく、車の購入も現金一括です。

資産プロフィールとして提出した通帳を見れば、毎月、財形貯蓄や定期預金、そして資産運用をしていることがわかります。使う暇がなかったのが主な理由なのですが、「 収入>支出 」の生活が長期維持されていることは一目瞭然でした。

言い換えれば、私は「 融資稟議が通りやすく、物件力以上の金額を借りられる可能性が高い属性 」だったということになります。こういう人が業者さんに勧められるままに物件を買っていくと、債務超過、信用毀損になってしまう可能性もありました。

ちなみに、絶対に債務超過がダメというわけではありません。多くの投資家さんは、( 特に路線価と実勢価の乖離が激しい都心中心の投資家さんは )、大なり小なり債務超過になりながらも、金融機関との関係性を築きながら、融資を引いておられます。

※債務超過:企業の負債総額が資産総額を上回っており、持っている物件をすべて売却しても、ローンが返せない状態

※信用毀損:物件の返済残高が所有物件の担保評価と個人法人の属性(企業勤めなどの信用力、資産状況)合計を超えてしまい、今後の融資拡大ができない状態

とはいえ、わざわざ債務超過や信用棄損に突っ込んでいく必要もありません。できるだけ、決算書の内容をよくすることを意識して物件を買い進めていきたいのは初心者であっても同じです。

■ 融資がつけば欲しくなるのが人間の心理

「 某〇〇アパートメーカーなら6棟くらい買わされて終わりですね 」

これは、ある不動産屋さんに言われたセリフです。実際に、頼んでもいないのに業者さんが取引銀行さんにプランを二つ打診していて、銀行さんから、「 2棟まとめて融資します 」と言われてびっくりしたこともあります。(「 あら、お得、買うわ 」ってなるか!)

「 はいはい、自慢ですか? 」と思われたかもしれませんが、違います。私が伝えたいのは、時には物件の実力に関係なく融資がどんどこついてしまい、後から債務超過や信用毀損に陥る物件を買えてしまうこともあるのでしっかり検討することが大切ということです。

「 かぼちゃの馬車事件 」は皆さんもご存知だと思います。もちろん、投資は自己責任です。しかし、周り( 業者やオーナーたち )が「 良い投資だ 」と言い、銀行も融資してくれるとなれば、浮き足立つのは人の心情ではないでしょうか。

フルローンの融資が付く時代に始めた私が、立ち止まることができたのは、「 買えるからといって、買わなくてもいいものを買う必要があるのか? 」を考えたからです。

私は不動産で会社員を卒業したいと思っているわけではなかったので、一気に事業を拡大するリスクを怖く感じました。1年目は6棟どころか、2棟も買えませんでした。

■ 初心者が流されないようにするために大事なこと

不動産事業で初心者が流れに流されないためには、次の2点が大事だと考えています。

@情報の非対称性があることを認識する
A相談できる人を作る

@の情報についてです。不動産事業は「 相手( 業者さんや銀行さんなど )は多くの情報を持つのに対し、買い手側にはあまり情報がないという世界です。経験を積むほど、情報には強くなりますが、初心者のうちは特に、「 情報の非対称性 」に悩むことが多くなります。

物件に適切な値付けがされているのか、土地にどんな歴史があるのか、業者さん同士の関係性はどうかなど、こちらは知らないのに、相手は知っている情報がたくさん!

これを初心者がいきなり解決する方法はないのですが、やはり、「 話が通じる人間だな 」と思ってもらえるように、ある程度の知識( 不動産の基本的な用語がわかる本を2、3冊読むだけでも全然違う )は最低限必要と考えます。

簿記3級程度の知識もあるといいと思います。試験を受けなくてもテキストを読むだけも役立ちます。また、「 うまい話は自分レベルにはやってこない 」と思っておけば、思わぬ石に躓く可能性が減る気がします。

A の相談者をつくるですが、法人設立時に税理士さんにも「 不動産事業は信頼できる「 メンター 」がいると、大きな失敗が起きにくいので良い人に会えるといいですね 」と言われました。

当時を振り返っても、周りが業者さんや銀行さんばかりだったら、流されるままに物件を買っていた可能性もあったなと思います。ちょっとしたことでも「 相談 」できる人を作っておくのは大事です。今なら大家の会やsnsで繋がった人に相談する道もあるでしょう。

私はコンサルを頼んだ女性に相談してみました。「 そんなに一気に買わなくていいから、まずは1棟買う流れと客付け、運営をして半年後に考えてみたら? 」と言われ、納得しました。結局、2棟目を買ったのは1棟目から1年が経ってからです。

余談ですが、2020年は2棟ほど、銀行さんに打診しましたが、「 頭金として3割入れて欲しい 」と言われ、やめました。( 資産性ある物件、土地値がある築10年のアパート、新築アパート等を見ていました )。

頭金3割ですと、6,000万円の物件で1,800万円。木造アパートにこれだけの現金を入れるか? と思ってしまったのは、2018年に銀行さんにきいた「 融資可能額 」が頭にチラついたことも関係していなくはないと告白しておきます。

プロフィール

■ ワーママはる(尾石晴)

ワーママはるさん

ツイッター
@wa_mamaharu

Voicy
https://voicy.jp/channel/862/


■ 投資歴

□2009年
リーマン・ショック後に、日本株200万円(結納金)からスタート

□2010年
ドルコスト平均法でインデックスファンドの積立投資開始

□2014年
不動産投資を考えるものの、知識の無さに挫折

□2017年
不動産の勉強再開

□2018年
新築アパート(1LDK8部屋)取得

□2019年
新築アパート(1DK6部屋)築古アパート(3部屋)取得

□2021年
不動産購入をしたい、果たしてどうなる!?
進捗についてはコラム内でも触れていく予定です!


■ 著書

著書:やめる時間術 24時間を自由に使えないすべての人へ
やめる時間術 24時間を自由に使えないすべての人へ

何をやるにも、まずは時間の確保から。
不動産投資と仕事と家事に忙しい皆様のお役に立てば幸いです。

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