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孤独死のあった実家の売却査定結果。遠方の築古戸建て投資に関する私の結論。

尾石晴さん_画像 尾石晴さん 第6話

2021/6/18 掲載

さて、今回は実際に身内に起きた「 家の処分 」の事例を書いてみます。築古戸建が欲しい! と思っている方は、「 家を売りたい 」人側の事情を知ることで、何かのヒントを得られるかもしれません。

不動産投資家にとっては、金の卵を生んでくれる貸家ですが、そう思う人たちばかりではありません。どんな場所に「 歪み 」が生じ、ビジネスチャンスが生まれるのかの参考になれば幸いです。

■ 叔父の孤独死と残された母たちの実家

昨年、母の兄( 私の伯父 )が73歳で他界しました。独身の伯父は、1人で母の実家に住んでいました。1人で住む70代男性。家族もいない、付き合いも趣味もない年金暮らし。そして伯父は、「 孤独死 」をしました。

詳細は省きますが、昨年の秋、近所の方が牛乳( 定期配達 )が受け取られてない、車が動かないことから異変に気づき、通報して発見されました( 高齢ひとり暮らしの定期配達は生存確認になりますね )

母と母の兄( 76歳、長兄 )に連絡が行き、警察で事件性を調べて、事件性が無いことが判明したため( 死後数日経っていたので )、火葬し供養してもらいました。遺された身内は、ここから相続手続きや、残務処理を行います。

財産はゆうちょの通帳に入った300万円と実家の土地と建物です。伯父( 長兄 )と母が話し合い、まずは実家を処分することになりました。

実家は地方都市の同じような家が建ち並ぶ古い住宅街にあります。築50年、広さは典型的建売戸建( 1階LDKと和室、2階は3部屋 )で、祖父が他界後、伯父が1人で住んでいました。



手入れはされていなかったようです。なぜか庭には土が溢れ、風呂場にはガムテープ! 網戸も破れていました・・。亡くなった伯父は、いわゆるコミュ障。きっと修理を頼むのが億劫だったのだろうなと想像がつきます。



遺体のあった家なので、清掃や家財処分が必要( 季節的に腐敗は進んでなかったのが幸い )でした。専門の業者を呼び、清掃と家財の処分を依頼します。

中には未開封のネット通販の箱や、売れるモノもいくつかあったようです。処分品と売却品の差額20万円で、家を空っぽにしてもらえるとのこと。伯父がサインしました。

■ リフォームして賃貸に出す!?のは諦めた

この家をどうするか? 母から「 あなた、不動産投資とかしてなかった? 興味あるなら買い取って運用する? 」と聞かれました。おお!と、若干、浮足立ちました。

そこで、たまたま現地に知り合いの築古戸建プレーヤーさんがいたので、見てもらってきました( 私は行けず )。すると、以下のような見解でした。

・手入れされてない分、フルリフォームが必要
・きちんと直すと200万円以上かかる( 水回り込み )
・家賃3万5千円なら、15万円程度の最低DIYでいけるかも( いけるとは言わない )

自宅から新幹線で1時間以上かかる距離で、車なら4時間弱、気軽に行ける距離ではありません。

近くにいる母と伯父は70代。叔父夫妻は、ジム通いをしながらのんびりした老後を楽しんでいます。年金生活とはいえ、持ち家もあるし、別にお金に困っているわけではありません。

母も不動産業に明るいわけでもなく、手伝ってもらおうにも興味はないから無理だな、と10秒で諦めました。私自身も、築年数の経った母の実家をお金をかけて直して賃貸に出し、数万円の家賃のために運営していこうという気持ちにはなれませんでした。

もう一つ、賃貸で運用しようと思わなかった理由には、ご近所さんの存在があります。今回、伯父の遺体を発見してくれたように、このあたりは町内会が機能しており、隣家との交流もあります。

他の家は終の棲家として手入れをして住んでいる人たち。母が挨拶に回ったときにも、町内会との交流を持ってほしい、実家の雑草を綺麗にして欲しいなど、ご要望が多かったそうです。

ここで低家賃で家を貸して、近所からクレームが出たりしたら、管理会社を入れたとしても・・・遠方の私には無理、大変すぎると思いました。

古い町の古い物件を買う時は、購入時にこういった町内会の存在も見ておかないと、入居者さんによってはつきあいを負担に感じたり、上手くいかなかったりすることもありそうだと勉強になりました。

■ 不動産会社から出てきた買い取り価格



上は叔父が近くの不動産屋さんに売却査定を依頼して出てきた「 売却提案書 」です。更地にする費用込で42万円。「 費用がかからず処分できるならラッキー 」と、この内容でお願いしたそうです。

「 自分で更地にしたらコストを下げられると思うよ 」とそっと言いましたが、業者を調べて手配しての作業が「 面倒 」とのこと( この歪みを狙うのが築古戸建プレーヤー皆様。ある意味社会貢献 )

不動産屋さんと懇意にされている投資家の方には、この類の物件情報が回ってくるのでしょう。そして、早く処分したい伯父のような立場からすれば、鬼の指値でも( 手出しが無い限り )受け入れることを選ぶと思います。

今後、こういった相続物件はますます増えていくはず。売る側になる( 孤独死も… )可能性も考えながら、買う側としても需要も含めて「 どんな物件 」を買っていくか考えさせられました。

いまのところ、時間がない、DIYできない、入居者属性難易度高( ジモ◯ティ系 )は対応できない私はこの件で、「 ああ、築古戸建てって難しい…」としみじみ思ったのでした。

プロフィール

■ ワーママはる(尾石晴)

ワーママはるさん

ツイッター
@wa_mamaharu

Voicy
https://voicy.jp/channel/862/


■ 投資歴

□2009年
リーマン・ショック後に、日本株200万円(結納金)からスタート

□2010年
ドルコスト平均法でインデックスファンドの積立投資開始

□2014年
不動産投資を考えるものの、知識の無さに挫折

□2017年
不動産の勉強再開

□2018年
新築アパート(1LDK8部屋)取得

□2019年
新築アパート(1DK6部屋)築古アパート(3部屋)取得

□2021年
不動産購入をしたい、果たしてどうなる!?
進捗についてはコラム内でも触れていく予定です!


■ 著書

著書:やめる時間術 24時間を自由に使えないすべての人へ
やめる時間術 24時間を自由に使えないすべての人へ

何をやるにも、まずは時間の確保から。
不動産投資と仕事と家事に忙しい皆様のお役に立てば幸いです。

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