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甘くないシェアハウス経営。無知が命取りになる「管理と募集とコンセプト」

日野たまきさん_画像 第10話

4話:都心シェアハウス事業の経過。サラリーマン大家の仕事のモットー
5話:借地・再建不の都内格安戸建購入の経緯。不動産投資をする2つの目的
7話:安すぎる見積もりに潜んだ罠ー借地・再建不の都内物件、トラブルの始まり-
8話:ボロ家再生の道筋を決めた猛者たちの助言。シェアハウスの最初の図面公開
9話:リノベ工事代500万円って妥当? 最大のリスクヘッジは「安く買う」こと

さて、都心シェアハウス造りの話題の続きです。私も職人さんも、リフォーム金額を盛大に見誤ったままあっという間に室内が解体されていきました。ときは7月中旬。



↑なんにも知らずに「 わー、梁が見えてる。すごーい! 」などと無邪気に喜んで写真を撮りまくっていた当時の私。おめでたいです。

6月末に決済が完了し、その週末すぐに見学会実施⇒これまでのアパート改造計画からシェアハウスへの工事内容変更( 職人さんへシェア図面渡し )⇒地主さんへの承諾書取付&許可申請( ※借地のため )⇒解体開始、とここまでの日程わずか2週間弱。

シェアハウス図面は建築士先生( ここからは、天才バカボンにちなんでYボン先生、とお呼びします )に描いていただきました。( 最初の図面は以前のコラムでご紹介しました )。

とても素敵なデザインでしたが、だからといって、何も考えずにそのままお願いしていいわけではありません。なぜなら、シェアハウスには様々な規定があり、それを乗り越えた上で、さらに「 勝ち残るための戦略 」を徹底的に練る必要もあるからです。

そして私はどうしたかというと、実は最終的な間取り決定において、失敗してしまいました。

■ シェアハウスをやろうと決めたら最初に決めなければいけないこと

なぜ、失敗したのか? それは私が、シェアハウスを運営する上で大切なことを、全く知らないまま工事を進めてしまったからです。大切なこととは、管理会社の選定とコンセプトの決定です。

私はこの入口の部分で完全に失敗しました。コンセプトは特に決めず、性別は男女ともにOK、学生さんも社会人もOK、と間口広く募集したところ、逆に「 誰にも、何にも響かない中途半端なもの 」になってしまいました。

価格勝負でない、安さを売りにしないシェアハウスの場合、絶対にターゲットをはっきりと絞ってコンセプト作りをすることが必要、ということが今なら分かります。

本来ならば、スタート前の段階でターゲットを絞り、そのコンセプトにあった管理会社を納得いくまで探し、綿密に打ち合わせを行った上で物件を作っていくべきでした。

間取りから何からすべて壊してフルスケルトンで行うリフォームは新築と同じ、いや新築よりももっと手間と時間と費用がかかります。それなのに、この時点での考えが足りなさ過ぎました。

■ ポータルサイト掲載には基準がある

次に、ポータルサイトの問題です。



上記書面は、東京都建築安全条例の一節ですが、「 居室の床面積は7u以上 」の文言があります。この「 7u 」というは、募集チラシ等でよく使われる“壁芯面積”ではなく、“内法面積”でないといけません。

募集の際に、とあるシェアハウスのポータルサイトさんに掲載を依頼した際、メジャー持参で全部屋きっちり計測されたことには心底びっくりしました。

サイトによっては、規定の広さに満たない部屋が一定以上数あると、物件掲載をしてもらえないそうです。これも下手をすれば大失敗するところでした。

■ シェアハウスの管理費は賃料の20〜30%

シェアハウス運営についてはまったくのど素人のため、最初から自主管理をするつもりはありませんでした。つまり、どこかの管理会社さんに管理をお願いすることになります。

また、シェアハウスは普通のアパート賃貸と比べて手間がかかるため、管理費は賃料の20%程度がかかるのは普通です( 管理会社によっては30%のところもあります )。

それに加え、その会社の規定に合ったリビングの広さや 個室の数、設備や備品の内容、入居者属性( 年齢、性別、社会人or学生等々 )等をクリアしないと、管理をお願いできないところもあります。

これらのことは、建築基準法に違反しないように気を使って設計士さんを交えて進めた場合でも抜け落ちてしまう場合が多々あります。

シェアハウスを作っても、どこにも管理をお願いできず、客付けのためのポータルサイトも利用できないでは、運営が成り立ちません。事前調査と準備は本当に大事だと思いました。

■ 難航した管理会社選び

その後、シェア運営の先輩からご紹介いただいた管理会社さんと連絡を取り、家賃帯や間取り、設備について相談させていただきました。

この時点で、管理会社さんの候補は2社ありました。もう1社は、他の物件をジモティに掲載して募集した際に問い合わせをいただいた、物件の所在地と同じ地区内の外国人の入居付けの強い管理会社さんでした。

最終的に、募集管理はまた別の管理会社さんにお願いし、多方面から様々なご意見を伺いながら設備・備品などを用意し、やっとのことで募集にこぎつけました。

しかし、そこでも自分の見通しの甘さが原因でなかなかうまくいきませんでした。。

最近社会を賑わしている、シェアハウス家賃送金停止問題で、たとえ都心部であっても、相場とかけ離れたコンセプトなきシェアハウス運営は厳しいことが知られるようになりましたが、本当にその通りです。

でも、私がこのシェアハウス計画で一番苦労したのは、それよりも前の「 解体工事が始まった後で、次から次へと降りかかるトラブル 」でした。

話が前後して恐縮ですが、この大波( というより、津波級の出来事 )については今後、公表して差し支えない部分だけ、順を追ってご紹介していきたいと思います。

( つづく )

今月の火の玉語録:
シェアハウスはコンセプトが命。一般の賃貸アパートに比べて個室の広さではかなわない以上、コンセプトなきシェアハウスは立地と価格しか勝負所がなく、客付けにも苦労する。

超好立地でもない限り簡単には埋まらず、最終的には価格勝負の安売り合戦に巻き込まれることを覚悟しなければならない。


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 火の玉ガールさん

hinotama

不動産投資家
インバウンド系会社員
都内で夫と息子と3人暮らし
ブログ:不動産投資で人生が熱くなる

■ 経歴

□197×年
東京で生まれる

□2011年3月
東日本大震災後、旅行代理店の仕事が暇になったことから、FP等の資格試験の学習を開始。
資格試験の勉強を通じて不動産投資の魅力を知り、2012年4月から本格的に不動産投資について学ぶ。

□2013年1月
最初の投資物件として東京都三鷹市に中古区分物件を購入。

□2013年7月
千葉県千葉市に中古区分物件を購入(2016年12月売却済)

□2014年3月
埼玉県川越市に中古戸建てを購入(2017年12月売却済)
以後、戸建て、一棟と物件を買い増していく。

□2017年
東京都23区内に戸建て2棟購入
うち、1棟をシェアハウスに改修後、2018年現在法人社員寮として一棟貸し賃貸中

□2018年
年間キャッシュフローは約1,000万円

著書
『不動産投資で人生が熱くなる!?サラリーマン・OLの将来を豊かにする「3点倒立生活」のススメ?』(ごま書房新社)


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