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遅すぎた管理会社の選定と相談相手の隠し事。ーシェアハウスの管理会社をリフォームの前に決定すべき理由ー

日野たまきさん_画像 第12話

健美家不動産投資コラム

こんにちは! 火の玉ガールです。さて、都心の築古激安戸建を購入し、シェアハウスとして運営することを決めた私。そのためには、間取りの変更を含めた大掛かりなリフォーム工事が必要となります。

建築士のYボン先生にプランを描いてもらった私は、それを形にすべく、関係業者さんと手配を進めていました( 工事では色々な事件が発生するのですが、それはまた後日 )。

今日紹介するのは、その段階で私がおかしてしまった大きなミスと、管理会社の選定にまつわる不可思議な出来事です。

■ 遅すぎたシェアハウスの管理会社選び

内部の解体を進めるのと同時に、建築士Yボン先生に描いていただいた間取りをもとに、候補の管理会社の担当さんと連絡を取り合い、壁や床の仕様、型番、付けるべき設備、用意すべき備品等について相談を進めていました。

まだこの時点では候補である2社の管理会社のどちらに委託するかをはっきりとはしぼっておらず、どのような間取り・設備であれば収益最大化をはかれるか、いろんなパターンで家賃査定をして、模索している最中でした。

はい、ここでレッドカード!



本来なら、工事を始めた時点で管理会社を決めていないなど、言語道断でした。複数の管理会社を候補にあげているなら、工事見積と図面描きの時点でしぼらなければいけません。なぜなら、管理会社さんによって、求める仕様が異なるからです。

できあがった後で、たとえば、「 弊社管理の物件は防音を大事にしているので、もっと厚い壁にして下さい 」などと言われても取り返しがつきません。

床材ひとつとっても、無垢フローリングを推奨する管理会社さん、掃除のしやすさからクッションフロアをお薦めする管理会社さん、様々です。

管理会社さんによってシェアハウス全体に似た雰囲気を持たせているところでは、カラーを統一するために、壁紙の型番や備品について、指定されることもあります。

他にも、共用部のリビングの広さや部屋数もある一定以上となっているところや、ガスではなくIHコンロ指定、キッチンに冷蔵庫は置かず、個室に1台ずつ、などというところもあります。

洗濯機( +乾燥機 )、浴室・シャワールーム・トイレの数も○人に1つ、なども管理会社さんが決めている場合が多く、そうなると設備工事や電気工事も変わってきます。

本来なら、リフォーム工事に入る前に、こういった点を事前に何度も打ち合わせをして、これらをクリアにしてから、工事を始めなければいけなかったのです!

また、第10回のコラムでも触れたように、シェアハウス募集のポータルサイトによっては、厳しいところは内法で面積をきっちり実測採寸する、というところもあります。

どのサイトで募集する予定なのか、予め管理会社さんと打ち合わせておくことも重要です。最初から分かっていれば、後で微妙に足りない、などという事態は回避できます。

しかし、当時の私はそんなこととは露知らず、ただただ、夢の間取りの実現を心から楽しみに、この時点でお願いしようと考えていた管理会社さんのアドバイスにしたがって、ふわふわと壁紙の色や床材選びを楽しんでいました。





■ シェアハウスの相談相手、Sさんの突然の退社

そんなある日、ちょっと気になる出来事がありました。私は管理会社の候補として、シェアハウスの所在地に近く、外国人の入居付けの強い管理会社さんを考えており、そこの社員のSさんという方に、リフォームの相談をお願いしていました。

Sさんとは、別物件をジモティに掲載した際に、「シェアハウス用に借り上げることは可能ですか?」と連絡をいただいたのを機に知り合いました。その時の物件はファミリーに借りていただき、その話は進みませんでした。

その後、再び連絡をとったのは私からです。今回のシェアハウス用の家を買った時に、「 あのときはダメでしたが、こういう家を買ったので、この家について借り上げを検討してもらえませんか? 」と連絡をしたのです。( 結局、借り上げは条件が合わず、ダメでした )

話してみると、Sさんはマジメな印象で、それ以来、相談にのってもらっていました。そのSさんのアドレスが、それまでの会社のドメインからGmailに変わっていたのです。普段なら間髪入れずに返信のある質問メールの返事にも、かなり時間がかかるようになりました。

電話をしてもつながらず、「 あれ、どうしたのかな、忙しいのかな 」と思っていると、Sさんと同じ管理会社のAさんという方から突然メールが届きました。

そこには、以下のような衝撃の内容が書かれていました。

火の玉ガール様

残念ですが、色々事情がありまして、Sさんと弊社との契約はすでに解除されました。今後は私Aが担当させていただきます。宜しくお願い致します。週末の打ち合わせについて伺いたいですが、時間は何時頃がよろしいでしょうか。お返事をお待ちしております。

       シェアハウス管理会社 Aより

■ Sさんの秘密と決まらない管理会社

ちょうど、その前日のメールで、Sさんと細かい打ち合わせをするために、週末に管理会社を訪問する約束をしたところでした。そのときは、Sさんは会社を辞めたことなど一言も言っておらず、正に晴天の霹靂です。

これは何かのドッキリかと思い、Aさんへの返事はとりあえず保留にして、SさんにはAさんから来たメールの内容は伏せて、週末の打ち合わせ場所についてしれっと聞いてみました。

もし、契約解除になったのが本当なら、会社で打ち合わせするわけがないのです。するとSさんはなんでもないように、「 その日はオフィスが空いてないので、近くのカフェかどこかで打ち合わせしましょう。資料は持って行きます 」と言います。


あ〜や〜し〜〜〜〜〜〜〜!!!


なぜSさんは会社を辞めたことを私に隠しているのか?
契約解除になっているのに打ち合わせを進めようとする意図とは?
Sさんの仕事を引き継ぐというAさんは何者か?

Sさんのこれまでの誠実な対応とアドバイスをとてもありがたく思っていたので、管理をお願いしようと思っていた矢先の出来事でした。この宙ぶらりんの状態では、SさんにもAさんにも管理をお願いする気になれません。

週末まであと数日しかない、というタイミングでSさん、Aさんともに打ち合わせの延期をお願いし、これからどうすべきか、頭の中でいろんなことがぐるぐるぐるぐると渦巻いていました。

はてさて、シェアハウスの工事はどうなる? 管理会社はどこに決まるのか? 何かと話題のシェアハウスですが、たとえ物件を安く買えても、私のようにやり方を間違えると苦労することになりますよ。( つづく )

今月の火の玉語録
「 シェアハウスの管理会社は工事着工前に決定すべし。間取り図プランから何から細かい打ち合わせの見積段階から参画してもらわなければ、後でつまづく 」


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プロフィール

■ 火の玉ガールさん

hinotama

不動産投資家
インバウンド系会社員
都内で夫と息子と3人暮らし
ブログ:不動産投資で人生が熱くなる

■ 経歴

□197×年
東京で生まれる

□2011年3月
東日本大震災後、旅行代理店の仕事が暇になったことから、FP等の資格試験の学習を開始。
資格試験の勉強を通じて不動産投資の魅力を知り、2012年4月から本格的に不動産投資について学ぶ。

□2013年1月
最初の投資物件として東京都三鷹市に中古区分物件を購入。

□2013年7月
千葉県千葉市に中古区分物件を購入(2016年12月売却済)

□2014年3月
埼玉県川越市に中古戸建てを購入(2017年12月売却済)
以後、戸建て、一棟と物件を買い増していく。

□2017年
東京都23区内に戸建て2棟購入
うち、1棟をシェアハウスに改修後、2018年現在法人社員寮として一棟貸し賃貸中

□2018年
年間キャッシュフローは約1,000万円

著書
『不動産投資で人生が熱くなる!?サラリーマン・OLの将来を豊かにする「3点倒立生活」のススメ?』(ごま書房新社)


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