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一棟で会社員収入と同じキャッシュフロー。山手線内側のシェアハウスの借主と収支

日野たまきさん_画像 第17話

こんにちは! 火の玉ガールです。怒涛のシェアハウスシリーズも今号でラストとなります( 火の玉コラムは健美家で書かせていただける限り続きます! )。

ここまでをざっくり振り返ると、以下のようになります。

2017年6月末に都内の築古・借地・再建築不可戸建を決済

建物所有権移転後すぐに地主様に「 建替承諾書 」を提出
( 再建築不可なのですが、大掛かりな工事を行うため、建替承諾書の提出と承諾金をお支払いすることが契約時の条件でした )

7月中旬より解体工事に取り掛かり、中がスケルトンになった7月末に元請交代事件が勃発!( 元請交代事件については、前回の第16話を参照下さい )

途中、複数回の工事業者との衝突を経て、最終的に「 当初の見積の倍以上 」の工事金額を支払う( 当初の予定より数段グレードアップした内容ですので、価格アップは致し方ない面もあります )

10月初旬に引渡し完了

建築士のYボン先生の献身的なご協力もあり、物件の仕上がりには満足しているのですが、とにかくその最中の度重なるトラブルにはまいりました。

引渡しを受けた後にも、追加請求書( 数百万円だよ! オーマイガッ!! )が飛んできました。 最終的には弁護士先生に間に入っていただくまでに揉めたことは内緒です…。

■ 建物完成後、設備・備品費で300万円超の見積もりが!

シェアハウスシリーズの最初の回にも、耳にタコができる勢いで提言したところですが、「 安すぎるリフォーム見積り 」には本当に注意して下さい。

原材料費、大工さんの人工( にんく )、必ずかかる費用( =原価 )を下回る工事は、どんな業者さんでも不可能です。取らぬ狸の皮算用で、高利回り( 別名:妄想利回り )に目がくらんで正しい判断を誤らないようご注意ください。( 今後の自分への戒めも込めて… )

そして、シェアハウスはアパートと違って、建物が完成しただけでは貸せません。そこからもう一ふん張り、設備や備品の設置が必要です。どのような設備や備品を準備するかは、管理会社さんによってまちまちです。

シェアハウスの運営ド素人の私は、管理会社担当さんから渡された「 備品リスト 」の金額を見て、びっくり仰天しました。12室・13名分の家具・家電・備品の総額が、300万円超だったのです!

予期せぬ工事費のオーバーで、手持ち資金がすっからかんになっていた私には、更に数百万円の支払いはキツい、キツすぎる…。

しかし、ここでヘコんでいては、せっかく完成した建物が生かせません。何がなんでも必要な備品を揃えて、シェアハウスとして貸し出せる状態にすると誓いました。

そこで、いただいた見積書を隅から隅まで研究して、全て自分で注文・手配・受取・設置を行うことにしました。平日昼間はサラリーマンとしての勤務がありますので、作業できるのは平日夜と週末のみですが、やるしかありません。

2017年の10月は土日雨ばかり、という最悪の天候が続くなか、毎週末のように見学会と称して来ていただいた方に備品設置をお手伝いいただき、コツコツと約1カ月をかけて、全ての設置を完了しました。

備品が入った後の完成写真はコチラ↓です。









今さらながらお手伝いいただいたみなみなさま、本当にありがとうございました! みなさま方のご協力なくしては、決して完成しえなかったと思います。どれだけ感謝しても感謝しきれません。

売買契約のとき、売主様に「 リフォームが終わったら完成した姿を見せてほしい 」と言われていたので、とある見学会の前に、売主様をご招待しました。

この地に数十年間お住まいになられていた売主様はその変貌ぶりを見て仰天され、「 こんなにキレイによみがえらせていただいて。亡くなった主人が見たらとても喜ぶと思います 」と言って下さいました。

■ 物件が完成したのに、反響が入らない…

そんなこんなで、11月頭には募集サイト掲載用の写真を撮り、複数サイトで募集を開始。ところが、11月末までまったく反響が入りません。12月に入り、はさすがにまずいと、一般的なシェアハウスサイト掲載以外の道を探り始めました。

すると、知り合いの知り合いのご紹介で、外国人留学生の寮として法人一括借り上げをしていただける、という話が舞い込みました( 嬉 )

その後、年末から年明けにかけて一棟貸しの賃料、条件がほぼ固まり、契約書のひな型も到着し、2月中に契約締結、3月下旬から入居開始、というところまで話が進んだのですが、なぜか2月になっても連絡がありません。

嫌な予感がして担当さんに連絡してみたところ、なんと「 来日予定の留学生たちが受け入れ先学校からのビザが下りずに、全員キャンセルになった 」と言うではありませんか!

まさか…。さすがにこのときは心の中で「 どんだけーー!!! 」( 死語 )と大声で叫んでしまいました。が、めげている場合ではありません。

「 この留学生さんを受け入れるために他の募集も停止して、御社一筋で準備万端整えておりましたのに、そんな殺生な・・・このままお見捨てなさることだけはおやめ下さい( 原文ママ )」

と、この法人さんに拝み倒してお尻を叩いてあちこち当たっていただき、今度は社員寮として一括借り上げして下さる別の法人さんを、ご紹介いただけることになりました。そして3月末に、無事に契約を結ぶことができました!

このシェアハウスの収支をざっくり計算すると、次のようになります。

物件価格、購入諸経費、リフォーム代、設備・備品代=約3,600万円
 ( 諸経費込物件価格とリフォーム代+備品代がほぼ同額 )
家賃から地代・固都税・ネット代を差し引いた年間CF=約500万円
実質利回り約14%

当初の目論見よりは低い利回りとなりましたが、山手線の内側ですし、一括借り上げで入居率は100%、月々の清掃費や管理費・備品代を気にしないでいいということもあり、まずまずと思います。

家賃が振り込まれた時、この物件と出会ってからの1年間の出来事( 買付→契約→決済→見学会・改修プラン決定→トラブルだらけのリフォーム工事→管理会社を巡るすったもんだ→賃貸契約締結→満室 )が走馬灯のように頭の中を駆け巡りました。

■ この一棟で会社員年収と同等のキャッシュフロー

この1年は間違いなく、私が不動産賃貸業の世界に入って一番大変な年でしたが、この1棟だけで自分のサラリーマン年収とほぼ同等のキャッシュフローを稼いでくれる物件になりました。結局、全ては必要な試練だったんだな、と感じています。

皆さんにお伝えしたいことがあります。すでに破産してしまったS社の「 南の瓜の馬の車 」( 仮名 )ではありませんが、“オーナーは何もする必要はない”なんてあり得ませんよ!

何も知らずに安易にシェアハウスに手を出すと、予想もしないような苦労はしなけりゃならないかもよ、とホラーのようにあなたの心に呼びかけてこのシリーズは終了します。

次回以降は他の所有物件( ほとんどが爆安築古ボロ、借地権、再建築不可 etc. )についての話題をお届けします。お楽しみに!



最後にお知らせです。私も受付係等でお手伝いさせていただいている不動産投資家コミュニティ「 ふどうさんぽ 」のイベントが、9月17日( 祝 )に都内で開催されます。

様々なセミナーやワークショップが開催される予定です。大家さんによる大家さんのための催しです。ご参加予定の方、会場で見かけたら声をかけてくださいね。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 火の玉ガールさん

hinotama

不動産投資家
インバウンド系会社員
都内で夫と息子と3人暮らし
ブログ:不動産投資で人生が熱くなる

■ 経歴

□197×年
東京で生まれる

□2011年3月
東日本大震災後、旅行代理店の仕事が暇になったことから、FP等の資格試験の学習を開始。
資格試験の勉強を通じて不動産投資の魅力を知り、2012年4月から本格的に不動産投資について学ぶ。

□2013年1月
最初の投資物件として東京都三鷹市に中古区分物件を購入。

□2013年7月
千葉県千葉市に中古区分物件を購入(2016年12月売却済)

□2014年3月
埼玉県川越市に中古戸建てを購入(2017年12月売却済)
以後、戸建て、一棟と物件を買い増していく。

□2017年
東京都23区内に戸建て2棟購入
うち、1棟をシェアハウスに改修後、2018年現在法人社員寮として一棟貸し賃貸中

□2018年
年間キャッシュフローは約1,000万円

著書
『不動産投資で人生が熱くなる!?サラリーマン・OLの将来を豊かにする「3点倒立生活」のススメ?』(ごま書房新社)


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