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稼げる「どストライク物件」を発見! ライバル6人と同時内覧した都内の築古戸建の買付結果

日野たまきさん_画像 第21話

みなさま、年末年始はいかがお過ごしでしたか?

不動産クラスタの一員であるワタクシは、ふるさと納税の上限額を計算するるため、年末はひたすら確定申告と格闘&年が変わるギリギリにお礼の品選び。年始は息子の受験勉強のチェックと本業の出勤・・・とお正月らしさのカケラも感じられない1週間でした。

そんな私の息抜き&リフレッシュと言えば物件探しのネットサーフィン! のはずが、年末年始って、ほとんどの不動産業者さんがお休みなんですよねぇ〜。

よって、目新しい物件もなく、万が一「 これは! 」と思う物件見つけても問合せもできず、まったく休んだ気がしません。。。

そんな、いつでも買う気満々の私ですが、今回は昨年末ギリギリに売買契約を交わした、新規購入物件に関する話題をお届けします。

■ 年の瀬に巡り合った「 どストライク物件 」

昨年は、息子の勉強に付き合うかたわら、暇さえあれば目を皿のようにして物件を探しまくり、現地調査にもじゃんじゃん出向いたところ、年の瀬になってついに巡り会いました。

第18回のコラムで、キャッシュで物件を買い進めていく場合の物件の条件をご紹介しましたが、今回出会った物件はまさにそれにぴったりの「 稼いでくれる物件 」です。

前回のコラムでなかなか買えなくても、「 これを逃せば次に出会う物件はもっといいのが来る 」と書きましたが、本当にその通り、私の好み・どストライクの物件が網にかかったのです。

出会いは、とあるポータルサイトの新着メールでした。いくつかの物件のうちの1つだったのですが、このときの私は価格と建物面積に目が釘付けになりました。

物件の価格帯はどれも1,000万円台半ばまででした。ところが、スペックを見ると、他の物件は50〜70平米台にもかかわらず、この物件だけ建物面積がやたら広いのです。

最寄り駅は、私の自宅からはやや遠いものの、23区内で賃貸需要も悪くない立地です。すぐに「 詳細を見る 」をポチって自社HPに飛んで、物件詳細と物件担当をチェックしました。( この手順は前回コラムでご紹介した通りです )

「 借地権・再建築不可 」ということだけは辛うじて判明しましたが、写真も間取りも何もなく、建物の状態や内装はまったく分かりません。

■ 6名のライバルと同時に物件を内覧

この情報を見て、私はすぐに2017年に手がけた都心シェアハウスを思い出しました。売り出し価格はあの物件よりも更に安く、もし状態が良さそうであれば買い、と判断してすぐに電話で問合せを入れました。

※都心シェアハウスの購入時の衝撃の写真は第5回コラムを参照ください。

「 この物件は本日UPしたばかりですが、お客様ですでに3番目です。順次資料をお送りしますので、メールアドレスを教えて下さい 」

内心「 やっぱり・・・ 」と思いながら返信を待っていると、届いたメールには物件資料とともに「 既に6名の内覧希望者がおられます 」と書かれていました。

「 増えとるやんけ! 」と盛大に突っ込みを入れながらも、売主様ご都合により、内覧希望者で同日一斉に内見を行う、ということで売主様から内覧日のお返事をいただくまで待機することになりました。

ちなみに、私は借地権、再建築不可、築古ボロをあえて狙っているわけではありません。「 立地がよい/広い/安い 」の3条件を満たす物件ばかりを探していると、自然とそうなってしまうのです。。。

加えて、私はキャッシュ派ですので、銀行融資が付くかどうかは関係ありません。「 借地権や再建築不可だと出口で困るのでは? 」といった質問もよくいただきますが、1,000万円台の好立地木造物件を欲しがる投資家さんは大勢いらっしゃいます。

割安に購入&適切なリフォームで再生できれば賃貸運営も売却も問題はないと考えています( 私的感想です )。付け加えると、建物が壊れたり火事で滅失したときのリスクは火災保険と地震保険に上限額いっぱい加入しておくことでリスクヘッジしています。

■ 儲かる物件は「 買わせていただく 」もの

このような内覧希望者、買付殺到の本当にいい物件を買うときは、買主側が完全に売主様のご都合に合わせる必要があります。

不動産業界の大御所、岡元大先生と狼さんの大家対談・4話目でも「 向こうから飛び込んでくる儲け話は存在しない 」と言われていますが、この言葉は真実だと思います。

儲かる物件は、向こうから「 買って下さい 」と言われて上げ膳据え膳でお客様気分で買うものではなく、こちらが「 買わせていただく 」ものなのです。

その後、仲介担当さんより「 今週末、売主様がご在宅でおられるので〇時〜□時までの間に現地にお越し下さい 」とのメールをいただき、読んで即「 〇時にお伺いします! 」( 〇時〜□時の中で一番早い時間 )と返信しました。

当日は約束の時間の10分以上前には着くように( ※周辺環境をチェックするためです )、手土産持参( ※売主様と仲介担当さん用の2つ )で家を出ました。

そして、不動産投資活動を始めてから初の、他の内覧希望者様(つまり、ライバル)と一緒に売主様居住中の状態で内見するという、貴重な体験をしました。

肝心の物件ですが、これが想像していたよりずーっと素敵だったのです。少しだけ、お見せしますね。







「 こりゃまた素敵な建具ですね〜 」
「 ぜひこのまま生かして使いたいです 」
「 何も手を入れなくてよいと思います 」
「 萌える〜〜〜 」

などなど、内覧中は同時内見の方が呆れて帰ってしまうくらいの勢いで内装を褒めまくり、売主様へもさまざまな質問をしまくり、始終ハイテンションでした( 婚活パーティーで意中の相手に巡り会ったときのような気持ち、といえば私の興奮度合いが伝わりますでしょうか )。

■ 無事に契約、再生プランを妄想中

この暑苦しさが功を奏したかどうかはわかりませんが、内見から帰宅した数時間後に担当さんから「 今回の物件は、売主様が日野様にご購入いただきたい、とおっしゃっております 」とのご連絡をいただき、無事去年末に契約と相成りました。

売主様のご都合により、決済は2カ月以上先ですので、具体的な再生プランは所有権移転後になりそうですが、待機中にいろいろと妄想しながら楽しみに待ちたいと思います。

それでは、また来月、コラムでお会いしましょう。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 火の玉ガールさん

hinotama

不動産投資家
インバウンド系会社員
都内で夫と息子と3人暮らし
ブログ:不動産投資で人生が熱くなる

■ 経歴

□197×年
東京で生まれる

□2011年3月
東日本大震災後、旅行代理店の仕事が暇になったことから、FP等の資格試験の学習を開始。
資格試験の勉強を通じて不動産投資の魅力を知り、2012年4月から本格的に不動産投資について学ぶ。

□2013年1月
最初の投資物件として東京都三鷹市に中古区分物件を購入。

□2013年7月
千葉県千葉市に中古区分物件を購入(2016年12月売却済)

□2014年3月
埼玉県川越市に中古戸建てを購入(2017年12月売却済)
以後、戸建て、一棟と物件を買い増していく。

□2017年
東京都23区内に戸建て2棟購入
うち、1棟をシェアハウスに改修後、2018年現在法人社員寮として一棟貸し賃貸中

□2018年
年間キャッシュフローは約1,000万円

著書
『不動産投資で人生が熱くなる!?サラリーマン・OLの将来を豊かにする「3点倒立生活」のススメ?』(ごま書房新社)


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