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30年の長期入居者退去でかかったリフォーム代。不動産投資家と中学受験

日野たまきさん_画像 第22話

■ 不動産投資家と中学受験

こんにちは!火の玉ガールです。2月は、首都圏の中学受験生を子どもに持つ親としては勝負の季節です。我が家でも、一人息子が受験しました。

息子の志望校は、実力よりかなり上の難関校、ではなく、偏差値も妥当、彼の実力に見合った学校でした。( 模試ではやい段階から合格率80%以上のA判定が出て、過去問でもほぼ毎回、合格平均点に届いていました。実直な彼らしい無理のない選択のはずでした )。

ところが、なんということでしょう。第1希望・第2希望の学校は残念な結果に…。学習準備も体力・健康面もばっちり、精神面でも極度の緊張や気のゆるみもなく、当日の試験内容も本人は手応えありだったのに、まさかの2日連続不合格。

ショックというよりも、むしろびっくりしました。え〜〜、そんなことあるの・・・的な。でも、あるんですね。現実でした。

本人も受かっている気満々だったので、立て続けの不合格通知に茫然自失。後から聞いた話によると、第一志望か第二志望の学校に絶対に受かる気でいたので、他の学校に行く想定をしていなかったと。( 実際は第六志望まで受けているのに )

その後、ダンナさんの誠心誠意、渾身の説得ののち、息子は一晩で気持ちを立ち直し、翌日、翌々日と全力で怒涛の試験日程をかいくぐり、最終的には計7日間で6校8回の受験日程を終えました。そして、息子自身が行きたいと思える学校に通えることになりました。

3年間の中学受験生活は、過酷でした。今、それを終えてしみじみ感じるのは、息子がただ、存在してくれるだけでありがたいという思い、うちを選んで生まれてきてくれてありがとう、という感謝の気持ちです。

がんばっているから愛しているんじゃない、ただ生きているだけで、ここに存在してくれているだけでうれしい。そんな気持ちを全身で体感できたことが、親としてはいちばんよかったです。

もちろん、本人も行きたいと思える学校に通えることになり、3年間の努力が実った形です。充実した受験生活を終えることができました。

それがたとえ第一希望の学校ではなかったとしても、想定していた結果とは違ったとしても、それまでの過程や家族のチームワーク、絆、努力といったものはこれから先もずっと残り続けます。

このようなかけがえのない時間を過ごせたことが、一番の収穫だったと思います。中学受験に対する私見については、過去のコラム( 第11話 )でも紹介していますので、よかったらご覧ください。

■ 30年の長期入居者様の退去後の部屋をリフォーム

さて、ここからがやっと本題( 前置き長っ!笑 )
2月といえば、不動産賃貸業界では言わずと知れた繁忙期。2014年夏にオーナーチェンジで購入したアパートで、30年以上の超長期入居者様が2018年末に退去されました。

入居中、一度もトラブルのない超優良入居者様だったのですが、さすがに30年超もお住まいとなると、中がいったいどんなことになっているのか、想像するだに恐ろしいです。退去立会いしていただいた、なじみの清掃業者さんに写真を送っていただいたところ・・・。







あら、想像していたよりキレイ( そうでもないですか?汗 )。管理会社さんに新募集家賃と、どの程度リフォームするべきかを相談してみると、こんな返答が返ってきました。

・賃貸需要がそれほど強い地域ではないので、3万円台後半くらいが妥当( 間取りは27uの1DKです )
・和式トイレは洋式に変更した方がよい
・和室も洋室化が好ましい

特に異論はないので、そのまんま、懇意にしているリフォーム屋さんに見積を依頼しました。その結果…

・トイレ工事 ( 和式→洋式変更 )
・クロス全面貼り換え( 壁+天井 )
・キッチンパネル施工
・畳処分&フローリング施工
・押入れ襖・天袋貼替
・網戸張替
・防水パン設置 etc

これで合計金額が約80万円という見積書が届きました。

リフォーム代は内容を考えると妥当だと思いますが、それにしたって家賃2年分は高い! ということで、簡単なリフォーム( DIYレベル )をやってくれる、前述の清掃業者さんと、そのお友達の塗装屋さんとあれこれ相談して、削れるところを削りました。

・クロスは貼り換えせず、塗装
・キッチンパネル施工をやめて、防火塗料で塗装
・畳処分をやめて、CF直接施工 
( ※別の部屋でも経験あり。良い子はマネしないでね! コラム第14話参照 )
・クッションフロアや襖に貼る壁紙シートのアウトレット版格安タイプをネットで施主支給

その結果、約50万円までコストダウン。できあがったお部屋はこんな感じです!







これで十分じゃん!(笑) さ、気合い入れて募集募集!

■ 4戸で480万円の我が家のドル箱物件

ついでに紹介すると、この物件は2014年夏にネットで、『 戸建 450万円 』として出ていたものでした。秒速で現地調査に行くと、なんと情報は間違いで、実は4戸のアパートで1戸入居中という物件でした。

もちろん、その場で買付を提出して、ゲット! 我が家のドル箱物件です。その時のエピソードなのですが、450万円でも十分に安いため、「 これは満額で買いだな 」と思って買付金額を記入しようとしたところ、その場にいた元付の担当さんが「いくらにしますか?」と意外な言葉を発しました。

「 え、450万円で売ってるんじゃないの!? 」という驚きを心の中で打ち消し、恐る恐る「 ・・・きりよく400万円でどうですかね 」と返したところ、「 380万円までいけますよ! 」とまさかの逆提案!

首都圏なのに1戸あたり100万円以下で買えちゃったという、伝説の物件です。( こんなこともあるので、現地に行くことがとにかく大事です )。このとき、4戸中1戸あった入居中のお部屋が今回退去となったのでした。

■ 私の大家スキルアップにつながったアパート

購入後のリフォームや募集、台風の被害( コラム第14話の逸話をご参照下さい )など、いろいろ苦労させられましたが、この物件のおかげで多くの大家さん仲間とご縁ができました。ド根性スキルも格段に上がり、不動産投資家として今後やっていくための勉強をたくさんさせていただきました。

個人名義での購入のため、長期譲渡となる2020年1月1日以降に、売却を視野に入れています。購入〜再生〜客付〜満室経営〜売却までの一連を経験してこその不動産賃貸業です。

入居者様に喜んでいただける部屋作り、次の所有者様にスムーズに引き継いでいただける賃貸経営をモットーに、これからも大好きな不動産と末ながくつきあっていきたいと思います。

それではまた、来月もコラムでお会いしましょう。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 火の玉ガールさん

hinotama

不動産投資家
インバウンド系会社員
都内で夫と息子と3人暮らし
ブログ:不動産投資で人生が熱くなる

■ 経歴

□197×年
東京で生まれる

□2011年3月
東日本大震災後、旅行代理店の仕事が暇になったことから、FP等の資格試験の学習を開始。
資格試験の勉強を通じて不動産投資の魅力を知り、2012年4月から本格的に不動産投資について学ぶ。

□2013年1月
最初の投資物件として東京都三鷹市に中古区分物件を購入。

□2013年7月
千葉県千葉市に中古区分物件を購入(2016年12月売却済)

□2014年3月
埼玉県川越市に中古戸建てを購入(2017年12月売却済)
以後、戸建て、一棟と物件を買い増していく。

□2017年
東京都23区内に戸建て2棟購入
うち、1棟をシェアハウスに改修後、2018年現在法人社員寮として一棟貸し賃貸中

□2018年
年間キャッシュフローは約1,000万円

著書
『不動産投資で人生が熱くなる!?サラリーマン・OLの将来を豊かにする「3点倒立生活」のススメ?』(ごま書房新社)


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