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都内3点ユニットの1DKをリフォーム。そのコストと成果

日野たまきさん_画像 第3話

前回は、私が1件目に買った物件のケチケチリフォームと客付け営業の苦労話をご紹介させていただきました。今回は、その続きです。


650万円で購入した都内の区分マンション( 26平米の1DK )

■ 激戦区の3点ユニットマンションから退去予告

3点ユニット含め、部屋中いたるところにウォールシールでデコレーションしまくった単身区分マンションですが、残念ながら1回目の更新を迎える前、入居開始後2年未満で退去通知が来てしまいました。

この区分マンションは所有期間中はほとんどトラブルもなく、所有していることを忘れるほどの、「 これぞ不労所得 」と言うにふさわしい案件でしたが、退去となると途端に忙しくなります。

通常、退去日の1カ月前には退去予告が届きますので、できるだけ空室期間を短くするためには、この1カ月間でいかに効率よく、退去後のプランを決定するかが鍵になると思っています。

もともと賃貸激戦区であったこの地区では、特に単身用では年々ライバル物件が増加。しかも、春の繁忙期を過ぎたばかりでタイミングも悪く、不人気の3点ユニット物件ということで、何もしなければ家賃の下落や長期間の空室が見込まれる状況でした。

■ デザインリフォームの得意な某社に2パターンの見積もりを依頼

幸い、購入後2年が経過しており、他にも所有物件が増えていたため、順調にキャッシュフローも貯まっていました。そこで、今回は思い切ってプロのリフォームを施し、内装をガラリと変えることにしました。

「 思い切って 」と言っても、無尽蔵に費用をかけるわけにはいきません。様々な空室対策本や経験者の話などを参考にして、「 リフォーム目安金額=家賃の3カ月分。最大でも4カ月分まで 」と決めて取り掛かることにしました。

この物件の旧家賃は6.9万円ですので、新家賃の目標を7.2万円とし、リフォーム費用は20〜30万円と決めました。専有面積が26平米程度の物件ですので、平米単価が約1万円といったところです。

( ちなみに、私が懇意にしている個人事業主の清掃業者さんは、単身物件だと1.5〜2万円+エアコン分解洗浄5,000円でハウスクリーニングをやってくれます。大半の物件を徹底的なクリーニングのみで原状回復している私からすると、予算20〜30万円のリフォームといったら普段の10倍以上! かなり高額です )。

大家仲間や先輩たちに、デザイン性の高いリフォーム業者さんの情報を聞いて回り、自分でもリフォームに関する本や雑誌を読み漁り、ネットを徘徊し、実際にモデルルームやショールームに足を運び、相見積を取ってあーでもない、こーでもないと悩みぬきました。

最終的に、大阪に本社のあるMA社さんに施工をお願いしました。見積は「 ハイグレード 」( 40万円超 )と「 ローコスト 」( 約20万円 )の2種類を出していただきました。

■ 26万円でオシャレな部屋にグレードアップ

その結果、ハイグレード版の中から自分でできそうな箇所は削り、プロ施工でないと難しいところだけを残して、最終的な施工費は約26万円と予算内に収めることができました。

主な変更点は、3点ユニットのダイノックシートとワイドミラー、キッチンと居室部分のアクセントクロスです。ここはプロに施工をお願いして、以下のところは自分でやりました。

・ミニキッチンのウォールシール( またもや! )
・ウェルカムボード( 今度は大家の写真は入れてません。笑 )
・玄関やキッチン、居室の照明器具




キッチンには木目調、リビングには3パターンのアクセントクロスを使用

また、3点ユニットのトイレのふたは、ハイグレード版では木製になっていましたが数万円かかるため、ニトリで高級っぽい手触りのカバー( 1,000円未満 )を買って来て付けただけ。ペーパーホルダーや足ふきマットは100均です。

■ プロの技とDIYを組み合わせてコストと空室期間を短縮

壁紙を変えるにあたって、もともと貼ってあったウォールシールを剥がさないといけないのですが、居室・浴室ともに、見積には剥がし代として1カ所につき5,000円が計上されていましたので、これも自分でやりました。

前回のコラムで「 浴室に貼るウォールシールはオススメしません 」とは、この剥がすときにめちゃくちゃ苦労するからやめた方がいいですよ! の意味です。

本来ならシール剥がし用の専用スプレーやヘラが販売されていますので、それらを使うべきだったのですが、何も知らない私は根性で素手で剥がしたところ、爪の間から出血して大変でした。( 注:よい子は決してマネをしないで下さい! )

プロの技とDIYを上手く組み合わせることができれば、キレイな仕上がりで施工期間も短縮でき、かつ費用も抑えられること請け合いです。ただし、施主支給やDIYを組み込む場合は、事前にリフォーム業者さんとよく相談の上、自分の時間と懐具合を総合的に判断して行ってくださいね。

ちなみに、この物件では施工完了後約2カ月で、前回と同じ家賃で申込が入り、今も継続してご入居いただいております。家賃UPとはなりませんでしたが、比較的短い空室期間で次の入居者さんが決まったのでよかったと思っています。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 火の玉ガールさん

hinotama

不動産投資家
インバウンド系会社員
都内で夫と息子と3人暮らし
ブログ:不動産投資で人生が熱くなる

■ 経歴

□197×年
東京で生まれる

□2011年3月
東日本大震災後、旅行代理店の仕事が暇になったことから、FP等の資格試験の学習を開始。
資格試験の勉強を通じて不動産投資の魅力を知り、2012年4月から本格的に不動産投資について学ぶ。

□2013年1月
最初の投資物件として東京都三鷹市に中古区分物件を購入。

□2013年7月
千葉県千葉市に中古区分物件を購入(2016年12月売却済)

□2014年3月
埼玉県川越市に中古戸建てを購入(2017年12月売却済)
以後、戸建て、一棟と物件を買い増していく。

□2017年
東京都23区内に戸建て2棟購入
うち、1棟をシェアハウスに改修後、2018年現在法人社員寮として一棟貸し賃貸中

□2018年
年間キャッシュフローは約1,000万円

著書
『不動産投資で人生が熱くなる!?サラリーマン・OLの将来を豊かにする「3点倒立生活」のススメ?』(ごま書房新社)


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