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都内で利回り21%達成!築古戸建てのリフォーム・ビフォー&アフター

日野たまきさん_画像 第31話

こんにちは!火の玉ガールです。

「 いつになったら健美家コラムで不動産の話をするのか? 」と一部の熱心なファン( 笑 )からご指摘を受けましたので、今回は今年2年ぶりに購入⇒再生⇒客付けした物件の話をガッツリお届けしたいと思います。

前回第30話コラムのつづき( 結婚式を黒字で終わらせた話 )は、今回の物件再生ストーリーが終わり次第お届けしたいと思いますので、首を長ーくしてお待ち下さい!

■ 会社の休暇を使って築古物件を再生!

さて、コラム第29話で、「 築年数不詳の戸建ての工事が進行中 」の話題について、ちょっとだけお話しました。

「 天井を抜いたら昔ながらの碍子( ガイシ )電気配線が出てきてあらビックリ、もしかして電気回線全面引き直しかも・・・ 」
「 リフォーム完了にはまだまだ時間がかかります 」


とあの時に書きましたが、結果的にはそれからちょうど1カ月後にはリフォームが完了し、しかも入居者もついて、現在すでに賃貸開始しております。( 爆速!!)

内部解体後に、何をどうしてどうなったのか? について、順を追ってお話します。第29話で紹介した写真は、ちょうど内部の解体が終わったあたりです。


【ビフォー】1F和室


【ビフォー】2F元和室


【ビフォー】2F廊下


【ビフォー】2F洋室2段ベッド


【ビフォー】浴室


【ビフォー】洗面所


【ビフォー】外観


【ビフォー】物置

私は相変わらずサラリーマン業との兼業なんですが、今年はちょうど入社丸10年で、永年勤続の特別休暇が出ましたので、9月の祝日に絡めて11連休を取得し、全日程物件再生のために現場に通いました。

実は私はDIYは大の苦手で、インパクト持ったらビス折るわ、クッションフロアを貼ったら歪みや切り残しの痕が汚いわ、壁紙やダイノックシート貼ったら空気が入ってボコボコになるわ、完全に「やらない方がマシ!」レベルです。

それなのに、なぜそんなにせっせと現場に通うかと言いますと、今回は工務店経由ではなく、大工さん/塗装屋さん/電気職人さん/設備屋さん( ※資材は全て施主支給 )と、全部別々に発注しましたので、現場監督さんがいないのです。

ですから、“何を”“どうする”の指示は施主( =大家 )が直接出さないといけません。一応、簡単な図面や指示書はざっくり作っておいたのですが、築古物件ゆえ、予期しないことが現場で山ほど起こります。

そんなとき、施主がその場にいればすぐに判断できるし、足りない資材等があればすぐに購入( ※今回は現場近くにホームセンターがありました )できるため、工事のスピードが速くなるのです。

また、廃材処分費もできるだけ抑えたかったので、端材・廃材はできるだけ下地や造作に使い回し、どうしても使えないものは可燃ゴミで出せるくらいに小さくカットし、分別して自治体のゴミの日に上限量を守って出しました。

また、庭には大量の草木がジャングルのごとく生い茂っていましたが、それも庭師にお願いすることなく自力で草刈りバサミで剪定しまくりました。

そんなわけで、毎回職人さんの邪魔にならないように手伝ったり、必要があれば指示出し&決断、資材買い出し、掃除、ゴミ捨て、などなどやることは毎回山のようにありました。

プロの手を借りられるという前提ですが、「 DIY苦手マンでも施主は現場にいた方がいい 」というのが今回、私が得た教訓です。

■ リフォーム中に入居者決定!

大工仕事はいつもハウスクリーニングをお願いしている、もう何年も仕事をお願いしている職人さんにお任せしました。

その方に塗装屋さんと電気職人さんを紹介していただき、設備だけはネットで東京都指定排水設備工事事業者一覧を検索して、物件から一番近い業者さんに直接訪問アタックして受けていただきました。

近所の設備工事屋さんにお願いしたのは、今後万一水漏れが起こったときに、現場に近い業者さんだとすぐに行ってもらえると思ったからです。

こうして、有給休暇、土日祝など使える休みは全て労働力投入して現場に時間を捧げ、リフォーム工事開始後1カ月半くらい経過して、終わりが見えてきたあたりで、工事が終わってキレイになったところの写真だけを使って、試しに『 ジモティ 』に賃貸募集記事を載せてみました。

このときはまだ絶賛リフォーム中でしたし、まさかそんなにはやくは決まらないだろう、とかなり適当な条件( 敷金礼金各1カ月、保証会社利用必須、家賃は自分がぼんやり”このくらいで貸せたらいいなぁ〜“という妄想家賃の1割引 )で出してみました。


【アフター】リビング


【アフター】2F元和室


【アフター】2F廊下


【アフター】2F洋室2段ベッド


【アフター】風呂


【アフター】洗面所


【アフター】物置

すると、UPして24時間以内にお二方から問い合わせが入り、そのうち最初に問い合わせいただいた方から、その後の内見を経て、正式にお申込みをいただきました。現在では賃貸借契約・入金ともに完了し、今月頭からご入居いただいております。

決済前から売主様の了解を得てリフォームのための下見を済ませていたことで時間を大幅に節約し、施主支給&分離直発注でリフォーム代を最小限に抑え、リフォーム中に募集を開始したことで、工事完了後すぐに賃貸を開始することができました。

空室期間を極限まで短くし、更に入居者を直接見つけてきたことで仲介手数料及び管理手数料もかかりませんでした。おそらく、これ以上費用と時間を節約できる技はこの世に存在しないと思います!( 爆笑 )

読者の皆さまは、いったいいくらで仕入れていくらで直していくらで貸せたのか、非常に気になるところだと思うのですが、細かい数字は実際にお会いした方だけにお教えします。

超ざっくりですが、『 仕入れ価格+リフォーム代 』÷『 家賃-地代(年間) 』の利回りは21%でした。都内ですから、なかなかがんばったと思います( 笑 )


【アフター】外観

■ Youtube動画で完成後の物件を見られます

今回は物件再生の様子をほぼ毎回Twitter( 火の玉ガール )で投稿していたんですが、facebookのお友達とは違う層の不動産クラスタの方々とたくさん知り合うことができました。

ふかぽん( @a_kenyu )さんもその1人で、今ではすっかり知己の友人、完成後長編Youtube動画をあげてくださってますので、お時間あるときぜひご覧ください。初心者の方はとくにめちゃくちゃ勉強になると思います。( 音出ます )



それでは、来月もコラムでお会いしましょう。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 火の玉ガールさん

hinotama

不動産投資家
インバウンド系会社員
都内で夫と息子と3人暮らし
ブログ:不動産投資で人生が熱くなる

■ 経歴

□197×年
東京で生まれる

□2011年3月
東日本大震災後、旅行代理店の仕事が暇になったことから、FP等の資格試験の学習を開始。
資格試験の勉強を通じて不動産投資の魅力を知り、2012年4月から本格的に不動産投資について学ぶ。

□2013年1月
最初の投資物件として東京都三鷹市に中古区分物件を購入。

□2013年7月
千葉県千葉市に中古区分物件を購入(2016年12月売却済)

□2014年3月
埼玉県川越市に中古戸建てを購入(2017年12月売却済)
以後、戸建て、一棟と物件を買い増していく。

□2017年
東京都23区内に戸建て2棟購入
うち、1棟をシェアハウスに改修後、2018年現在法人社員寮として一棟貸し賃貸中

□2018年
年間キャッシュフローは約1,000万円

著書
『不動産投資で人生が熱くなる!?サラリーマン・OLの将来を豊かにする「3点倒立生活」のススメ?』(ごま書房新社)


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