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決済前に行うリフォーム見積もり&入居者募集。賃貸業とは、空間ではなく時間を貸すもの。

日野たまきさん_画像 第34話

健美家不動産投資コラム

こんにちは!火の玉ガールです。先月のコラムでお伝えしました都内好立地・リフォーム済戸建を、1月末に無事決済し、所有権移転と相成りました。

不動産売買は、たとえ契約が終わっても、決済完了するまで本当に気が抜けません。私も過去、売買契約後に白紙解除となったことがありますので今回も実際に残金を全額支払って鍵を引き渡してもらうまで、ドキドキしっぱなしでした。

今回、無事に司法書士の先生に所有権移転依頼するまでに至りましたので、全貌を解禁したいと思います。




外観


1Fリビング


中庭


階段

■ リフォーム見積もりと入居者募集を決済前にスタート

契約は12月下旬でしたので、決済予定日まで1ヶ月ちょっとありました。「 賃貸業とは、空間ではなく時間を貸すもの 」という認識のもと、この契約〜決済までの間にできることを着々と進めることにしました。

今回の物件はリフォーム済みだったので、ほとんど手を入れるところはなさそうですが、間取りを見ていただいて分かる通り、広いのに( 建物面積約100u弱 )脱衣所がない、玄関入ってすぐ目の前洗面台( ダサい )、リビングに洗濯機置き場、と水回りがどうにもこうにもイケてません。

他にも廊下の位置や、納戸、小さい洋室、1F・2Fそれぞれど真ん中に和室、と「 ??? 」な箇所がたくさんあります。実際にリフォームをするかどうかは置いといて、「 もし、手直ししたらいくらかかるのか? 」を事前に知っておくのは有効です。

万が一想定よりも工事費が安ければ今後のことを考えて直してしまうのもアリだし、時間の余裕がある中で相見積を取っておけば、近場の内装業者さんとのご縁もでき、一石二鳥ではないかと思います。

そこで、契約時に売主様に「 決済までの間に内装見積を取らせていただきたいので、内見を何度かお願いしたい 」と許可を取っておき、リフォーム業者さん立会いのもと再内見をさせていただきました。

ネット経由で近くの設備工事屋さんを複数あたり、概算で4〜5社から見積をいただいたところ、最も高額で200万円、最安値で80万円と出ました。

そのうち、最も返事がはやくて見積金額も100万円弱、と出していただいた業者さんに現地を見ていただき、現地調査後、出てきた見積りが税込み約120万円。いろいろと精査してもらって、最終的には95万円程度で水回り全面工事ができそう、とのメドは立ちました。


1F風呂


1Fトイレ

同時に、詳細住所は載せず、写真もボヤかしたものだけを数枚、「 現状のままでよいなら格安家賃で貸します 」「 内見は1月○日( 決済日 )以降 」と書いてジモティに掲載すると、とある法人から借り上げ希望で内見申込が入り、決済完了と同時に中を見ていただきました。

やや指値が入ったものの、その日のうちに4月1日入居開始のお申込みをいただき、入居付け最短記録か!? と喜んだのもつかの間、先方が見落としていいた条件面での交渉が入りました。

「 ちょっとそれは・・・ 」と思われる難条件も含まれていたこと、その後の先方の態度がはっきりしないこともあり、再募集になりそうな予感です。( このコラムを書いている現時点では、まだどうなるか確定してません )

私のモットーとして、「 不動産は恋愛と同じ 」だと思っているので、できるだけこちらが有利な立場で交渉を進めることを心掛けています。「 相手が逃げ腰になったら決して追いかけてはいけない 」「 押してダメなら引いてみよ 」。

相手がちょっと難しい条件を出してきたら、全面的にこちらが譲歩して受け入れるのではなく、「 それはOKだけど、その代わり○○ですよ 」と別の条件を提示して相手と対等の立場でいること。

私が東京好立地にこだわって物件を取得しているのは、借主と対等の立場を維持するため、と言っても過言ではありません。

「 需要>供給 」の立地( 都内 )・物件種類( 戸建 )であるからこそ可能なのであり、空き物件がたくさんあるような「 供給>需要 」立地ではとても無理です。( 賃貸激戦区物件も所有していますので、大家の立場が超弱い場所での交渉の難しさも身に染みて分かっています )

今回の物件は、最終的にどのような着地を迎えるのか、現時点では分かりませんが、できるだけ建物の良さをそのまま生かして、なるべく大規模工事をしないで済むような、ここを気に入って下さる借主様を見つけたいと思います。


2F廊下


2F和室


2F納屋


2Fベランダ

■ この時の仲介担当者とはズッ友になりました!

話は変わりますが、今回の物件は建物の状態がよかったばかりでなく、仲介して下さった不動産業者の担当さんが最高でした!( 仮にNさんとします )

この物件を最初に内見したとき、私は二番手で、一番手に業者が控えていたのですが、初めて会ったとき、Nさんの表情はそれはそれは冷たかったです。

全身から「 あ〜、めんどくせ〜な〜。一番手がもういるって言ってるんだから、無理矢理入って来るなよ 」というオーラをブワッとただよわせており、切れ長の目のイケメンのせいもあって、めっちゃ怖かったです。

その後、物件に足を踏み入れた瞬間、「 これは絶対にゲットしなければならない! こんな好条件の物件は、今後出会えないかもしれない!! 」とビビっと来た私は、その後の1時間は中の写真も撮らずにNさんを懐柔することに全力を注ぎました( 笑 )。

全身全霊を懸けた努力が実り、内見が終わるころには仮契約日を決めて買付を提出し、Nさんから笑顔を引き出すことに成功しました。

万が一、このコラムをNさんが見つけたらヤバいので、具体的にどうやって懐柔したのかはここでは書けません。私に直接会った人には存分にお教えしますので、今後私を見かけたらぜひ話しかけてください。

( ちなみに、このNさんとは取引終了後、Nさんとは不動産友だちになりました。早くも次の候補物件を見つけ、一緒に現地調査行くことが決まっています^^ )

■ ガチ投資家と行く富山ツアーのご案内

最後にお知らせです。4月19日( 日 )から1泊2日で、東京→富山バスツアーを企画しました。ふんどし王子がオープンした「 Invester Lounge 」にもおじゃまする予定です。

健美家のコラム著者さんも多数が参加されます。ご興味のある方はぜひ、いらしてください。少人数募集のため、満席の際はご容赦下さい。

「 インベスターラウンジで令和版人生ゲームをやろう! 」火の玉オリジナルツアー東京富山1泊2日

それでは、また来月もコラムでお会いしましょう。

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プロフィール

■ 火の玉ガールさん

hinotama

不動産投資家
インバウンド系会社員
都内で夫と息子と3人暮らし
ブログ:不動産投資で人生が熱くなる

■ 経歴

□197×年
東京で生まれる

□2011年3月
東日本大震災後、旅行代理店の仕事が暇になったことから、FP等の資格試験の学習を開始。
資格試験の勉強を通じて不動産投資の魅力を知り、2012年4月から本格的に不動産投資について学ぶ。

□2013年1月
最初の投資物件として東京都三鷹市に中古区分物件を購入。

□2013年7月
千葉県千葉市に中古区分物件を購入(2016年12月売却済)

□2014年3月
埼玉県川越市に中古戸建てを購入(2017年12月売却済)
以後、戸建て、一棟と物件を買い増していく。

□2017年
東京都23区内に戸建て2棟購入
うち、1棟をシェアハウスに改修後、2018年現在法人社員寮として一棟貸し賃貸中

□2018年
年間キャッシュフローは約1,000万円

著書
『不動産投資で人生が熱くなる!?サラリーマン・OLの将来を豊かにする「3点倒立生活」のススメ?』(ごま書房新社)


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