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私の不動産投資の勝ちパターン。家賃収入ゼロで失業した場合の生き延び方

日野たまきさん_画像 日野たまきさん 第37話

2020/5/23 掲載

■ 副業ならぬ複業のゆくえ

「 どんな時代で生き抜けるように複数のスキルを身に着けること 」が大事であると分かっていても、まさかこんな疫病が世界を直撃し、ここまでの経済的打撃を与えてくるとは、ほんの数か月前まで思いもよりませんでした。

ビフォーコロナではサラリーマン卒業を目指していたけれど、今は被雇用継続で様子見、とシフトチェンジした方も多いのではないでしょうか。

今回、一番被害が大きかったのは、自粛要請の対象となった特定の業種のみで生計を維持されてらっしゃる方だと思います。私の前職も多角経営はしていましたが、どれもインバウンド旅行業を主軸とした事業であったため、大変な状況だと思います。

ゴールを見据えて目標を持ってがんばることもモチベーション維持に大切ですが、今はとにかく生き延びること。これまでやって来た事業をwithコロナの時代にどうやって適合させていくかを考える時でしょう。

具体的には、「 本業+副業⇒複業 」という形で、1人一つでなく複数の収入減を持つ、増やす、生活コストを極限まで減らすことを考える( 生き抜くことをまず最優先に )ことが大事になるように思います。

もし、私が失業中で不動産を1つも持っておらず、ダンナさん( 介護職 )も出勤停止で給与が出なくなったらどうするか、考えてみました。

まず、住宅ローンのリスケジュールを銀行にお願いして返済を猶予してもらいます。もしもそれが難しければ、都内はマンションの高値が続いているので、今のうちに売りに出して換金します。

そして、首都圏近郊にある中古戸建てを捨て値に近い価格で購入し、売れるものはみんな売って現金を確保しながら物を減らし、引っ越した後はDIYをしながら暮らしを組み立てます。

補助金・助成金・融資など使えるものはなんでも当たってどんどん申請、親に援助が頼めるものなら家庭内融資も更に検討し、毎日野菜を食べて( 肉は高いから )、ネットで発信しながらマネタイズの方法を探ります。

介護の人手は全国どこでも足りていないので、ダンナさんには再就職先を見つけてもらい、子ども残念ですが私立中学から地元の公立中に転校してもらって、塾ではなく自学でがんばってもらいます。

落ち着いたら自分は自宅周辺で爆安不動産を買い、職人さんを直雇用して直して貸したり売ったりをコツコツやるんではないかな、と思います。とはいえ、ダンナさんは変化に非常に弱い人種なので、相当抵抗されると思いますが…。

■ 今後の私の不動産投資

さて、不動産投資における勝ちパターンというのは、人によって違います。ある人にとっては最適でも、ある人にとってはそうでない、という手法が無限にあります。

私にとっての勝ちパターンは『 相場家賃が高めの都心の築古ボロを爆安で買って再生して貸す。( 最終的には収益物件として利回りで割り戻して売ることを見据えているが、長期保有前提 )』、です。

@立地、A建物面積、B価格( 売値・家賃 )の3条件を満たす物件を現地調査して、リフォーム費用がペイすればGO。築年数、土地の広さ及び権利、銀行融資可否は気にしません。

このパターンは法人で購入し始めた2017年から継続中なのですが、3年半やってみて、得意で楽しく、自分に最も向いている手法だと思っています。( 鈍感すぎるため、大概のトラブルをなんとも思わない、という特殊な性格のせいでもあります )

現金購入がメインのため、返済に頭を悩ませることがない代わりに、一度物件を買ったらその分の現金がごっそり消えます。ただし、お金が貯まるスピードは速いです。

返済で減る分がないですし、供給よりも需要の多い立地の物件を選んでいるので戸あたりの家賃が高く、空室期間が短いのです。1〜2年に1戸買うくらいのペースであれば、現金購入でも十分回していけます。

そういった条件に合う物件を、今年3月に見つけて内見を済ませ、いろいろなご縁があって元値の6割引で指値が通ったところで緊急事態宣言発令。現在買付は有効のまま、交渉がストップした状態となっています。

このようなご時世でなくても、私が購入させていただく物件というのは権利関係が複雑で利害関係者が多く絡むので、通常でも発見→現調→買付→面談→契約→決済、の一連の流れで半年〜1年くらいかかるものはザラです( 手間と価格はトレードオフ、ともいえます )。

流れてしまう物件もありますが、そういうときはご縁がなかったと諦め、さっさと次を探す。よく話すことですが、物件との出会いは結婚相手探しと同じですので、合わないもの( 人 )にいつまでも執着してはいけません( 笑 )

そういうわけで、現在交渉中の物件があるのですが、それについては、無事に契約・決済が終わったら概要をご紹介させていただきたいと思います。

■ 健美家Youtubeチャンネル

ところで、このコラム執筆時点で、GW明けに解除予定だった緊急事態宣言が5月31日まで延長されました。私は月の半分は日がな1日web読書、もう半分は( 仕事として )動画制作にいそしんでいます。

もし、まだ健美家公式YouTubeをご覧になったことがない方いらっしゃいましたら、ぜひチャンネル登録のうえご覧ください。様々な投資手法をお持ちの投資家さんたちにご出演いただいてますので、きっと心に響く話を聞くことができると思います。

◇健美家チャンネル【公式】
https://www.youtube.com/channel/UC-IpPOpayli_oAQQc8WaATw?view_as=subscriber

緊急事態宣言下、対人接触8割減目標と言われる世の中でも、話を伺ったほとんどの方が「 毎日非常に忙しい 」と言います。

今までできなかった自宅の環境を整えることに注力したり、DIYに精を出したり、料理に凝ったり、子どもと過ごしたり、本を読んだり、勉強を始めたり、オンラインセミナー( or飲み会 )を開催したり参加したり、発信プラットフォームを構築したり・・・etc.

GW期間中、さまざまなオンラインセミナーに参加しましたが、幾つもメリットがあることが分かりました。WEB上でつながれるからこそ、双方のコミュニケーションが可能になり、主催者・出演者・視聴者全員が在宅で『 場 』( 空間 )を共有することができます。

どんな状況でも生まれるものもあり、学ぶこともありますね。それでは、また来月もコラムでお会いしましょう。

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プロフィール

■ 火の玉ガールさん

hinotama

不動産投資家
インバウンド系会社員
都内で夫と息子と3人暮らし
ブログ:不動産投資で人生が熱くなる

■ 経歴

□197×年
東京で生まれる

□2011年3月
東日本大震災後、旅行代理店の仕事が暇になったことから、FP等の資格試験の学習を開始。
資格試験の勉強を通じて不動産投資の魅力を知り、2012年4月から本格的に不動産投資について学ぶ。

□2013年1月
最初の投資物件として東京都三鷹市に中古区分物件を購入。

□2013年7月
千葉県千葉市に中古区分物件を購入(2016年12月売却済)

□2014年3月
埼玉県川越市に中古戸建てを購入(2017年12月売却済)
以後、戸建て、一棟と物件を買い増していく。

□2017年
東京都23区内に戸建て2棟購入
うち、1棟をシェアハウスに改修後、2018年現在法人社員寮として一棟貸し賃貸中

□2018年
年間キャッシュフローは約1,000万円

著書
『不動産投資で人生が熱くなる!?サラリーマン・OLの将来を豊かにする「3点倒立生活」のススメ?』(ごま書房新社)


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