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東京18区の利回り20%戸建てはこうして買った!

日野たまきさん_画像 日野たまきさん 第38話

2020/7/5 掲載

■ 新型コロナの不動産賃貸業への影響

こんにちは!火の玉ガールです。ビフォーコロナの状況にはまだまだほど遠いですが、少しずつ日常が戻って来たように感じます。

我が家ではダンナさん( 介護事業 )と私の労働収入( 動画制作 )、そして家賃収入もあるため、対昨年比での売上減少という事態には陥らず、各種融資や給付金関連はどれも対象外でした。( そんな中で一律10万円給付の特別定額給付金はありがたかったです )

コロナ流行下での仕事への影響と言えば、やはり募集中の空室がなかなか決まらなかったことです。退去も少ない代わりに、新規入居申込も全くと言っていいほど動きがなかったため、これは長期戦になりそうだな〜と腹を括ったところでした。

需要が少ないときは、いくら条件を見直しても効果が見込めないことは過去の経験上よく分かっていましたので、緊急事態宣言が明けるのを待って、募集会社と相談のうえ、家賃及び募集条件を見直してみました。

すると、空室だった2つの物件に内見の申込があり、どちらもそのままお申込み。その結果、現時点で完全満室になりました。遠方の物件で退去予告は届いてはいるものの、少しずつ賃貸市場にも動きが出て来たな、と肌で感じているところです。

■ 新規購入物件買付エピソード

さて、先月のコラム第37話の後半でお伝えしました物件の売買契約が無事終了しました。



物件を契約入した日に、スペックをTwitterでつぶやいたらかなり反応がありました。



私が不動産投資を始めたのは2013年1月。今年8年目なんですが、紹介で物件を買ったことは1件もありませんwww。今回の物件ももちろん自力でネットで見つけた物件です。

( 健美家公式YouTube 不動産投資サイトの健美家【ニュース対談】火の玉インタビューシリーズL モトミさんの動画参照 ※6:33頃〜 )



私は物件を探すとき、立地( 東京18区内 )、建物面積( 70平米以上 )、価格( 売値・修繕費・家賃のバランスで、実質利回り15%以上 )を重要視しており、築年数、土地の広さ及び権利、銀行融資可否は気にしません。

この条件ですと、大体『 借地権 』『 再建築不可 』の二重苦は避けて通れないのですが、今回の物件は借地権ではありますが、再建築可能です。

( もし、再建築不可だったとしても、建物を取り壊して新築できないだけでリフォームは可能ですので、自分的には特に問題はありません。出口を考えたときに多少影響があるかな、といった程度です )。

そして、いくら借地権と言っても、都内でシェアハウスや時間貸しでなく、普通に賃貸して実質利回り20%以上を出すのは至難の業ですし、そんな物件が流通していたら瞬間蒸発間違いなしです。

ところが、今回の物件は今年の初頭くらいからずーっと、まぁまぁの価格でネットに出ており、実際に私が現地調査をしたのは1割弱くらい値下げされた直後で、コロナ大流行前の3月上旬頃でした。

内見前、ネットで物件の外観写真とスペックを見た限りでは、かなり状態も良さそうでしたので指値はあまり効かないかもな、と思っていました。

最初の販売値は1,000万円台半ばで、まぁどんなに値引けたとしても1,000万円が限界かな、くらいに考えていました。

※この物件の指値エピソードは健美家公式YouTube『 不動産投資サイトの健美家【コラム著者対談】火の玉インタビューシリーズG〜後編〜 みっちーママさんコラム第10話 』の中( 8:38頃〜 ) で紹介しています。



それが、結果的には動画の中で紹介している通り、最初の販売金額の6割引以下でのマネー成立( by加藤ひろゆき先生 )となったのです。

■ 雑談の中で発見した思わぬ偶然!

なぜか? 一言で言うと、元付業者の担当さんに”絶対にこの人( =私 )に買って欲しい”と強く思ってもらうことに成功したからです。

( 健美家公式YouTube 不動産投資サイトの健美家【コラム著者対談】火の玉インタビューシリーズG〜後編〜 みっちーママさんコラム第10話参照 ※12:15頃〜 )



私は物件を内見する際、担当さんといろんなお喋りをしながらあれこれと情報を引き出していくのですが、「 過去にどのくらい内見があったか? 」というのも重要ポイントです。

内見はそれなりにあっても、まだ販売中ということは、その方たちが買えなかった( or買わなかった )理由があるのです。それを聞くことにより、どのくらい指値を入れられそうか( =売主が値引きに応じる可能性があるかどうか )を探ることができます。

その話の中で、過去内見に来た方々は、投資用としてではなく、自宅用として建て替え前提で検討していた方がほとんどだということが分かりました。

地主様の意向により、建て替えの際の銀行融資が難しいというネックがあり、「 買うなら現金オンリー 」ということで過去に元の販売値から300万円引き程度の指値での買付があったらしいのですが、売主様が渋られて契約には至らなかったそうです。

この話を聞いた時点で、私の考えていた購入希望金額よりもだいぶ高かったので、「 これはないな 」と思い、もう買う気もなくなったので写真も撮らず、物件とは関係のない雑談をし始めました。

そのうちに、「 あれ? そういえば私、この物件の近くに物件を持ってたな。あれも借地だったけど、買った時にどんな感じだったかな? 」と思い、担当さんに「 そういえば、こちらの物件の地主さんてどなたですか? 」と尋ねてみました。

すると、なんという偶然か、地主さんは同一人物だったのです!! 驚いた私が同じ地主さんの別の物件を所有していることを担当さんに話すと、担当さんの目がキラリと光りました。

■ 業者さんに「 この人に売りたい 」と思ってもらうと話が早い

「 この地主様とお知り合いですか!?その物件はいくらで購入されたんですか!!?? 」と半端なく食いついてくるではありませんか! 私は購入金額とその物件の状態、リフォーム金額まで全部正直に話しました。

話している最中から、担当さんが目玉を引んむくばかりの表情に変わっていき、話し終えるとぼそっと「 今回の物件はとてもその金額までは値引けません・・・ 」とつぶやきましたwww

私としては、以前に断られた内見者さんの指値金額を聞いていますので、値引くつもりでこの話をしたわけではありません。

「 いや、でも今回の物件は前の物件よりだいぶ状態いいですし、もし買うなら〇〇〇円くらいが妥当じゃないですか?( もちろん売ってくれないでしょうけど ) 」

どうせ買えないと思っていたので、雑談のつもりで当初考えていた購入希望金額の更に2割引くらいの価格を言ったのです。すると、この担当さん、しばらく考えて、

「 分かりました!日野様にご購入いただけるように、私が売主様を説得します。ここで知り合えたのも何かのご縁ですし、ぜひ日野様に買っていただきたいです!!! 」

となぜか気合十分で宣言してくれ、私は以前、別の方が断られたと言っていた価格の2/3の金額で買付申込書を出すことになったのです。( ※全て実話です )

その間、あれやこれやとすったもんだあり、コロナの影響もあって最初の内見から約3ヶ月後に、買付提出時よりも更に条件が良くなって( 笑 )、無事に売買契約を締結するに至りました。

決済予定日は更に2ヶ月以上先で、その間にも売主様ご負担でいろいろやって下さることがあるらしいのですが、誌面も埋まりましたので、更なる詳細は次回に持ち越したいと思います。

それでは、また次回のコラムでお会いしましょう。

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プロフィール

■ 火の玉ガールさん

hinotama

不動産投資家
インバウンド系会社員
都内で夫と息子と3人暮らし
ブログ:不動産投資で人生が熱くなる

■ 経歴

□197×年
東京で生まれる

□2011年3月
東日本大震災後、旅行代理店の仕事が暇になったことから、FP等の資格試験の学習を開始。
資格試験の勉強を通じて不動産投資の魅力を知り、2012年4月から本格的に不動産投資について学ぶ。

□2013年1月
最初の投資物件として東京都三鷹市に中古区分物件を購入。

□2013年7月
千葉県千葉市に中古区分物件を購入(2016年12月売却済)

□2014年3月
埼玉県川越市に中古戸建てを購入(2017年12月売却済)
以後、戸建て、一棟と物件を買い増していく。

□2017年
東京都23区内に戸建て2棟購入
うち、1棟をシェアハウスに改修後、2018年現在法人社員寮として一棟貸し賃貸中

□2018年
年間キャッシュフローは約1,000万円

著書
『不動産投資で人生が熱くなる!?サラリーマン・OLの将来を豊かにする「3点倒立生活」のススメ?』(ごま書房新社)


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