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都内現金買い戸建てのリフォーム開始!コスト削減より客付けまでのスピードを優先する理由。

日野たまきさん_画像 日野たまきさん 第41話

2020/9/20 掲載

■ 都内の戸建てを無事に決済しました

こんにちは!火の玉ガールです。第38話39話でお話しました東京18区内・妄想利回り20%超戸建の決済が先月の8月末に完了しました。購入の経緯については第38話をご覧ください。

過去、契約後に白紙解約となった経験( 21話24話 )もありますので、不動産取引においては残金を全額支払って所有権移転が完了するまでは本当に気が抜けません。

今回は契約から決済まで3ヶ月弱空きましたが、無事に決済を終えられてホッとしています。

■ 物件ビフォー

ただ今、リフォームの真っ最中です。まずは物件のリフォーム前の様子を紹介します。









スペックですが、2階建てで建物面積は30坪超、間取りは3LDDKKで1階と2階にトイレと洗面台とキッチンがついています。2階のリビングは天井高が4mもある吹き抜けで、6帖の屋根裏部屋も付いています。浴室は1階に一つです。


2階リビングの天井


2階リビング


2階キッチン

本当のBeforeは全部屋残置物満載でした。実は今回、物件を仲介して下さった業者さんから「 ご自分で撤去していただけるなら売買価格から更に30万お引きします 」と言われました。

この物件の家賃は15〜20万くらいを予想していますので、30万円は家賃1.5〜2か月相当です。そのために猛暑の中を作業する気にはなれず、予定通り、引き渡し前にプロの業者さんに処分をお願いしました。

賃貸需要の堅いエリアの高家賃帯の物件の場合、( もちろん金額にもよりますが )出費を抑えるよりも、購入から客付けまでを急いで早く家賃を得る方が結果として収支はよくなります。

あらかじめ残置物が片付けられていれば、決済完了後すぐにリフォームにとりかかれますし、その分、募集も早く開始できます。この部分のスピード感はとても大事だと思っています。

8月末の午前中に決済し、その日の午後に親しい大家さん向けのビフォー見学会を実施( 密を避けるため少人数で )、翌日から職人さんに入ってもらいリフォームを開始しました。

職人さんには契約〜決済の間に、(仲介業者さんの立ち会いのもと)内見してもらい、決済前に見積作成と仕上がりイメージの共有、部材発注を済ませてもらっていました。

ビフォー写真からわかるとおり、今回の物件はそれほど崩壊しておらず( 笑 )、表層美装+αくらいで何とかなりそうです。賞味作業日程は10日間くらいを想定しています。

■ 2日間で行った作業内容

まだまだ作業継続中ですが、コラム執筆時点で進んだリフォーム内容は、

・カーペット床全面剥がし&障子紙全剥がし( 私+職人さん )
・玄関回り・1階キッチン壁と脱衣所・トイレの扉 養生+塗装( まやさん施工 ) です

この物件のBeforeと まやさん へのインタビューについては、ぜひ健美家YouTubeをご覧ください。
↓ ↓ ↓
(11:07〜物件内部探検動画)


↑今回の戸建で、障子紙を剥がし終わった木枠



下のの写真は私が所有している別の物件のものです。障子枠だけ残して部屋のアクセントにしています。今回も同じようなイメージを考えています。

2日間( 私はそのうち1日のみ )の内容にしてはかなりのスピードで進んだと思います。まだまだこれからですが、途中写真はこんな感じです・・・


【塗装前】


【塗装後】

くすんだ壁紙が真っ白く塗られただけで、何にもしていない靴箱がステキに見えます。このお家はこだわりの建材がたくさん使用されており、木材もいい素材が使われているのですが、それが引き立って見えるのです。


【塗装後の壁アップ写真】

壁には、「 MORUMORU 」という、漆喰っぽい塗料が使われています。まやさんは手で直接、古い壁紙の上から塗ったくっておられました!ごみも出ず、手袋以外の道具もいらず、魔法のような塗料だと思いました。

この日同席していたクロス職人さんも、まやさんの手際の良さと塗料の優秀さに驚いてましたので、私が驚くのは当然かと思います( 笑 )。

この玄関回りのほかには、1階脱衣所とトイレの扉をブルーグレーの塗料でササーッと塗り上げ、その横の壁一面には漆喰を塗って波型模様を入れるこだわりぶり。( ビフォー写真を撮り忘れました… )


【トイレ扉】


【脱衣所扉】

ちなみに、この玄関奥からキッチンへの入口にも写真のように本物の木材が使われており、とってもいい感じです。



まやさんの作業中、センスが全くない私は、職人さんと一緒に家の中の全てのカーペットを剥がしまくりました。





カーペット仕様の床は剥がすのが大変だと聞いていましたが、クロス職人さんにコツを教えてもらい、カッターで切れ目を入れて30cm幅くらいで剥がしていくとスムーズに進み、3人で2時間くらいで終了しました。

クッションフロアの必要量も計測しましたので、さっそく柄をまやさんに指定してもらってネットで発注し、届き次第すぐに施工にかかる予定です。

次回のコラムまでにはリフォーム工事も完了し( できれば客付けも終わっていてほしい・・・切望 )、アフター写真を披露したいと思っています。それではまた、来月もコラムでお会いしましょう。

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プロフィール

■ 火の玉ガールさん

hinotama

不動産投資家
インバウンド系会社員
都内で夫と息子と3人暮らし
ブログ:不動産投資で人生が熱くなる

■ 経歴

□197×年
東京で生まれる

□2011年3月
東日本大震災後、旅行代理店の仕事が暇になったことから、FP等の資格試験の学習を開始。
資格試験の勉強を通じて不動産投資の魅力を知り、2012年4月から本格的に不動産投資について学ぶ。

□2013年1月
最初の投資物件として東京都三鷹市に中古区分物件を購入。

□2013年7月
千葉県千葉市に中古区分物件を購入(2016年12月売却済)

□2014年3月
埼玉県川越市に中古戸建てを購入(2017年12月売却済)
以後、戸建て、一棟と物件を買い増していく。

□2017年
東京都23区内に戸建て2棟購入
うち、1棟をシェアハウスに改修後、2018年現在法人社員寮として一棟貸し賃貸中

□2018年
年間キャッシュフローは約1,000万円

著書
『不動産投資で人生が熱くなる!?サラリーマン・OLの将来を豊かにする「3点倒立生活」のススメ?』(ごま書房新社)


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