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目標キャッシュフローを達成して感じること。相続に備えて「再生ボロ系」は卒業か?

日野たまきさん_画像 日野たまきさん 第47話

2021/3/22 掲載

こんにちは!火の玉ガールです。毎年12月〜2月のシーズンは、確定申告と法人決算で四苦八苦しています。

法人の決算期は好きな月に設定できますので、いろんな投資家さんにお話を聞くと、個人の決算期( 12月 )とは別の月にしている方もたくさんいらっしゃいますが、私は個人も法人も12月です。

不動産投資を始めて間もない、まだ法人を持っていない初期の頃に、複数法人を持ってらっしゃるメガ大家さんに「 毎月決算がある 」という話を聞きました。

その時に、「 年一でもキツイのに毎月決算あったら死んじゃうww 」と血の気が引いて、法人を作ったら決算期は個人と同じ12月にしよう、と固く心に決めました( 笑 )

決算書提出及び納税の締切は2カ月後の月末なので、私の場合は2月末です( 今年は2月28日が日曜日だったため、3月1日が最終締切でした )。毎年決算書の貸借対照表を見て考えさせられること、それは・・・

「 このボロたちを、お前は一体最終的にどうするつもりなんだ!? 」

つまり、物件の引継ぎ問題です。

■ 目標のキャッシュフローを達成してわかった、「 こんなに使えない・・・ 」

私は2013年1月に最初の区分マンションを購入後( コラム第2話&3話参照 )、物件をコツコツ増やして現在では個人と法人合わせて区分3戸、戸建6棟、シェアハウス1棟、アパート2棟を所有しています。

サラリーマン卒業直前の、2019年ふかぽんとの大家対談で、「 世帯で自由に使えるキャッシュが、私と夫の給料もあわせて年間3,000万円ほしい 」と言いましたが、金額的な目標はほぼ達成できたと思います。

参照:ふかぽん×火の玉ガールの大家対談

常に満室なわけではないので、あと1〜2軒、都内で戸建を買えると本当の意味で充分…という感じなのですが、「 これくらい欲しい 」と考えていた収入が見えてきて感じることは、「 こんなに使えない 」でした( 笑 )

収入が増えて前と変わったことと言えば、物件購入のスピードが増しただけで、家計の支出は1円も増えていません。レジャーに使おうにもコロナ禍で旅行も外食も、お出かけイベントがガッツリ減ってしまい、消費にお金を使う場所がありません。

2020年はほとんどどこにも行けなくて、暇なので以前にも増して物件を探しまくるということになっています。( 不動産ポータルサイトは私にとってNETFLIXやAmazon Primeと同系列の楽しみ扱いです )

⇒時間あるので検索する
⇒気になる物件が見つかる確率アップ
⇒時間があるのですぐに内見に行ける
⇒家賃を貯めたキャッシュで即金買い
⇒お金がなくなって時間ができる( そして最初に戻る ) という無限ループの1年間でした。

不動産投資活動の中で楽しいことは、ポイントポイントで無限にあります。例えば、こんな感じです。

・歪み( =お買い得物件 )を発見した瞬間
・熾烈な買付競争を勝ち抜いて一番手ゲットできたとき
・無事決済を終えて所有権移転したとき
・これまで見向きもされなかったボロちゃんが、どんどんキレイに再生していくのを肌で感じる瞬間
・リフォームが完了したとき
・入居申込が入ったとき
・最初の家賃が振り込まれたとき

しかし、これらを全て「 楽しい 」と感じるのは、家族の中では私1人なのです。ダンナさんも息子( 4月から中3 )も、一切不動産に興味がなく、私がボロ戸建を購入して狂喜乱舞している姿を「 またお金をゴミに替えてる・・・ 」という冷ややかな目で眺めています。

■ 見事だった義父の相続

男女の平均寿命差から考えて、2歳年上のダンナさんより自分は長生きすると信じて疑っていないのですが、人生何が起こるか分かりません。不動産投資を始めてからずっと遺言を作ろう、と思いつつも、9年目に入った2021年3月現在もまだ作っていません( おいw )。

不動産から生み出されるキャッシュフローは、何かあった場合の入居者さん、地主さん、各業者さんらとの交渉を乗り越え、面倒なことを全て引き受けたことへの報酬だと私は考えています。手間と利回りは比例するのです。

自分が元気でぶん回せるうちはいいですが、同じ事象でも快感と感じるか苦痛と感じるかは人それぞれなので、不動産が好きではない人に難易度の高い物件ばかりを遺すのはどうなんだろう、と貸借対照表を眺めながら考えてしまいます( コラムの最初に戻るw )

相場や評価が割れやすい借地権・再建不などの高難度物件ばかりだと、遺族が「 もう不動産やりたくない。売る! 」となったとき、海千山千のプロの不動産業者さんにタダ同然に買い叩かれるリスクがあります。

自分が売主のうちに、不動産初心者でも扱いやすく、かつ取引相場の安定している好立地の区分などに換えておき、物件管理一覧表を作ってまとめておけば、今の私1人しか分からない状況よりはいいでしょう。

都心のいい場所にある区分マンションはほぼ築30〜50年は経過しており、これから大規模修繕、漏水など様々な問題が出てくる可能性が高いといわれます。管理がラクといわれる区分マンションにもリスクはあるわけです。

私の義父は都内に複数区分マンションを所有しており、2014年末に亡くなりましたが、私のダンナさんを含む4人の相続人で事前に義父が用意していた遺言書の内容に従って遺産分割をし、義父の死後6年以上が経過した今も、全員が物件を売却せずに保有しています。

私が親族の中で一番不動産に詳しい( と思われている )ため、何かあると私に相談が来ることが多いですが、芦沢晃さんも仰っているように、区分は戸建や一アパート・マンション等一棟ものに比べて、修繕費等もボラティリティが非常に小さいと感じます。


芦沢さんとの対談動画

毎月の管理費・修繕積立金を引かれる分で外装・共用部の修繕をプロの建物管理会社にやってもらえる点は、不動産がそこまで好きではない人から見ればむしろありがたいことなのだと思います
( 内装外装全てを自分の思う通りに運営したいと思うあなたは不動産好きな変態認定ですw )。

義父の素晴らしかった点は、自身の所有物件をA4用紙1枚の「 所有不動産管理表 」にまとめ、そこに全物件のデータを記載してあったことです。

名称・室番号(※全物件区分マンションだったため)
・所在地番及び住居表示
・床面積(壁芯/内法)
・建築年月
・取得年月
・購入価格
・所有名義
・管理会社
・管積振込先宛名/振込先銀行/口座番号
・管積金額費用及び引落し日
・固定資産税額
・入居者名
・契約期間
・賃料(敷礼預かり金の有無)
・担保有無
・現在資産価値
・管理費支出口座
・借入金明細
・管理会社担当者名/社名/連絡先
・顧問税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士の連絡先etc・・・

更に、それを元に評価額を算出し、A4用紙1枚の遺言書を、親族が集まる元日の朝に相続人全員に配布し、全員納得の上署名捺印させて毎年確認する、という徹底ぶり。

■ 相続のために「 築古再生系ボロ 」は卒業か?

ここまでやったからこそ“争族”にもならず、引き継いだ相続人たちも物件を持て余すことなく、穏やかに日々暮らせています。その様子を見て、今後は『 築古再生系ボロ 』よりも、流動性の高さ、扱いやすさ、を重視した物件選びにシフトしていこうかと考えています。

そう言いつつ、好みのボロを見つけると突っ込んでいかずにはおれない自分の未来の姿が容易に想像できすぎて怖いのですが・・・。

結論が出ないままのコラムになってしまいましたが、今後見えてくるものがあればまたご報告させていただきます。それでは、また来月もコラムでお会いしましょう。

プロフィール

■ 火の玉ガールさん

hinotama

不動産投資家
都内で夫と息子と3人暮らし
ブログ:不動産投資で人生が熱くなる

■ 経歴

□197×年
徳島で生まれる

□2011年3月
東日本大震災後、旅行代理店の仕事が暇になったことから、FP等の資格試験の学習を開始。
資格試験の勉強を通じて不動産投資の魅力を知り、2012年4月から本格的に不動産投資について学ぶ。

□2013年1月
最初の投資物件として東京都三鷹市に中古区分物件を購入。

□2013年7月
千葉県千葉市に中古区分物件を購入(2016年12月売却済)

□2014年3月
埼玉県川越市に中古戸建てを購入(2017年12月売却済)
以後、戸建て、一棟と物件を買い増していく。

□2017年
東京都23区内に戸建て2棟購入
うち、1棟をシェアハウスに改修後、2018年現在法人社員寮として一棟貸し賃貸中

□2019年8月
東京都23区内に中古戸建購入

□2020年
東京都23区内に中古戸建を3軒購入

2020年3月にサラリーマンを卒業、大家業を中心に日々不動産活動に注力中

著書
『不動産投資で人生が熱くなる!?サラリーマン・OLの将来を豊かにする「3点倒立生活」のススメ?』(ごま書房新社)


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