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借地・再建不の都内格安戸建購入の経緯。不動産投資をする2つの目的

日野たまきさん_画像 第5話

■ 不動産投資の目的は家族の幸せと自分の成長

私の最初の収益物件取得は2013年1月。もうすぐ不動産投資活動丸5年になろうとしています。

はやい! 大家歴たったの5年なんて、この海千山千&百戦錬磨ツワモノ揃いの不動産業界では完全なる新参者、まだまだペーペーの駆け出しです。

しかし、自分なりの信念に基づいて目標を持ち、初心と感謝を忘れずに日々トライ&エラーを繰り返しているとだんだんとなりたい自分に近づいていく、という実感はあります。

私が不動産活動を続けているのは、何を置いてもまず第一は 「 家族の幸せのため 」。その次が「 自分自身の成長のため 」です。

活動を続ける基準は、「 それをやることで家族が幸せになるか?自分の成長につながるか? 」なので、いくら儲かるとわかっていることでも家族の幸せと自分の成長につながらないことはやらない、と決めています。

■ 物件を買うごとに、物件の難易度がどんどんアップ!

「 自分自身の成長につながる 」という観点では、私は物件を買うとき「 前の物件よりも難易度を上げていく 」という課題を自分自身に課しています。

これまでの物件を購入順に時系列で振り返ってみると・・・

1号物件:単身区分( 都内・オーナーチェンジ )
 ↓
2号物件:ファミリー区分( 首都圏郊外・リフォーム済・空室 )※売却済
 ↓
3号物件:戸建( 首都圏郊外・所有権・再建可 )
 ↓
4号物件:2世帯アパート付戸建( 地方・オーナーチェンジ )
 ↓
5号物件:4世帯アパート( 首都圏郊外・空室率75%・オンボロ築古 )
 ↓
6号物件:戸建( 都内・借地権・再建築不可 )
 ↓
7号物件:下宿付賃貸併用戸建( 都内・借地権・再建築不可 )
←New!

となります。振り返れば、4号物件あたりまではオーナーチェンジや、ハウスクリーニングだけでそのまま貸せそうなキレイな空室物件ばかりでした。

ところが、5号物件( 第一回コラムで登場した、首都圏300万円台アパート )あたりから高利回りに目がくらんでタガが外れ始め、どんどんオンボロ築古マニアとなり、爆安⇒再生⇒超高利回り街道をひた走ることに…。

前よりも難易度を上げることをモットーに突き進んだ結果、現在は、借地権&再建築不可の二重苦かつ、築50年超木造ほぼ一棟丸ごとフルスケルトン再生まで来ましたので、次の8号物件はもう「 新築 」しか残ってないんじゃないか、と思っております。

さて、その難易度の高い最新物件とは、前回のコラムでも紹介した都内のシェアハウス物件です。「 なぜその場所でその価格? 」「 どうやって再生するの? 」など、たくさんの質問をいただきます。

都内の高利回り物件、そして前述のような難易度の高さ!が原因なのでしょう。というわけで、今回から数回に分けて、この都内シェアハウス物件について、紹介したいと思います。

■ 山手線内側のシェアハウス物件との出会い

もともと、この家は全然シェアハウスにする予定ではありませんでした。出会いは今年の2月。とある大手不動産業者さんからの何気ない一言を聞き逃さなかったことが、運命の分かれ道となりました。

( 付け加えると、その大手業者さんには、過去に何度も問い合わせを入れており、買う気満々で実績や自己資金もありますと伝えてあったのが奏功しました )。

「 もしかして、こんな物件興味ありますか? 」と、ざっくり概要を見せられた私は目が点になりました。なぜなら、見たことのないような好条件が並んでいたからです。

・まさかの山手線の内側
・最寄り駅多数( いずれも徒歩7〜12分程度 )
・床面積が広い( 木造2階建てで延べ床156平米 )
・安い!( 販売価格2,000万円台前半!しかし、購入価格はなぜか下がって1,000万円台後半!笑 )


この価格ですから、借地権・再建不、築古( 安定の築50年超! )は当たり前。中がどんなに崩壊状態でも、建物さえしっかり建っていてくれるなら買いだと思いました。

まだ販売図面も作る前の状態で、業者さんの話し口調からは「 いろいろめんどくさいこと言ってくるエンドさんには売りたくないんだよねー 」という雰囲気が節々ににじみ出ていました。

私は相手によっては、「 え〜、私。不動産とかよく分からなーい 」などと素人さを前面に出してぐいぐい攻めることもあるのですが、このときばかりは「 私、これまで何度も不動産取引をしているセミプロです! 」という雰囲気をまとって初の内見に臨みました。

■ 何十年も人が住んだ形跡がない物件だった…

売主様居住中のため、このとき撮れたのは2階の下宿部分のみ。昔懐かしの古めかしい外観の玄関扉を開けて、内階段を上ったその先には、なかなか強烈な景色が広がっていました…。





1階が約81u、4DK。2階が3室約75uという造りで、アパート仕様にもかかわらず外階段なし、各居室は和式トイレ、キッチン、シャワー室などの水回り設備があったりなかったり。

2階の下宿部分は全部屋ずい分昔に親戚の学生さんが使ったきりで、もう何十年も人が住んでいた形跡はありません( 写真を見れば一目瞭然 )。

さあ、この難易度の高い状態をどうやって再生するか? もう、心の中では購入する気満々。内見からの帰り道、このとき同行していただいた内装業者さんとさっそくプランを練ることになりました。

ここから先に、どんな苦難が待ち受けているとも知らずに…(つづく)


☆追伸
この物件、現在は工事が終わって、無事にシェアハウスになっています。
現在の様子( 入居者絶賛募集中です・笑 )

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 火の玉ガールさん

hinotama

不動産投資家
インバウンド系会社員
都内で夫と息子と3人暮らし
ブログ:不動産投資で人生が熱くなる

■ 経歴

□197×年
東京で生まれる

□2011年3月
東日本大震災後、旅行代理店の仕事が暇になったことから、FP等の資格試験の学習を開始。
資格試験の勉強を通じて不動産投資の魅力を知り、2012年4月から本格的に不動産投資について学ぶ。

□2013年1月
最初の投資物件として東京都三鷹市に中古区分物件を購入。

□2013年7月
千葉県千葉市に中古区分物件を購入(2016年12月売却済)

□2014年3月
埼玉県川越市に中古戸建てを購入(2017年12月売却済)
以後、戸建て、一棟と物件を買い増していく。

□2017年
東京都23区内に戸建て2棟購入
うち、1棟をシェアハウスに改修後、2018年現在法人社員寮として一棟貸し賃貸中

□2018年
年間キャッシュフローは約1,000万円

著書
『不動産投資で人生が熱くなる!?サラリーマン・OLの将来を豊かにする「3点倒立生活」のススメ?』(ごま書房新社)


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