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「安すぎる」見積もりに潜んだ罠ー借地・再建不の都内物件、トラブルの始まり-

日野たまきさん_画像 第7話

前回の記事では“ふるさと納税”について書きましたが、いかがでしたか? みなさまの納税生活に少しでもお役に立てましたでしょうか?

私はあの後、更に個人名義で所有していた戸建と株式の売却益が発生し、年末は上限額再計算と納付先自治体選びでずーっとパソコンの前から離れることができませんでした。

定期便とポイント制を導入している自治体に集中して、大晦日に一気に追加納税を行った関係で、今年前半はいろいろな返礼品を楽しめそうです。株主優待と同様、こういったお楽しみがあると投資活動にも家族の理解が得られやすいので、とっても助かります。

■ 都内・借地権・再建不可の下宿付戸建のその後

さて、第5回コラムで内見まで終えました7号物件の下宿付賃貸併用戸建( 都内・借地権・再建築不可 )のその後です。衝撃の内装( 特に2階! )をどうにかしないといけません。このまま稼動させることは不可能です。

↓ ↓ ↓

      



ということで、私はリフォームの準備にとりかかりました。問題は予算。せっかく建物本体を安く買うことができたとしても、リフォーム代が高額になりすぎて買値を上回ってしまうようでは本末転倒です。

実は、私はこの段階で内見二番手でした。一番手だった業者さんが「 リフォーム代に2,000万円はかかりそうだから、売値が半額にならないと買わない 」と言っていた、と聞いていましたので、本格的に直すならそのくらいは覚悟しなければいけない、と思っていました。

売主さんは半額にしてまでその業者さんに買ってもらいたいとは思わなかったようで、二番手の私にチャンスがめぐって来ました。その時点で私は「 めんどくさいことを言ってくるエンドさんには売りたくない 」という元付業者さんの本心を分かっていました。

その上で、確実に自分の買い付けを通すには、次の3点を満たさなければいけないだろう、と考えていました。

@瑕疵担保免責の条件を飲み、元付業者に手間をかけない
A建物本体価格分くらいの現金がある
Bそこそこの価格でリフォームできる目処が立っている

前年に物件の売却益を確保していたため、(一番手の業者ほどではないにしても)、指値が通れば@とAに関しては問題なし。立地はよいため、それなりのリフォームができれば入居付けも問題はないと踏んでいました。

■ リノベーション工事のお値段

となると、やはり一番のキモはBのリフォーム価格と内容です。内見に同行していただいた内装業者さんと、その帰り道すぐに近くの喫茶店に入り、打ち合わせです。私は簡単な図面を描いて想定賃料を割り出し、概算費用を聞いてみました。

火の玉
「 1階が4DK、2階が1K×3部屋で、外階段がない下宿付賃貸併用戸建をアパートにリノベーションしたいんです。
1階を40平米の1LDK×2世帯に変えて、2階は間取りは変えず25平米の1K×3世帯のまま、外階段を付けるには、いくらかかりますか? 」


内装業者さんは、私の描いたスケッチに鉛筆で数字を書き込みながら、こう答えました。

内装業者さん
「 延べ床面積は合計で156平米か。ざっくりだけど・・・。
1階150万×2部屋、2階100万×3部屋、外壁塗装・外階段新設補修100万で、最大で700万円だね 」


・・・この会話、皆さんどう思われますか?

「 は、そんな値段で直せるわけないじゃん。どういう計算してんの? 」

と思われたアナタ、正解です!!!

しかし、あろうことか、このときの私は「 え、700万もするの? 」と思っちゃったんです。一番手の不動産業者さんが2,000万円と言っていたリフォーム見積額を聞いていたにもかかわらず…。

この業者さんには過去に何度も物件の修繕を請け負っていただいたことがあり、5号物件の首都圏郊外4世帯アパート( 延べ床約110平米のオンボロ築古 )を、基礎以外・内装含めて一棟丸ごと140万円で直してもらった過去があったからなんです。

よくよく考えてみたら、この4世帯アパートのときは水回りにはほとんど手を入れず、間取り変更もなく、外装・内装ともほぼ塗っただけ。ほとんどが塗装費だったので、今回みたいに間取り変更含む風呂・トイレ・キッチン総新設の工事とは何もかも違って当たり前です。

そこに全く思いが至らないとは、私って本当になんて浅はかなんでしょう( 泣 )。このときも、業者さんはこの700万円という提示価格がいかに格安か、ということを仕入原価まで教えてくれながら説明してくれました。

■ 買ってからわかった自分のバカさ加減

「 リフォーム代含めて2,000万円台後半で収まりそうなら、融資使わなくても法人にプールしてある現金でなんとかなりそうだ 」と決意を固めた私は、その場ですぐに元付業者に電話して希望購入価格を口頭で伝えました。

このとき、2017年2月。結局最後まで価格交渉は口頭のまま、買付証明を出すことはありませんでした。販売図面も作られることなく、その3カ月後の5月に契約、6月末に決済し、所有権移転となりました。

購入後、私はすぐに物件内覧会を開催したのですが、そこでまた、無知な私を待ち受ける大きな落とし穴が待っていました。本当に思い出しても自分の馬鹿さ加減に顔から火の出る思いです。

はい、そうです。私がリフォーム工事の適性な価格を知らなかったために、( そして安さばかりを追い求めたために )、この後で大変な騒動に巻き込まれることになったのです。

皆さん、「 人の不幸は蜜の味 」・・・じゃなかった、他人の失敗から学ぶことは非常に多いと思います。私のリフォームの失敗談については、次回も引き続き紹介しますので、お楽しみに・・・。

今月の火の玉語録:
「 リフォーム費用はしっかりと明細と根拠を確認しよう! 物には適性価格があるもの。正しく質問できるよう、相場や仕入れ原価、工程について自分自身でもある程度の知識を備えておきましょう 」


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 火の玉ガールさん

hinotama

不動産投資家
インバウンド系会社員
都内で夫と息子と3人暮らし
ブログ:不動産投資で人生が熱くなる

■ 経歴

□197×年
東京で生まれる

□2011年3月
東日本大震災後、旅行代理店の仕事が暇になったことから、FP等の資格試験の学習を開始。
資格試験の勉強を通じて不動産投資の魅力を知り、2012年4月から本格的に不動産投資について学ぶ。

□2013年1月
最初の投資物件として東京都三鷹市に中古区分物件を購入。

□2013年7月
千葉県千葉市に中古区分物件を購入(2016年12月売却済)

□2014年3月
埼玉県川越市に中古戸建てを購入(2017年12月売却済)
以後、戸建て、一棟と物件を買い増していく。

□2017年
東京都23区内に戸建て2棟購入
うち、1棟をシェアハウスに改修後、2018年現在法人社員寮として一棟貸し賃貸中

□2018年
年間キャッシュフローは約1,000万円

著書
『不動産投資で人生が熱くなる!?サラリーマン・OLの将来を豊かにする「3点倒立生活」のススメ?』(ごま書房新社)


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