• 完全無料の健美家の売却査定で、できるだけ速く・高く売却

×

  • 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集

「43条但し書き」の許可取得で再建築可能に?再建不の所有物件の隣地購入作戦【前編】

日野たまきさん_画像 日野たまきさん 第92話 著者のプロフィールを見る

2024/5/20 掲載

こんにちは!火の玉ガールです。4月末に開催された健美家パートナーセミナー『超大大家祭』は、ポールさん・江古田島平八さん・DX@母ちゃん・三浦弘人さんという4人の健美家コラムニストさんが登壇されました。

私も主催に関わらせていただいたのですが、参加者の皆様のエネルギーに支えられ、大盛況のうちに終了しました。皆さま、本当にありがとうございました!セミナーの感想は、5/3放送の健美家ラジオでもお話ししていますので、よかったらお聴き下さい。

https://stand.fm/episodes/scheduled/6631acffb16b6c787eb2c9b7

■見込み家賃が取れない再建築不可のA戸建を売りに出すことに

今回は、所有している再建築不可戸建の隣地を購入したお話です。元々所有している物件(仮に、A戸建とします)は、過去コラムで紹介している物件のうちのどれか、です。

※どの物件か気になる方は、過去91話分を読み返していただき、想像を巡らせてお楽しみ下さい(笑)

不動産賃貸業における私の理想は、『家賃相場の高い、(自分にとっての)好立地物件を、(自分基準の)割安で購入し、(ある程度)再生して、(空室期間をできるだけ短くするために)スピード客付けして、(なるべく)高く&長く貸す』ことです。

その基準で考えると、A戸建は私基準で“やや家賃が安い物件”でした。購入前のリサーチで、「〇〇円位で貸せるだろう」と予測を立て、リフォーム後にその家賃で募集したのですが、待てど暮らせど申し込みが入らず、結局、現在の家賃△△円に落ち着きました。

ということは、△△円がその場所の相場家賃ということになります。家賃が安い(自分の希望に満たない基準)上に、賃貸募集期間もそこそこ長い(すぐに客付けできない場所≒賃貸需要がそこまで強くない)、という物件は自分にとってあまり魅力がありません。

ということで、「このくらいの価格だったら売ってもいいな」と思う、相場利回りからするとやや高めの値付けをして、昨年末頃から業者間サイトで売りに出していました。

私の法人は現在不動産業者なので、自分が売っても、業者さんにお願いして売ってもらってもいいのですが、今のところは「客付けの仲介業者さんに手数料を払って買主様を見つけていただく」という手法を取っています。

A戸建は、利回りはやや低めですが、販売価格がそれほど高額ではないので(A物件は再建築不可ですが、近隣で同一条件の再建築土地だと5000万円前後の立地。A戸建の販売価格は1,000万円台後半)、複数の業者さんからそれなりの反響がありました。

■「但し書き」が取れたら買いたいという業者が現れる

そして募集を開始してから数ヶ月経った頃、とある業者さんからこんな電話がかかって来ました。

「この物件、”但し書き”にできないですかね?できるなら購入するんですが…」

“但し書き”(ただしがき)とは、以前「43条但し書き通路」と呼ばれていた道路のことです。2018年の建築基準法の改正によって、今は「43条2項2号」になっています。

ざっくり言うと、「接道要件を満たさない土地」に対する特例で、原則として増改築や再建築はできないものの、建築審査会の許可を受けること等により建築を認められる(かもしれない)可能性がある道を指します。

結論はあくまでも建築審査会に提出しないと分かりませんが、審査会の許可を受けるための基準は各自治体の建築指導課などで入手することができるので、それに合致すれば認められる可能性が高い、ということになります。

(43条2項2号は、一度許可を受ければ将来も建築できるというわけではなく、建築の度に建築審査会の許可を得なければならない、という制約があります)

■ある条件をクリアすれば、「但し書き」が取れそう!?

私が所有しているA戸建は、敷地延長の奥にあるいわゆる『旗竿地』物件で、接している前面道路(通路?)の幅は約1.8mでした。

再建築ができる基本条件である”建築基準法に定める道路の幅員(基本は4m以上)に、2m以上接する”土地には該当しないため、『再建築不可』と明記して売り出していたのですが、確かに「但し書き」が取れれば、再建築できる可能性がかなり高くなります。

正直なところ、この視点は私には全くありませんでした。その問合せを受けてすぐ、私はA戸建の存在する区役所の建築指導課に出向いて、謄本や公図、周辺写真などを見せながらこの件を相談してみました。

すると、ある条件をクリアすれば、おそらく「43条2項2号」に該当する可能性が高いでしょう(=再建築可能にできる可能性が高い)、と言われました。(実際に再建築する場合には、周辺住民の方々との調整が必要です)。

役所で言われた「ある条件」とは、A戸建の隣地であるB物件の前面通路の幅員が1.8m以上になれば、(現状5cmほど足りない!笑)、ということでした。B物件の前にはブロック塀があります。それをなんとかすればこの条件がクリアできそうです。

■隣地のB物件の持ち主さんに手紙を出してみた

役所からの回答を受けてすぐに、「但し書き道路にできれば購入する」と言って来た業者さん宛に、建築指導課でもらってきた資料のコピーを添付して、プラスその条件をクリアする方法(隣地B物件所有者様との交渉)も書いてメールを送りました。

それと同時に、B物件の謄本を取り、土地・建物面積の大きさや、前面通路の所有持分を確認したうえで、持ち主様に手紙をしたためました。

建築指導課で聞いた内容を簡易に説明したうえで、「A物件とB物件を合わせて活用した方が土地としての価値が上がるので、ウチ(A物件)を購入していただくか、弊社がお宅(B物件)を購入させていただく事を検討していただけませんか?」と伝えたのです。

この手紙に、建築指導課でもらってきた資料のコピーを添付して投函しました。そして約1カ月が経過した頃、お隣のB物件の持ち主さんからお返事が届きました。

お返事の内容はどんなものだったのか?
つづきは次回のコラムでご紹介します。来月もぜひ読んで下さいね!

 

無料会員登録

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

アクセスランキング

  • 今日
  • 週間
  • 月間

プロフィール

火の玉ガールさん

火の玉ガールさん

不動産投資家
都内で夫と息子と3人暮らし

プロフィールの詳細を見る

経歴
  • □197×年
    徳島で生まれる

    □2011年3月
    東日本大震災後、旅行代理店の仕事が暇になったことから、FP等の資格試験の学習を開始。

    資格試験の勉強を通じて不動産投資の魅力を知り、2012年4月から本格的に不動産投資について学ぶ。

    □2013年1月
    最初の投資物件として東京都三鷹市に中古区分物件を購入。

    □2013年7月
    千葉県千葉市に中古区分物件を購入(2016年12月売却済)

    □2014年3月
    埼玉県川越市に中古戸建てを購入(2017年12月売却済)
    以後、戸建て、一棟と物件を買い増していく。

    □2017年
    東京都23区内に戸建て2棟購入
    うち、1棟をシェアハウスに改修後、一棟貸し賃貸

    □2019年8月
    東京都23区内に中古戸建購入

    □2020年
    東京都23区内に中古戸建を3軒購入
    2020年3月にサラリーマンを卒業

    □2024年現在
    大家業を中心に日々不動産活動に注力中

閉じる

ページの
トップへ