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再建不の所有物件の隣地購入作戦。隣地の所有者様からの「買い取り依頼」が来た!【後編】

日野たまきさん_画像 日野たまきさん 第93話 著者のプロフィールを見る

2024/6/15 掲載

こんにちは!火の玉ガールです。前回のコラムのつづきです。

参照:「43条但し書き」の許可取得で再建築可能に?再建不の所有物件の隣地購入作戦【前編】

所有物件(A物件)の隣地(B物件)の所有者様へ手紙を出すのと、「(販売中のA物件の)但し書きが取れれば購入する」と言っていた不動産業者さんへ、“但し書き”を取るための条件を伝えてメールを出すのを同時に行った結果・・・。

その業者さんからは、その後何の連絡もありませんでした。おそらく、但し書きを実際に取得するまでの手続きが面倒だと思われたのでしょう。

ということは、この業者さんは「但し書きを取得するまでの手続きを売主(=私)がやってくれるなら購入する」という意味で最初に連絡して来たのだと推測できます。

しかし、“但し書き”が取れるということは、再建築できる可能性が非常に高くなる、ということで、再建築可能である(かもしれない)物件を、今の販売価格で売るわけがありません。私はなぜ、それに気付かないのか、と不思議でした。

A物件の販売価格は1,000万円台後半でしたが、これは再建築不可だからこその値付けです(収益物件として、利回りで算出しています)。もしもこれが再建築可能であれば、実勢相場価格は2倍以上です。

再建築できるかできないか分からないリスク込み、“但し書き”を取るための面倒な手続き(隣地所有者様や役所との交渉)を引き受けるからこその価格なのに、それらのリスク&面倒をこちらが引き受けるのであれば、今の価格では売りません。

■隣地の所有者様からの電話

そうこうしているうちに、手紙を出してから約1ヶ月後に、隣地(B物件)の所有者様から「引っ越したいので、ウチを買い取ってほしい」と電話がかかって来ました。

キターーーーーーーーーー!!

もうこれって、うちが隣地を購入する運命だと思いませんか?

連絡の途絶えた、くだんの業者さんからの「但し書きが取れれば購入する」という一言がなければ、隣地を購入しようなどとは夢にも思いませんでした。紆余曲折ありましたが、とても良い流れにたどり着いた気がします。

その業者さんへはちゃんと礼儀は尽くした(取得するための条件をちゃんと教えた)と思いますので、B物件所有者様からお電話をいただいた約1週間後に訪問し、購入条件について相談させていただきました。

その結果、売主様のご希望を十分に汲んだうえで、双方納得する条件で合意、弊社(宅建業者法人)での購入が決まりました。宅建業者成りしてから約1年、これぞ業者の醍醐味、初めて物上げが成功した瞬間で、嬉しさがこみ上げました。

「隣地は倍出してでも買え」と言われますが、A物件とB物件の土地がつながることで、広くなるだけでなく、いろいろな可能性が広がります。つまり、土地の最有効活用が叶います。

4月下旬に売買契約を交わし、5月中旬に決済&引渡し。売買契約後に、不動産投資家仲間のお一人に金融機関を紹介していただき、新たな資金調達先も開拓することができました。

B物件の購入資金だけなら現金決済も可能でしたが、将来A物件の入居者さんが退去されたら、B物件と合わせて解体・新築をしたいという希望があり、そのときに融資して下さる金融機関さんを、既存お取引先以外に開拓しておきたかったのです。

実は、私はこれまでクセ強&難アリ物件を現金で安く購入して、再生後に高く貸す、という手法で約10年複数買い進めて来たため、最初の頃は金融機関さんとのお付き合いがほとんどありませんでした。

それが、宅建業者成りをして手元資金を厚くしておくことの重要性を実感したため、今更ながら地元の信金さんからスタートして、いくつかの金融機関さんとおっかなびっくりお付き合いさせていただく、という経験を少し前から積み始めたところです。

今にして思うのは、サラリーマン兼業大家に対しての融資基準が比較的緩やかだった時代にバリバリ不動産を買っていたのだから、もっと積極的に資金調達の勉強をして、借入をしておけばよかった、ということです。

そうは言っても、もう過去には戻れませんので、「融資を制する者は不動産を制す」という金言(誰が言ったかは分かりませんw)を胸に、資産規模やこれまでの運営経験などを生かして、上手く金融機関さんとのお付き合いを広げていきたいと思っています。

(金融機関さんによって、どの物件をどのように評価するのか、という担保評価の基準が異なりますので、評価手法の違う複数の金融機関さんとつながりを持っておくことは重要だと感じています)

■隣地を購入後に実現したい2つのプラン

話を戻します。B物件の活用方法としては、プランを2つ考えています。

<プラン1>
現状隣のA物件が普通賃貸中なので、とりあえず定期借家として貸し出し、A物件の入居者様が退去したら6ヶ月の予告期間をもって退去してもらい、A+B合わせて解体・新築、というもの。

<プラン2>
流行りの民泊を取り入れる方法。A・B物件のある区の住居専用地域で民泊を行うための上乗せ条例では、住宅宿泊事業者もしくは管理業者が隣地に住んでいるor登録されている、であれば180日間営業可、というルールがあるので、A物件の入居者様退去後にB物件入居者に民泊用としてA物件を貸す、というもの。

実はこのプラン2については、A物件の入居者様に話を振ってみたのですが、「興味はあるものの自分で運営するほどではない」という回答でしたので、B物件の入居者募集の際に、「将来A物件が空いたら民泊運営してみたい方」という条件を付して募集してみようかと思っています。

A物件がいつ退去になるかはそのときになってみないと分かりませんので、その時点で民泊ブームが終わっていれば<プラン1>を選び、まだ続いていれば<プラン2>を選ぶことになると思います。

はたまた、別の例えば「時間貸し事業」が流行っていればそれをやってもいいし、<プラン1>で新築する際に、普通賃貸以外をやるのもいいと思います。例えば子育てor福祉関連施設ができそうなら、補助金など含めて検討してみる、などなど夢は広がります。

■1+1が2ではなく、それ以上になるのが不動産の面白さ

A or B物件単独ならやれることは限られていますが、一緒になることで1+1=2ではなく、3にも4にも、もしかしたら10以上になるかもしれない、という可能性があるのが、不動産の一番の魅力だと思います。それは金銭的価値以上のものを生み出してくれます。

お手紙作戦は別に業者でなくてもできますので、興味のある方はチャレンジしてみてはいかがでしょうか?

それでは、また来月もコラムでお会いしましょう!

 

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※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

火の玉ガールさん

火の玉ガールさん

不動産投資家
都内で夫と息子と3人暮らし

プロフィールの詳細を見る

経歴
  • □197×年
    徳島で生まれる

    □2011年3月
    東日本大震災後、旅行代理店の仕事が暇になったことから、FP等の資格試験の学習を開始。

    資格試験の勉強を通じて不動産投資の魅力を知り、2012年4月から本格的に不動産投資について学ぶ。

    □2013年1月
    最初の投資物件として東京都三鷹市に中古区分物件を購入。

    □2013年7月
    千葉県千葉市に中古区分物件を購入(2016年12月売却済)

    □2014年3月
    埼玉県川越市に中古戸建てを購入(2017年12月売却済)
    以後、戸建て、一棟と物件を買い増していく。

    □2017年
    東京都23区内に戸建て2棟購入
    うち、1棟をシェアハウスに改修後、一棟貸し賃貸

    □2019年8月
    東京都23区内に中古戸建購入

    □2020年
    東京都23区内に中古戸建を3軒購入
    2020年3月にサラリーマンを卒業

    □2024年現在
    大家業を中心に日々不動産活動に注力中

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