• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

7,051アクセス

お金が増える理由。夢にも思わなかった市街地再開発。コロナ禍で進化する店舗と人々。

広田健太郎さん_画像 広田健太郎さん 第118話

2021/2/10 掲載

コラム連載6年目が始まりました。実は僕は、すぐに過去を振り返ったり原点回帰をしたがります。前だけ見て進むという人もいますが、僕の場合、過去を振り返るからこそ、昔の自分に負けたくないというか、昔の自分が今の自分を見て悲しくならないようにと思って頑張れるのです。

もし健美家でコラムを書いていなかったらどうなっていただろうとよく考えます。オファーを頂いた時はすごく嬉しかった反面、すごく悩みました。当時、僕のような投資をしている人は地元には誰もいませんでした。

それを書くことによって、地元の物件価格が上がってしまうと思いました。黙っていればまだまだ水面下で買い進めることができるのに、自分から手の内を明かすことのデメリットが大きすぎるような気がしました。

以前、中古レコード店を経営していた時にGANGSTA RAPブームを作り、その裏側をお店のブログで書いていました。すると、雨後の筍のように人気商品の海賊盤を作る業者などが発生して、市場が滅茶苦茶になりました。

そんな経験もあり、周りの人には自分が不動産投資をしていることも、その手法についても黙っていた方がいいのではと思ったのです。しかし、僕は悩んだ末にコラムを書くことにしました。



■ 数年で変わったマーケットとその恩恵

その1年後、地元のマーケットは激変しました。それまでは誰も買わなかったシャッター街が一等地となり、ネット上に売れ残っていた( 僕が買わなかったような )物件も消えました。

ビルだけではなく、コインパーキングのコラムを書いたことで、あいつができるならと、近隣にコインパーキングが大量発生しました。「 ああ、やっぱりこうなったか… 」と思いました。

しかし、しばらくすると予想もしていなかったことが起こりました。そこら中にビルや店舗が残っていてどれを買おうかと選び放題の時代に買った物件の価格が上がり、何倍にもなったのです。

ビルの引き合いが強まった結果、3,000万円で買った僕の物件は4年後に8,000万円で売れました。( もちろんアベノミクスの影響も大きかったと思います )。

コラムを書き始めたことで、図らずしもマッチポンプをしたことになりました。そして僕は、信じられないほどの金銭的な利益を得たのです。それだけでなく、所有物件の資産価値も何倍にもなりました。

そのお金で家族4人、2年間のペナン島生活を経験することができました。もしコラムを書いていなければ、海外移住はしていなかったと思います。しかし、その代わりに多くの物件を買い進めて、今頃は地元のビル王になっていたでしょう。

それが幸せにつながったかどうかはわかりません。人生には正解はありませんし、ifもありませんので、過去を振り返るのはこの辺りにしておきます。ただ、もしコラムのオファーを断っていたらと考えると怖くなります。

そんな自分だからこそ、目の前の1話に今の僕の全てを詰めこんで、誰かの不動産投資人生に役立つことだけを考えて、6年目も書かせていただきたいと思います。

■ 郊外から街中へと人が戻ってきた

もう15年も前の話ですが、郊外に大型ショッピングセンターができたことで、店舗もマイホームを求める人も、駅前を離れて郊外に行ってしまったということがありました。

僕はそんなタイミングで、街中に自宅とビルを購入しました。今思えばこの時が底値でした。現在の1/3の価格で購入できたのですから夢のようです。しかし、マーケットは常に変化するものです。

その後、街中の利便性が見直され、行政のコンパクトシティ化の推進もあいまって、街中の不動産に人気が戻ってきました。駅周辺にマンションが何棟も建設されました。今も新しいマンションが何棟も造られています。



また、高崎の老舗百貨店である「 スズラン 」が以前から噂されていた閉店ではなく、全国的に百貨店が厳しい今の時代に、建て替えをして新店舗を3年後にオープンする予定と昨年末に発表されました。

しかも、元の場所には5年後を目処に200戸以上のマンションを建設するといいます。それだけでなく、各施設をデッキでつなぎ、街中の商店街にようにするそうです。行政と連携して150億円を投じて再開発を行うということでした。

驚くことに、その再開発エリアは僕の投資エリア周辺なのです。まさかこんな寂れたところが再開発されるとは夢にも思いませんでした。近くに所有するコインパーキングもタイミングを見て売ろうかなと考えていたのです。

こうなると戦略を変える必要があります。僕は浮き足立ちそうな思いを抑え、いま大切なのは、まずはコロナを乗り切ること、次にコロナ後のマーケットを感じることだと思い、昨日、街を歩いてみました。

すると、周辺に建設中のマンションが3棟あることに気づきました。そこに今回のプロジェクトで500戸・1,000〜2,000人の周辺人口が増えることになります。人の流れは大きく変わるでしょう。

このエリアで、どのような店舗やサービスが求められるのか。所有物件をコロナ対応の店舗に修繕、改築、新築する必要などはあるのか。ただ物件を増やすのではなく、深く考えて差別化を図りながら、物件の価値を高めて行きたいと考えています。

■ コロナ禍の中、進化する人たち

ここ最近、僕のビルや店舗への問い合わせが増えてきました。直近でお会いしたのはホルモン屋さん、サンドウイッチ屋さん、パスタ屋さんです。まずはホルモン焼き屋さんと契約予定です。

この方は、大阪の西成の有名ホルモン店「 やまき 」さんを目指しているとか。安くて美味くて早いお店ができることで人の流れができれば、ビルの価値も上がると思うのでとても楽しみです。5月オープンを目指しています。

さらに、ロードサイドのうどん屋さんの隣の店舗も、もつ煮屋さんと2月1日付で賃貸契約しました。去年11月から約3ヶ月かけて打ち合わせをしてきました。

群馬県にはテレビなどで紹介される有名なもつ煮屋さんがいくつかありますが、こちらのお店もそんなお店を目指しています。4月上旬にオープン予定です。



もつ煮屋さんの出店の要因として大きかったのが、隣のうどん屋さんの盛況ぶりです。このうどん屋さんの出店に投資した僕の賭けは当たりました。そして、このもつ煮屋さんも繁盛店になってくれれば、あとは放っておいてもここで出店したいというオファーが続くと思います。

このロードサイド店舗は現在3店舗入居で、収支はようやく黒字化しました。とはいえ、利回りは10%程度。ここから今年中に利回り15%まで持っていけば完成です。

建物に比べて土地が大きいロードサイドの投資で15%は悪くないと思っています。あとは数年保有して、縁とタイミングのあった方に売却するつもりです。

コロナのせいでロードサイド店舗の投資計画は半年以上遅れてしまいました。でも、そのおかげで窓が多めで明るくて換気の良い今の時代に合った店舗を作ることができました。

次にここでの出店を検討しているイタリアンのお店やサンドウイッチ屋さんは、車から降りずに商品を買えるドライブスルー設備を作ることも考えています。

コロナ禍においても彼らは下を向いていません。「 こうなるはずだったのに… 」という考えを捨て、スタイルも形も変化させながら生き延びていくという強い意志を感じます。ダーウィンの進化論を地で行っています。

ビルのラウンジのママさんからは、「 今までは従業員を雇っていたけど、今後は自分一人でやろうと思う。そのための小さい店舗を作ってほしい 」とリクエストされました。

もちろん対応するつもりです。そこで働いていた従業員の女性も、何名かは独立して店舗を構えるかもしれません。そう考えるとビジネスチャンスだらけです。

亡き父は「 いつもやることがありすぎて忙しくて面白くて仕方がない 」と言って朝から晩まで働いていました。本当に考えることだらけですし、やることだらけです。チャンスはいつも自分次第でどこにでもあるのだと感じています。



プロフィール

■ 広田健太郎さん

hirotasan

不動産投資家
マレーシア・ペナン島在住

ツイッター
https://twitter.com/kentarohirota

ブログ
walk on the blue ocean.

■ 経歴

□1975年
群馬県高崎市に生まれる

□1997年
早稲田大学スポーツ科学部卒業(サッカー部所属)

□1998年
シンガポールプロサッカーリーグDIVISION1でプレイ

□1999年
個人事業主として「サファリレコード」創業

□2005年
結婚
父親のすすめで1棟目のビルを購入

□2008年
レコード店を閉め、父親の不動産会社へ入るも2カ月で退社

□2009年
宅建免許取得

□2017年 マレーシア・ペナン島に移住

□2018年
宅建免許返納

■ 所有物件

□2005年
11月:1棟目ビル購入(4テナント)20%

□2011年
3月:2棟目ビル購入3テナント、1住居(売却)⇒2019年10月再購入

□2012年
7月: 3棟目ビル購入(4テナント、1住居)26%
9月: 4棟目ビル購入(3テナント)28%
9月:中古戸建購入(売却済)

□2013年
3月: 5棟目ビル購入(売却済)
6月:区分マンション購入(売却済)
9月:自宅近くの中古戸建購入(売却済)
10月:土地購入⇒コインパーキング23台(売却済)
12月:中古戸建店舗購入(売却)⇒2019年10月再購入
12月:自宅隣の中古戸建購入 

□2014年
3月: 6棟目ビル購入(2テナント) 20%
7月: 7棟目ビル購入(売却済)
10月: 8棟目ビル購入(2テナント)32%

□2015年
3月:中古戸建店舗購入(売却済)
3月:土地購入⇒コインパーキング(35台)
6月:土地購入⇒コインパーキング(5台)
10月:転売用土地購入(売却済)
11月:自宅近くの中古戸建購入(売却済)

□2016年
3月:店舗購入
5月: 9棟目ビル購入(売却済)
8月:ロードサイド借地権付き店舗購入

□2017年
3月:10棟目ビル購入(4テナント)
8月:ロードサイド店舗購入(売却済)
10月:駅近ビジネスホテル隣の店舗購入(4テナント)
11月: 11棟目ビル購入(2テナント)

□2018年
8月:店舗購入(現金)
12月:ロードサイド店舗購入:1350万円(現金)

□2019年
2月:借地権付き店舗購入:70万円(現金)
3月:借地権付き店舗購入:200万円(現金)
4月:ロードサイド店舗購入(現金→購入後融資)
4月:上記隣地の店舗購入(現金→購入後融資)
6月:ラーメン店跡店舗購入:1600万円(現金)
6月:駐車場購入9台:1150万円(現金)
10月:中古戸建店舗再購入(現金)
10月:2棟目ビル再購入(融資)
11月:12棟目ビル購入2テナント(現金)
12月:駐車場購入3台 (現金)

□2020年
2月:13棟目ビル購入(3テナント、1住居)(融資)

□2021年
1月:2019年3月購入の借地権付き店舗の借地購入 180万円(現金)

2021年現在の家賃年収約6,900万円

月に5〜10日、一日に数時間働く狩猟型の生活を満喫している

不動産投資を始めるきっかけや初期の苦労については大家列伝(前編・後編)を参照ください。

ページの
トップへ