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12歳だった長男が3年前に購入した120万円駐車場で退去発生。新契約の利回りは28%。

広田健太郎さん_画像 広田健太郎さん 第129話

2021/7/28 掲載

3年前に書いたコラム58話を読み返しています。

参照:120万円で利回り15%の底地&駐車場を購入。第2エリアの完成。作戦を立てて不動産を買い進めることの妙と実

このコラムは、20坪の土地を120万円で購入できることになり、利回り15%で仕上がりそうだけれどなぜか燃えるものが感じられず、「 子供に買わせては 」と思いついて司法書士さん、税理士さんに確認をしてから、当時12歳だった長男に買わせたという内容です。

そういう機会は誰もがそう簡単に手に入れられるものではありません。わが子に早くから不動産を持たせることで、少額でも賃料を得る経験を通じてお金や経営、法律などを学ぶことになるのではと感じたのです。

一方で、コラム59話にも書いたように、「 自分で稼ぐ力を身につけないうちに不動産に稼いでもらうような人生 」にさせてしまうことにならないだろうかと真剣に心配もしました。

参照:駐車場の売却。今の僕にできる息子への最高のお金の教育。マスター直伝の更地投資法

「 若い時に流さなかった汗は、年老いて涙となって流れる 」と言います。「 お金は汗を流して得るもの 」という勤労の精神を得ないうちに、それどころか勉強や運動に打ち込むべき時期に、子供に収益不動産を持たせてしまって良いのかと迷ったのです。

僕自身は自分が起業後に朝から晩まで1日も休まず働き、金策で夜も眠れず体調不良が当たり前のストレス漬けの日々を10年以上過ごした末に、「 お金は疲れない、お金に働いてもらえばいい 」という学びを得ることができました。

上記のように色々と考えながらも、最終的に長男に不動産を購入させました。とは言っても、その後も「 これでよかったのか 」という葛藤は続き、駐車場として貸し出す際もスムーズすぎてはいけないのではと、あえてしばらく放置することにしました。

数カ月経過し、長男が「 このままでは逆ザヤになってしまう… 」と恐怖と不安を感じ始めたタイミングで、駐車場として土地を貸し出すことにしました。結果、12歳が120万円で購入した土地は駐車場として利回り21%で仕上がりました。その時の話はコラム66話で紹介しています。

参照:12才長男の初の投資は利回り21%で完成。買ってから貸し出すまでが自分を鍛える為のゴールデンタイム



■ 長男の駐車場で退去発生

さて、今回は購入後ちょうど3年経過したその後のお話です。結論から言うと、この3年間大きなトラブルは何も起きずに順調に賃貸契約が続きました。

<3年間の賃料収入>
借地収入:6,000円×36カ月=216,000円
駐車場収入:15,000円×30カ月=450,000円
合計:666,000円

ところが先月、「 駐車場解約 」の連絡が僕のところに来ました。長男から僕への返済は毎月1万円ですから、借地地代の6,000円だけでは、逆ザヤです。僕は解約の連絡をもらった直後、息子に伝える代わりに、別のお客様にLINEをしました。

「 社長のお店のすぐ近くに来月2台分の月極駐車場の空きがでます 」
「 いいですね、いくらですか 」
「 社長なので22,000円です。まだ他の人には連絡していません 」
「わかりました。お願いします」

賃料が15,000円から22,000円へと大幅アップしました。おそらく25,000円でも借りたいと言う人はたくさんいると思います。この3年間で僕の人脈は増え、候補者の方はほかにもいますが、一番決断の早い社長さんに最初に電話をかけました。

こうしてすぐに次の方が決まりました。僕のようにエリアを決めて物件を所有してお客様と密な付き合いをしているとこういうことは日常茶飯事です。しかし、長男にはこれが当たり前だと思われては困ります。そこで僕は、次の契約が決まったとすぐには告げず、少しレッスンをすることにしました。

「 大変だぞ、駐車場の解約の連絡が来た。1カ月後から15,000円の振込みがなくなってしまうよ 」
「 え、本当ですか。どうしたらいいですか? 」
「 とりあえず、募集をしてみるけれど、次の人が決まらない限り毎月6,000円しか振り込まれなくなるから、パパへの返済が4,000円足りなくなるからその分は自腹で払わなければいけなくなるよ 」

受験生にあまり心配をかけてはいけないと思いながらも、せっかくの機会なので「 不動産投資は簡単ではない 」ということを感じてほしいと思い、数日間は次の人がすぐに決まったことを伝えませんでした。数日後、長男を呼びました。

「 パパのお客様が借りたいと言っているんだよ 」
「 えっ、本当ですか!さすがパパ。早いなあ 」

「 でも、問題があって1万円なら借りると言うんだよ。どうする? 今は15,000円で貸しているから5,000円安くなってしまうけれど、その金額でよければすぐに借りてくれるみたいだよ 」
「 うーん、どうしたらいいと思いますか? 」

長男は答えを僕に求める顔をしています。

「 パパの駐車場じゃないから、自分でよく考えてみたら? 毎月5,000円減ってもすぐに借りてくれるのがいいのか、違う人ならもっと高く貸せるかもしれないけれど、もしかしたらしばらく借りてくれる人がいないかもしれないよ。1年間見つからないことだってあるかもしれない 」
「 うーん、難しいです 」

答えを僕に決めて欲しそうです。

「 ゆっくり考えてみたら? でもあまり返事が遅いと、もう必要ないですと断られてしまうかもしれないね。とりあえず、考えがまとまったらパパに言いに来て 」

長男はまだ話を続けたい様子でしたが、僕はスーッとその場を離れました。

■ 長男の決断

翌日、長男が話しかけてきました。思ったよりも早く決断をしたことに僕は驚きました。大人でも次の日に結論を出してくる人は少ないですから、それだけで今回のレッスンをした意味がありました。

「 パパ昨日のことでお話があります。1万円で良いのでお客様に貸してください 」
「 そうか、本当にそれでいいの? 」

「 はい、大丈夫です 」
「 オッケー、じゃあこれからはパパの会社に22,000円振り込まれるから、そのうちの1万円をお前の口座に振り込むよ 」

少し意味がわからない、という顔をしています。

「 いや、実はね、解約の連絡がきた日にパパはすぐに違うお客さんに連絡をして次の契約を決めさせてもらっていたんだよ。しかも今の契約よりも7千円も高い22,000円で 」
「 えっ、すごくないですか? 」

「 そうだよ、すごいことだよ。お前の土地はそれだけの価値があったということにパパも3年前は分からなかったから少し損させてしまったけど、それも勉強代だよね。話を戻すと、すぐに次のお客様が決まったんだけれど、不動産投資の怖さをおまえに少し真剣に感じてもらうにはいい機会だと思って、今回は少しかわいそうだけれど黙っていたんだ 」
「 はい、お客様がいなくるということも怖かったし、お客様に安く貸すこともどうしたらいいのかわからなくて不安でした 」

長男はこの数日間で、僕が期待した通りの経験をしてくれたようです。

「 パパも最初の頃は今回のお前みたいな経験で夜もなかなか眠れなかったりしたこともあるし、気持ちはよくわかるよ。それでも、15歳のお前がすぐに決断してパパに返事をしてきたのはすごいことだと思うよ。大人でもなかなかそれをできる人はいないよ 」
「 うん、すごく考えました 」

「 受験勉強の邪魔をしてしまった悪かったね。ところで、パパがおまえに1万円を払うから、パパがお客様に22,000円で貸していいかい?それとも自分で22,000円で貸したいかな? 」
「 もちろん、僕が貸したいです 」

僕ももちろん冗談でしたが、最後にサブリースということもあるのだと教えました。

「 今回のパパみたいに不動産の力がある人、例えば普通の人が知らない情報やお客さんを知っている人は、知らない人から土地を安く借りて、違う人に高く貸すこともできるんだよ。実際にパパは25万円で不動産を借りて50万円で貸しているしね 」
「 パパ、それは詐欺ではないですか? 」

「 パパはそうは思わないよ、人よりも一生懸命仕事をして専門知識や情報や人脈を得てそれを活用しているのだから立派な仕事だと思うよ。それにそうやって借り上げても誰も借りてくれない場合もあるし、それでもパパはお金を払わなくてはいけないというリスクを追うことになるんだよ 」
「 確かにそうですね 」

「 もちろん、嘘や人を騙すことは絶対にしてはいけないよ。サブリースについては、またの機会にもっと詳しく教えるよ 」
「 わかりました 」

僕は自分がまるで少年時代のロバート・キヨサキにレッスンをしている「 金持ち父さん 」になった気分でした。

「 じゃあ、おまえの部活の夏の大会が終わって引退したら、次のお客様に貸す前に駐車場に行って雑草を抜いて除草剤を撒いてキレイにしてこよう 」

そして、高崎市が今年初めて36℃を記録したとテレビのニュースで放送された真夏日に、草むしりをしてきました。あまりの暑さに「 除草剤を大量に撒いてそれで終わりにしたい 」と長男が言ってきました。僕も同じ気持ちでしたが、長男には色々と伝えたいことがあります。

そこで、僕が大学生の頃によく父の管理物件の草刈りを手伝ったこと、物件に対して自分の愛情を込めることの大切さ、僕自身が父に教わったこと、そんな話をしていたら終わる頃にはすっかり涼しい風が吹いてきました。

■ 口を出したくても見守るのが親の仕事

当時、小6の我が子に不動産を購入させることの良い点と悪い点を必死に考えて、その時の僕のベストな結論として、長男に不動産を購入させました。

当時、月のお小遣いが600円だった小6が、いきなり毎月6,000円のお小遣いができたことで、たくさんの漫画やお菓子やジュースを買うようになりました。周りの同級生よりもはるかにお金の使い方は荒くなったと思います。

僕は何度も注意したくなりましたが、わずかなお金を貯金させるためや目先の小さな損得を教えるために不動産投資をさせたわけではない、全ての経験が彼の30年後に役に立つだろうと、口を出すのを我慢し続けた3年間でした。

外野の声は全部無視しました。散財をしたいなら散財をして、自分自身でバカなことをしたと気がつくまで、親は見守ってやるべきだと僕は思います。僕自身も両親の我慢があって今があります。散財や浪費を経て、「 投資 」の価値に辿り着いてほしいのです。

8月からは借地と駐車場合わせて毎月 28,000円、年間で336,000円が入ります。利回りは28%になり、あと2年で投資金額は回収です。こんな良い物件なかなかないですよね。小6だった息子は中3になりました。また機会があれば、報告します。


プロフィール

■ 広田健太郎さん

広田健太郎さん

不動産投資家
マレーシア・ペナン島在住

ツイッター:@kentarohirota
ブログ:walk on the blue ocean.


■ 経歴

□1975年
群馬県高崎市に生まれる

□1997年
早稲田大学スポーツ科学部卒業(サッカー部所属)

□1998年
シンガポールプロサッカーリーグDIVISION1でプレイ

□1999年
個人事業主として「サファリレコード」創業

□2005年
結婚
父親のすすめで1棟目のビルを購入

□2008年
レコード店を閉め、父親の不動産会社へ入るも2カ月で退社

□2009年
宅建免許取得

□2017年
マレーシア・ペナン島に移住

□2018年
宅建免許返納


■ 所有物件

□2005年
11月:1棟目ビル購入(4テナント)20%

□2011年
3月:2棟目ビル購入3テナント、1住居(売却)⇒2019年10月再購入

□2012年
7月: 3棟目ビル購入(4テナント、1住居)26%
9月: 4棟目ビル購入(3テナント)28%
9月:中古戸建購入(売却済)

□2013年
3月: 5棟目ビル購入(売却済)
6月:区分マンション購入(売却済)
9月:自宅近くの中古戸建購入(売却済)
10月:土地購入⇒コインパーキング23台(売却済)
12月:中古戸建店舗購入(売却)⇒2019年10月再購入
12月:自宅隣の中古戸建購入 

□2014年
3月: 6棟目ビル購入(2テナント) 20%
7月: 7棟目ビル購入(売却済)
10月: 8棟目ビル購入(2テナント)32%

□2015年
3月:中古戸建店舗購入(売却済)
3月:土地購入⇒コインパーキング(35台)
6月:土地購入⇒コインパーキング(5台)
10月:転売用土地購入(売却済)
11月:自宅近くの中古戸建購入(売却済)

□2016年
3月:店舗購入
5月: 9棟目ビル購入(売却済)
8月:ロードサイド借地権付き店舗購入

□2017年
3月:10棟目ビル購入(4テナント)
8月:ロードサイド店舗購入(売却済)
10月:駅近ビジネスホテル隣の店舗購入(4テナント)
11月: 11棟目ビル購入(2テナント)

□2018年
8月:店舗購入(現金)
12月:ロードサイド店舗購入:1350万円(現金)

□2019年
2月:借地権付き店舗購入:70万円(現金)
3月:借地権付き店舗購入:200万円(現金)
4月:ロードサイド店舗購入(現金→購入後融資)
4月:上記隣地の店舗購入(現金→購入後融資)
6月:ラーメン店跡店舗購入:1600万円(現金)
6月:駐車場購入9台:1150万円(現金)
10月:中古戸建店舗再購入(現金)
10月:2棟目ビル再購入(融資)
11月:12棟目ビル購入2テナント(現金)
12月:駐車場購入3台 (現金)

□2020年
2月:13棟目ビル購入(3テナント、1住居)(融資)

□2021年
1月:2019年3月購入の借地権付き店舗の借地購入 180万円(現金)

2021年現在
家賃年収約6,900万円

月に5〜10日、一日に数時間働く狩猟型の生活を満喫している

不動産投資を始めるきっかけや初期の苦労については、大家列伝(前編・後編)を参照ください。

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