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年間2千万円の不労所得を生んだコインパーキング用地の選び方(立地、エリア編)。

広田健太郎さん_画像 第15話

■ コインパーキング投資の肝は「 一等地 」を買うこと

僕がコインパーキング事業から撤退して約3カ月が経過しました。正確にいうと6月末にコインパーキング運営を終了して設備を撤去し、7月からは所有しているコインパーキング用地を全て大手コインパーキング業者さんに貸し出したのです。

それまでは1週間に1回、精算機の売上を回収して、お釣りを補充して、、、1週間に1回とはいえ気の抜けない日々でした。週によっては利用客が多くてお釣りが切れたり、領収書の用紙が切れたりすることもあるので常に気を張っていました。

それが、土地として貸し出すことに切り替えてから、コインパーキングのことを一切考えることがなくなり、びっくりするほど気が楽になりました。

自分が運営していた時に比べれば売上はもちろん下がりますが、ストレスフリーな精神状態は何ものにも代えがたいものがあります。これから本当に文字通り何もしないで毎年2,000万が入ってくるのですから究極の投資だと思います。

しかし、このような結果が得られたのはあくまでも立地が良かったからだと思います。プロ中のプロであるコインパーキングの大手業者さんにオファーを頂けるほどの立地にこだわって投資したからです。もし僕が2等地、3等地を購入していたら興味すら示してもらえなかったと思います。

僕はビルや店舗は敢えて一等地には手を出さないスタイルでしたが、コインパーキングだけは一等地しか狙いませんでした。一等地というのは、万が一コインパーキングがダメでも万人が欲しがる土地です。

■ 大手の専門業者を甘く見てはいけない

不動産においては、アパートもマンションもビルも土地が大切です。それでも多少の立地の悪さは建物の魅力で土地をカバーすることはできます。しかし、コインパーキングは建物がないので、それだけに場所によって大きく命運が左右されるのです。

一等地でなくても価格を下げれば商売は成り立つかもしれません。しかし、大手のコインパーキング専門業者さんなどの競合他社を侮ってはいけません。必要があれば、その二等地、三等地の競合を潰すために料金設定を安くしてきます。あるいは近隣に同じようなコインパーキングを作ってきます。

そのとき、値下げしか対応手段がないことはリスキーです。大手さんはいくら安くしても全体で考えればその場所の値下げは数パーセントにも満たず痛くもかゆくもありません。そして、ライバルのコインパーキングを潰してからまた元の料金設定に戻すでしょう。

このケースは極端かもしれませんが、投資する前にはそこまで考えて出口を考えておく必要はあります。そして、その出口とは立地でしかないのです。ですから、コインパーキングを始める時に大切なのは「 一等地を買うこと 」だと僕は思います。

■ ギリギリの小さな土地で勝負する

そして、さらに大切なことは「 大きな土地でやらない 」ということです。理想は5台分の土地です。少しくらい停めにくくても構いません。とにかくギリギリの小さな土地で勝負するのです。

大手さんはコインパーキングの大きさの規格が決まっています。ですから、そこから漏れた土地は一等地であっても残っています。そういう土地を見つけて仕上げるのです。そういう土地は99%の人が見ても、どうにも料理のしようがないので何年も放置され値段も下がっています。

更地でないかもしれません。老朽化した建物が残っているかもしれません。その場合は解体して更地にするのです。我々、投資家は一般の人が見えない角度から不動産を見て、コインパーキングを作っていくのです。

ライバルが現われても、5台分ならばそこだけ料金を安くして対抗できます。しかし、もしも仮に30台というコインパーキングであれば、そんなに簡単に料金を安くできません。全体の売上に大きな影響を及ぼしてしまうからです。

大手業者さんも、5台分ならどうせすぐ満車になるから自分のところには影響が小さいと、無視することが多いと思います。ですから、やるべきなのは5台のコインパーキング投資なのです。

そして、もっと言うと、一等地の30台のコインパーキングがある場所の近くで、あなたが5台のコインパーキングをオープンすることができれば最強と言えます。強気の料金設定をできるからです。そういう小さなコインパーキングを数カ所持つのが面白いと思います。

■ コインパーキングもエリアを決めて集中投資

そしてコインパーキングをするにあたってもやはりこだわりたいのはエリアを決めて集中的に投資するということです。エリアを決めていれば、その土地を購入して良いかどうか、売上がどれくらいになりそうかどうか等の判断、経験値がドンドン積み重なっていきます。

エリアを決めないということは例えれば、こっちに魚が来たと知れば網を持ってこっちにきて、あっちに魚が行ったと知ればあっちに行って。そして行く先々で先客に捕らえられて全く魚を獲れないのです。

そんなことを繰り返してばかりなら、いっそ自分だけのエリアを決め他のエリアでは勝てないけれど、自分のエリアでならば一瞬で勝負を決められるエリアの騎士を目指して訪れたチャンスを逃さずに確実にものにしていくのです。

( 僕はエリアで勝負するイメージを高めるためにエリアの騎士という漫画を全巻買ってイメトレしました。)

エリアが決まっていないと、いちいちその物件が出るごとに調査をして、調査が終わった頃には誰かにすでに買われていて・・・。を繰り返すばかりです。

僕は、ビルも店舗もコインパーキングも全てを同じエリアに集中させていますので、足し算ではなく掛け算で投資効率が上がっているのを実感しています。

次回で、コインパーキングのコラムは最後です。設備をどうやって仕入れるか、トラブル、参考にした書籍、結局やるべきかやらないべきか等々まとめてご紹介したいと思います。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 広田健太郎(ひろたけんたろう)さん

hirotasan

不動産投資家
マレーシア・ペナン島在住

ツイッター
https://twitter.com/kentarohirota

ブログ
walk on the blue ocean.

■ 経歴

□1975年
群馬県高崎市に生まれる

□1997年
早稲田大学スポーツ科学部卒業(サッカー部所属)

□1998年
シンガポールプロサッカーリーグDIVISION1でプレイ

□1999年
個人事業主として「サファリレコード」創業

□2005年
結婚
父親のすすめで1棟目のビルを購入

□2008年
レコード店を閉め、父親の不動産会社へ入るも2カ月で退社

□2009年
宅建免許取得

□2017年 マレーシア・ペナン島に移住

□2018年
宅建免許返納

■ 所有物件

□2005年
11月:商業ビル購入(4テナント)20%

□2011年
3月:商業ビル購入(3テナント、1住居)売却済

□2012年
7月:商業ビル購入(4テナント、1住居)26%
9月:商業ビル購入(3テナント)28%
9月:中古戸建購入(売却済)

□2013年
3月:商業ビル購入(売却済)
6月:区分マンション購入(売却済)
9月:自宅近くの中古戸建購入
10月:土地購入⇒コインパーキング(23台)
12月:中古戸建店舗購入(売却済)
12月:自宅隣の中古戸建購入

□2014年
3月:商業ビル購入(2テナント) 20%
7月:商業ビル購入(売却済)br /> 10月:商業ビル購入(2テナント)32%

□2015年
3月:中古戸建店舗購入(売却済)
3月:土地購入⇒コインパーキング(35台)
6月:土地購入⇒コインパーキング(5台)
10月:転売用土地購入(売却済)
11月:自宅近くの中古戸建購入

□2016年 4月:店舗購入
5月:牢屋ビル購入(売却済)
8月:店舗購入

□2017年
3月:全空ビル購入
8月:ロードサイド店舗購入
10月:駅近ビジネスホテル隣の店舗購入
10月:上記店舗向かいのビル購入

2018年現在の家賃年収約5,400万円

月に5〜10日、一日に数時間働く狩猟型の生活を満喫している

不動産投資を始めるきっかけや初期の苦労については大家列伝(前編・後編)を参照ください。

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