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半径300m以内に集中投資する理由

広田健太郎さん_画像 第3話

今日は、僕の投資スタイルについて、紹介したいと思います。

みなさんの、
自宅と会社の通勤時間はどれくらいでしょうか?
自宅と投資物件の距離はどれくらいでしょうか?
会社と投資物件の距離はどれくらいでしょうか?


自宅と会社、投資物件は、遠い方が気分転換になるという考え方もあると思います。 しかし、僕は、気分転換は気分転換として、何かそれらしいことをすればいいと考えるタイプです。

そして、僕は移動で時間や体力をロスすることをとても嫌います。そんな僕の特性は、僕の不動産投資におけるエリアの選定にも大きくかかわっています( それがメタボにつながっているのかもしれません・・・ )。

例えば、自宅と自分の会社までは、歩いて2分です。会社と投資物件までは歩いて3〜4分です。1分で歩ける距離を80メートルとすると、自宅、会社、投資物件は、会社を中心にして「 半径300メートル 」以内に集中していることになります。

■ 自分の知っているエリアに全てを投資する

これには、一棟目に買ったビルの場所も関係しています。その後、不動産投資について勉強する中で、「 エリアを集中させる 」ことを決めたため、自然と1棟目( 地元 )の周りに物件を探すことになったのです。

また、僕は最初からずっと、「 高利回り 」であることを投資のモットーとしています。そして、僕の地元は東京都心などとは違い、やり方次第でかなりの利回りが狙えることもこのエリアに絞る理由となりました。

そして、何より大きな理由は、僕が「 このエリアの特性や賃貸需要を知り尽くしている 」ことです。

この300mに全てを集中させる。
この300mに自分の全てを投資する。


このスタイルを築き上げるのに、僕はこのエリアを何度となく歩き回り、お店への客の入り具合、通りの雰囲気、店舗の入れ替わりの頻度、歩いている人の様子など、あらゆる情報を頭にたたきこみました。

リスクの分散という点でみると、こんな一点に全てを集中させて地震などの天災があったらどうするのかという心配も当然あると思います。

しかし、不動産投資を始めた頃の自分は、「 まだ何者でもない、何も持っていない自分に、分散も何もあったもんじゃない 」 「 全てを一点に集中させるしかない 」と思っていました。

資金が豊富にある方や、属性がよい方なら、また違った選択があったのでしょう。しかし、一度も普通に就職したことがなく、妻も子もいるのに安定収入がないという状況に追い込まれた自分には、「 今あるもの 」( =地の利、店舗経営の経験 )を生かすしかありませんでした。

今では、このエリアの物件が売りに出るときは、買うべきか、見送るべきかを瞬時に判断することができます。売り情報を素早く教えてもらえる体制を築くこともできました。

逆に言うと、 当時の僕はもうこれ以上後がないというところまで追い込まれていたからこそ、このスタイルを取ることができたのだと思います。

■ 狭い範囲で買い進めるとライバルが減っていく

そして、僕の資産の大部分が、地図でいうとわずか「 1ページ 」の中に収まる状態になりました。僕はその地図をコピーして、所有する物件全てに色を塗って、「 大人の塗り絵 」を楽しんでいます( 笑 )。

例外として、売却用に購入する物件は、エリア外でも購入・所有していますが、それでもほぼ9割が狭いエリアに集中しています。その結果、生活もビジネスも、よりシンプルになりました。

余談ですが、狭い範囲で物件を買い進めていると、「 オセロゲーム 」をやっているかのような錯覚に陥ります。



上の図のような場合、 ほぼ僕以外の人間はAの土地を購入できなくなりますので、必然的にライバルは減り、買う値段も安くなり、しかも僕の土地は合体( ? )することで、価値が一気に上がります。

※ その他にも、エリアを集中させたことで、数々の素晴らしい果実を手にいれることができましたが、それはまたの機会にお話します。

※「エリアを集中する」ということを詳しく勉強してみたい方は、竹田陽一さん、栢野克己さんという方の本を購入してみると良いと思います。

■ 目標達成までは「 一点突破 」でエネルギーを集中

少し話が変わりますが、僕は最近、購入3件( ビル2、コインパーキング1 )、売却2件( 区分マンション1、土地1 )の案件に対して、自分の全神経とエネルギーを集中をさせています。

これらに、
関係のない人に会いません。
関係のないことは考えません。
関係のない電話に出ません。
関係のないメールに返信しません。


これ以外のことは、 この案件がまとまるまで、全てブロックしています。全ての案件がうまくいったら、現在のステージをクリア、ということになり、そのあとでゆっくりと、電話やメールに出て、人と会い、色々なことを考えます。

その代わりに今は連日、ハードに働いています。1カ月で1年分働いているという感覚です。今の仕事がうまくいけば、あとは年末まで、旅をしたり、プールサイドで来年の計画を立てたりする、極上の生活に戻ります。

極端かもしれませんが、これが僕の投資スタイルです。

何がいいたいかというと、どんなスタイルであれ、勝つためには、「 自分だけのスタイルを確立する 」ことが大切であり、「 一点突破 」でエネルギーを集中させることが重要だということです。

漫然と学び、漫然と行動していては、その他大勢の中に飲み込まれていくだけです。すでにレッドオーシャンになりつつある、アパート・マンション投資なら、なおさらです。

自分が他の人に負けない強みを持ち、目的を定めたら、エネルギーを集中する。それができれば、どんなステージであれ、そこが自分にとっての「 ブルーオーシャン 」になるのだと思います。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 広田健太郎(ひろたけんたろう)さん

hirotasan

不動産投資家
マレーシア・ペナン島在住

ツイッター
https://twitter.com/kentarohirota

ブログ
walk on the blue ocean.

■ 経歴

□1975年
群馬県高崎市に生まれる

□1997年
早稲田大学スポーツ科学部卒業(サッカー部所属)

□1998年
シンガポールプロサッカーリーグDIVISION1でプレイ

□1999年
個人事業主として「サファリレコード」創業

□2005年
結婚
父親のすすめで1棟目のビルを購入

□2008年
レコード店を閉め、父親の不動産会社へ入るも2カ月で退社

□2009年
宅建免許取得

□2017年 マレーシア・ペナン島に移住

□2018年
宅建免許返納

■ 所有物件

□2005年
11月:商業ビル購入(4テナント)20%

□2011年
3月:商業ビル購入(3テナント、1住居)売却済

□2012年
7月:商業ビル購入(4テナント、1住居)26%
9月:商業ビル購入(3テナント)28%
9月:中古戸建購入(売却済)

□2013年
3月:商業ビル購入(売却済)
6月:区分マンション購入(売却済)
9月:自宅近くの中古戸建購入
10月:土地購入⇒コインパーキング(23台)
12月:中古戸建店舗購入(売却済)
12月:自宅隣の中古戸建購入

□2014年
3月:商業ビル購入(2テナント) 20%
7月:商業ビル購入(売却済)br /> 10月:商業ビル購入(2テナント)32%

□2015年
3月:中古戸建店舗購入(売却済)
3月:土地購入⇒コインパーキング(35台)
6月:土地購入⇒コインパーキング(5台)
10月:転売用土地購入(売却済)
11月:自宅近くの中古戸建購入

□2016年 4月:店舗購入
5月:牢屋ビル購入(売却済)
8月:店舗購入

□2017年
3月:全空ビル購入
8月:ロードサイド店舗購入
10月:駅近ビジネスホテル隣の店舗購入
10月:上記店舗向かいのビル購入

2018年現在の家賃年収約5,400万円

月に5〜10日、一日に数時間働く狩猟型の生活を満喫している

不動産投資を始めるきっかけや初期の苦労については大家列伝(前編・後編)を参照ください。

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