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売出初日に1,000万円の指値を入れたロードサイド物件

広田健太郎さん_画像 第36話

このコラムでは、不動産投資も人生も、今まさに新しいステージへの挑戦をしている僕をリアルタイムでご報告していきたいと考えています。

過去を振り返ったり、未来への妄想を膨らめた僕が壁にぶつかりながらも少しずつ現実を変えていったりする様子を知ってもらうことで、「 人生のハードルを少しずつ下げて新しいチャレンジを 」と思っていただければ幸いです。

■ ペナンの小学校と8月のルーチンの変更

8月のお盆明けは税理士さんと申告前の決算書を見ながら打ち合わせをして、問題がなければ8月末にメインバンクで納税。そのまま、製本した決算書を提出し、前期の結果分析と既に始まっている当期の方針、計画などを説明させてもらうのが通例です。

それは毎年、7・8月の2ヶ月の長期オフの終わりの区切りとなるルーチンであり、新しいシーズンへと気持ちを切り替えるための、一年に一度のとても大切な行事でした。

しかし、今年はお盆前に納税を終え、決算書は顧問税理士の先生に提出をお願いし、メインバンクさんにもそのことを了承してもらった上でペナンに戻りました。子供たちが通うペナンの小学校が21日から始まるからです。

やっと築いた自分が必ず勝てるリズムを手放すことは正直、少し不安を感じますが、同時に思うのは「 同じことを繰り返すことは、仮にそれでずっと勝てるとしても僕の生き方ではない 」ということです。

安定が欲しければ大学を卒業してスカウトもされていないのに自分からプロのサッカーの世界にチャレンジなんてしませんし、引退後も自分で起業などしていません。

■ 1,000万円の指し値を入れたロードサイドの物件

さて、先日の2週間の日本での滞在のハイライトは何といってもロードサイドの物件を手に入れたことです。

8月3日に日本に帰国した翌日、今回の物件情報を得て現地調査へ。全国チェーンの飲食店、大型ドラッグストア、ホームセンターに隣接しているロードサイドの店舗で、土地は175坪、建物は1階が46坪、2階が33坪、築34年の重量鉄骨2階建の物件です。

1階の店舗が7月末に退去したのを機に、2階に住む売主さんが手放すことになったというのが売却理由でした。

物件自体は土地も建物もロードサイド物件としては小型でインパクトは弱いですが、最大の魅力は隣接する大型無料駐車場ではなく、隣接するロードサイドにしか出店しない人気大型店舗の数々でしょう。どこどこの交差点のどこどこのお店の隣と、説明が簡単な立地というのも魅力です。



物件調査後、そのまま仲介業者さんへ出向き、条件を確認して買付けを提出。売り出した初日に、売り出し価格よりも1,000万円も安い買付けを出したのですから、無理かなとも思いました。

しかも、市の評価額よりも低い買い付け金額でしたし、周辺の土地相場で計算すると、土地値だけで今回の指値を500万円上回っています。そこには築34年の重量鉄骨の2階建店舗の金額は加算されていません。

何を基準に考えても、売主さんを説得できる材料はありませんでした。しかし、その金額でも利回り12.5%、金利や諸経費を考えると実質10%での投資です。いくら欲しい物件でも、僕の基準を変えるわけにはいきません。

それでも仲介業者さんが受け付けてくれたのは、

@3年前に違うビルをその業者さんから購入したという実績( そのビルは市の評価額の倍以上の物件で、他の人に融資がつかず僕が購入 )
A現金で即購入( 有効期限は僕が日本にいるわずかな間ですが )

ということが大きかったのだと思います。

■ 7年の準備期間と1時間の買い付け

この物件の情報を得てから買付けを出すまでの時間は、わずか1時間です。情報を得て、準備をして物件までの移動が車で20分、現地は5分しか見ないで、業者さんの会社へ車で移動が15分、打ち合わせを20分して買付け提出です。

初めて見た物件に対してこのスピード感には自分でも驚きました。しかし、ロードサイドの物件は自分の中で悲願でもありましたし、なかなか今回のような手頃な大きさと価格の物件は出てこないので躊躇なく動けました。

それがわかったのは、前回のコラムでもお話ししたとおり、ロードサイドの物件を欲しいという気持ちから、7年以上意識をして、情報を集めながら準備をしていたからです。

仲介業者さんが、5・6・7日と休みであり、物件オーナーさんも息子さんに相談をする必要があるとのことで返答は8日に。僕が日本にいる時間が限られているので、話がまとまれば15日か16日に契約と決済ということになりました。

その後、マダムな仲介業者さんから「 売主さんが売っても良いというようなことを言っている、あとは息子さんだけよね 」と連絡がありました。

そして8日。店舗の中を初めて見ました。7月下旬まで居酒屋さんが営業していたことから、厨房内の設備は全部揃っており、店内も大きく、個室も充実していました。この物件が自分のものになったらと想像するだけで興奮を抑え切れません。



■ 細かい金額にこだわるよりも流れを重視する

その日は退去したばかりの居酒屋オーナーさんも来ていて、「 スケルトンにて返却というルール通りにすれば良いか 」と確認をされてきたので、「 そのままで良い 」と伝えました。

すると、オーナーが仲介業者さんから聞いていた居抜き料の4倍の金額を請求してきました。驚きましたが、このスピード感ある流れを途切れさせたくなかったので、最初にきいていた金額の2倍払うということで話をまとめました。

そこで「 当初の話とは違うので検討します 」なんて言い出す人もいますが、その金額は後からいくらでも回収できます。それよりもチャンスが目の前にあるならスピーディーに話を決めてドンドン進むべきだと僕は考えています。

この辺は、僕の中古レコード屋さん時代の経験が活きてきます。アメリカのギャングばかり住んでいるかなり危険な地域に一瞬だけ潜入し、レコードを猛スピードで買い付けてきてその地域を脱出するということを何度もしてきました。

そんな時は相手も僕も納得するギリギリの金額を一瞬で提示して現金を手渡し、その場を立ち去ります。1度商品を見て見積もりをして再度来るなんてことはできないからです。命がかかっているので、否が応でも買付けるセンスが磨かれます。

余談ですが、当時の税理士の先生に、その時の証拠写真( できれば商品と相手と領収書が一緒に写っているもの )と、手書きで良いから領収書が欲しいと指摘され、ギャング相手にそれを要求した時点で僕は銃で撃たれて終わりだと伝えました。

話を戻しますが、居抜き料よりも心配なのは、まだこの物件は僕のものになると決まっていないことです。決まっていないのに勝手に居抜き料の相談までしてしまって良いのかと仲介業者さんに尋ねました。

すると、そのマダムな仲介業者さんからは、以前と同じく「 あとは息子さんだけよね 」という返事が返ってきたので、「 その息子さんの反対で話がひっくり返ることが常なので、早く確認して欲しい 」と伝えました。



■ オッケーの返事の翌日に契約・決済

そして翌9日朝、「 息子さんもオッケー 」との電話があり、そこで僕はさらなる勝負に出ました。「 明日10日の契約決済はできないか 」とお願いをしたのです。

「 売ると決めてくれたのなら1日でも早くしてもらいたい 」

事前に準備をお願いと伝えていた司法書士の先輩と保険会社の後輩に、「 明日、お願い 」と連絡をしました。今回は現金での決済ですが、売主さんの口座にお金を振り込む必要があり、僕のメインバンクさんに個室を借りる手配もしました。

そして1時間後、「 明日の決済オッケーです 」と返事が来ました。幸い、お願いをした全員のスケジュールも調整できました。

仲介業者さんが契約書類の準備に間に合うのか心配でしたが、「 重説は細かいことを言いません 」という僕のスタイルを前回の仲介で分かっていたので、受けてくれたのだと思います。

僕が細かいことをいうタイプの買主だったら、翌日の決済など受けてもらえないことは間違いありません。そして、この決済の席で、売主さんとお話ができたことで、また新たな情報が入ってきました。

この続きは、次回のコラムでご紹介できればと思います。



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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 広田健太郎(ひろたけんたろう)さん

hirotasan

不動産投資家
マレーシア・ペナン島在住

ツイッター
https://twitter.com/kentarohirota

ブログ
walk on the blue ocean.

■ 経歴

□1975年
群馬県高崎市に生まれる

□1997年
早稲田大学スポーツ科学部卒業(サッカー部所属)

□1998年
シンガポールプロサッカーリーグDIVISION1でプレイ

□1999年
個人事業主として「サファリレコード」創業

□2005年
結婚
父親のすすめで1棟目のビルを購入

□2008年
レコード店を閉め、父親の不動産会社へ入るも2カ月で退社

□2009年
宅建免許取得

□2017年 マレーシア・ペナン島に移住

□2018年
宅建免許返納

■ 所有物件

□2005年
11月:商業ビル購入(4テナント)20%

□2011年
3月:商業ビル購入(3テナント、1住居)売却済

□2012年
7月:商業ビル購入(4テナント、1住居)26%
9月:商業ビル購入(3テナント)28%
9月:中古戸建購入(売却済)

□2013年
3月:商業ビル購入(売却済)
6月:区分マンション購入(売却済)
9月:自宅近くの中古戸建購入
10月:土地購入⇒コインパーキング(23台)
12月:中古戸建店舗購入(売却済)
12月:自宅隣の中古戸建購入

□2014年
3月:商業ビル購入(2テナント) 20%
7月:商業ビル購入(売却済)br /> 10月:商業ビル購入(2テナント)32%

□2015年
3月:中古戸建店舗購入(売却済)
3月:土地購入⇒コインパーキング(35台)
6月:土地購入⇒コインパーキング(5台)
10月:転売用土地購入(売却済)
11月:自宅近くの中古戸建購入

□2016年 4月:店舗購入
5月:牢屋ビル購入(売却済)
8月:店舗購入

□2017年
3月:全空ビル購入
8月:ロードサイド店舗購入
10月:駅近ビジネスホテル隣の店舗購入
10月:上記店舗向かいのビル購入

2018年現在の家賃年収約5,400万円

月に5〜10日、一日に数時間働く狩猟型の生活を満喫している

不動産投資を始めるきっかけや初期の苦労については大家列伝(前編・後編)を参照ください。

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