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290万円の店舗を買いました。店舗投資に必要なのは「iPhoneと勇気とサムマネー」。

広田健太郎さん_画像 第4話

今回は、僕のエリアから100m離れたところにあり、半年近くネット上で放置されていた290万円の店舗物件を買うことになったというお話をします。

前回のコラムで、僕は不動産投資をするエリアを決めて、その中で集中的に投資をしているというお話をしました。それにより、段々とどんな物件に投資すべきかのデータが集まり、さらには直感も磨かれていくのです。

■ 以前、持っていた店舗物件の近くに売り物件を発見

その物件を初めて見たのは、去年の秋でした。当時は、100mとはいえ僕のエリア外だったこと、どうしても欲しいというレベルの物件ではないと思ったこと、そして、物件を増やすことへのハングリーさを少し欠いていたこともあり、何もしないまま放置していました。

築古の空店舗でしたが、外観は比較的きれいでしたし、売りに出る少し前まで店舗が営業をしていたこともあって、内心では「 これはすぐに買主が決まるだろうな 」と思っていました。

ところが、3カ月位経過した昨年末の段階で、まだネットに残っていました。僕は「 その物件はイケるだろう 」とわかっていたため、「あれれ?」と驚きました。

なぜ、「 イケる 」ことが予想できたかというと、その物件の数軒隣の店舗を、2年前に購入していたからです。その物件はやはり空店舗で、前のお店が営業をやめてから10年近く、借り手がついていませんでした。

2年前のクリスマスに、ある業者さんから「 売主さんが健康上の理由からすぐに売却したいと言っている物件がある 」いわれ、僕はすぐに現金で購入しました。 周りは驚いていました。「 なんで、あんなの買ったの? 」と。

「 そんなに長期間、空いていた店舗は誰も借りないよ! 」と。僕も多少の不安はありましたが、直感では「 僕がやれば平気だろう 」と感じていました。そのため、勇気を出して購入したのです。結果、2カ月後に入居者が決まりました。

しかし、半年後に友人に売りました。わずか100mとはいえ、自分の決めたエリアから出ていることが当時は我慢できなかったのです。そうやって少しずつ妥協することで、エリアを拡大していくことになることを危惧したのです。

■ 売れ残り店舗が利回り30%の優良物件に

今回の物件はそこから近く、中も外も比較的キレイです。さらに、空室期間も半年程で、僕にとってみれば前回よりも全然ハードルが低い感じでした。そして、友人には失礼な表現になりますが、僕はあの物件を売ったことを後悔していました。

「 買ってみてもいいかな 」と思った僕は、物件情報のチェックを開始しました。しかし、その前に「どうせなら近くの物件を持っている友人が買った方がいいのではないか」と思い、最初にその友人に声をかけました。

彼なら、今持っている物件( 僕が売った物件 )と今度の物件の両方を持つことで、将来的にはオセロのようにそこの並びの店舗を全部買い占めることができる可能性があるからです。しかし、反応はありませんでした。

その後、他の人にも「 この物件、いいよ。チャンスだよ 」と伝えましたが、リアクションはありません。僕が前に買った物件のことまで説明して、「 どういう理由でチャンスなのか 」を教えたにもかかわらず、です。

それが、去年の末でした。その時は拡大路線を少し休んで物件の入れ替えをしながら、自分のビジネスをシンプルに筋肉質にする方向に力を入れていたので、まだその物件に手を出しませんでした。

そして、今年の2月中旬。まだその物件が売れ残っていることに驚き、笑ってしまいました。ネット上でその物件を「 お気に入り登録 」している人は10人近くいるのに、誰も購入しないのはなぜなのか、不思議でなりませんでした。

僕はもう、我慢も遠慮もせずに動きました。不動産業者さんの話では、現地で物件を見た人はかなりいたようです。しかし、その先の一歩を踏み出した人は、一人もいません。

僕はその物件を見て、想定されるリスクを洗い出し、「 対応できる範囲 」と判断したため、その場で購入を決めました。契約までの交渉はかなりタフでストレスもありましたが、最終的には売出価格よりも安く、それなりの価格で買うことができました。

この物件は表面利回り30%前後で仕上げることができると思います。途中、回り道をしましたが、結果的に、ここ最近の中でもかなり良い部類の仕込みになりました。

■ 皆が傍観者でいるときにリスクを取れる人になる

そして3月。今回の物件を買ったことを、去年末に「 この物件買ったら? 」とススメた友人たちに伝えたところ、皆が口を揃えてこう言いました。

「 それはすごい! あの物件をどんな風に料理するか見てみたい! 」

「 オイオイ、みんな・・・。それじゃあ、いつまでも良い物件は買えないぜ・・・ 」

あとで、飲みながらお説教です。 みんなに色々な買わない理由があったように、僕にも買わない理由はたくさんありました。でも、 皆が傍観者でいるときに、僕はリスクを取る。その道を選びました。

サッカー日本代表の元監督であるオシムさんもいつも言っていました。

「 リスクを冒せ 」と。

しばらくすれば、僕が利回り30%のテナントを持っていることに対して、誰もが「 すごいな。そんな物件どこで仕入れたんだ? 」と羨ましそうに話しかけてくると思います。そして僕はこう話すと思います。

「 すごくなんてない。みんなも手に入れることができたはずの物件だ 」

でも、誰も信じようとはしないでしょう。そしてこう言うのです。

「今度、そんな物件があったら回してね!」

■ 必要なのは「 iPhoneと勇気とサムマネー 」

まずは、大きなビルを買わなくても、安い店舗を1つ買ってみたら良いんです。そこで色々と実験をしてみるのです。実験してみないと結果は出ません。結果が出るようになったら、買った物件の売り上げから、また再投資するのです。

そのサイクルを回せるようになるまでは時間がかかります。 しかし、その仕組みが完成し、繰り返せるようになったときには、ワクワクどころか毎日ドキドキで興奮が止まりません。

そのエキサイティングな仕組みを作るために必要なものは、高城剛さんの言葉を借りると、「 iPhoneと勇気とサムマネー 」であると、僕は思います。

毎日iPhoneでネット検索を繰り返し、物件を見つけたら勇気を持って購入するのです。その時にはもちろん、多少の現金も必要です。非常にシンプルな方法です。

もちろん、簡単ではありません。が、それができたときには、周りの人には見えないブルーオーシャンが目の前に広がります。そうしたら物件を選びたい放題です。

だって皆さんが欲しがらない、あるいは買えない物件は、ネットにたくさん残っていますからね!

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 広田健太郎(ひろたけんたろう)さん

hirotasan

不動産投資家
マレーシア・ペナン島在住

ツイッター
https://twitter.com/kentarohirota

ブログ
walk on the blue ocean.

■ 経歴

□1975年
群馬県高崎市に生まれる

□1997年
早稲田大学スポーツ科学部卒業(サッカー部所属)

□1998年
シンガポールプロサッカーリーグDIVISION1でプレイ

□1999年
個人事業主として「サファリレコード」創業

□2005年
結婚
父親のすすめで1棟目のビルを購入

□2008年
レコード店を閉め、父親の不動産会社へ入るも2カ月で退社

□2009年
宅建免許取得

□2017年 マレーシア・ペナン島に移住

□2018年
宅建免許返納

■ 所有物件

□2005年
11月:商業ビル購入(4テナント)20%

□2011年
3月:商業ビル購入(3テナント、1住居)売却済

□2012年
7月:商業ビル購入(4テナント、1住居)26%
9月:商業ビル購入(3テナント)28%
9月:中古戸建購入(売却済)

□2013年
3月:商業ビル購入(売却済)
6月:区分マンション購入(売却済)
9月:自宅近くの中古戸建購入
10月:土地購入⇒コインパーキング(23台)
12月:中古戸建店舗購入(売却済)
12月:自宅隣の中古戸建購入

□2014年
3月:商業ビル購入(2テナント) 20%
7月:商業ビル購入(売却済)br /> 10月:商業ビル購入(2テナント)32%

□2015年
3月:中古戸建店舗購入(売却済)
3月:土地購入⇒コインパーキング(35台)
6月:土地購入⇒コインパーキング(5台)
10月:転売用土地購入(売却済)
11月:自宅近くの中古戸建購入

□2016年 4月:店舗購入
5月:牢屋ビル購入(売却済)
8月:店舗購入

□2017年
3月:全空ビル購入
8月:ロードサイド店舗購入
10月:駅近ビジネスホテル隣の店舗購入
10月:上記店舗向かいのビル購入

2018年現在の家賃年収約5,400万円

月に5〜10日、一日に数時間働く狩猟型の生活を満喫している

不動産投資を始めるきっかけや初期の苦労については大家列伝(前編・後編)を参照ください。

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