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現代版わらしべ長者の目指し方。再建築不可は再建築可能にすれば良い。築50年なんてまだまだヤング。

広田健太郎さん_画像 第40話

■ 今年買った3つのビルが去年までと違うこと

先日、今年3つ目の物件を購入しました。そして、その物件の目の前にある1,300万円で売りに出されていた3階建のビルの買い付けも通りました。4つ目となる物件は値引きをしてもらい利回り18.8%での購入です。

今月中の決済になると思います。物件同士がこれだけ近いと管理がとても楽です。今年は3月にビルを購入、8月にロードサイド店舗を購入、10月に店舗とビルを購入で家賃収入は計75万円/月となります。平均利回りは12.5%です。

今までの自分は、利回り20%以上のものしか投資をしてきませんでした。今年買った物件の利回りが低いのは、今までに購入してきた物件に比べて、良い立地のものが多いからです。

3月のビルは商店街の入り口の角地、8月はロードサイドで隣が超大型のドラッグストアー。さらには10月の2物件はビジネスホテルの目の前で、駅からも徒歩2、3分です。

ビジネスホテルを出て最初に視界に入るお店ですから本当に抜群の立地だと思います。特に3つ目の物件はまだ店舗が2つ空いているのと、店舗裏側の土地部分を駐車場にして4〜5台貸す予定ですので、プラス10万円/月は見込めます。

僕は空いている2店舗の壁を取り除いて1店舗にして、ラーメン屋さんか居酒屋さんに入ってもらいたいなと考えています。そして、今年はあともう1つビルを買いたいと思っています。

僕の所有ビルの目の前のビルなのですが、このビルが買えれば2017年はこれ以上ないほど最高なんじゃないかと思います。ペナンに移住して、1年に5つも不動産を買えたら何も言うことはありません。

■ わらしべ長者のように不動産が増えていく

僕は、2月と7月に売るつもりのなかったビルを欲しいという方にどうぞと譲ったから、こんなに良い流れになったのではないかと分析しています。
( その時の話はコラム第29話で紹介しています⇒ビルへの売却オファー続々。)

現代版のわらしべ長者みたいな感じです。わらしべ長者も最初にみかんを欲しいから藁をあげたわけではありません。泣いている赤ちゃんが嬉しそうな顔をしたので、藁をあげたら、お母さんがお礼にとみかんをくれたわけです。

そして、そのみかんを道端で苦しそうにしている娘さんにあげたら、お礼に絹をもらって、そのあとも望まれるがままに自分の持っているものを先に差し出していた結果、長者さんの娘さんが以前みかんをあげた娘さんだったということで、その長者の娘さんと結婚できたわけです。

僕も引き続き、自分の持っているもので望まれたものはドンドン差し出す生き方をしていこうと思います。

と言いつつ、ロードサイドの店舗は病院関係の方から売って欲しいと何度も言われたのですが、お断りしました。ロードサイド店舗をこれからも購入するために、この物件で色々と勉強をしたいという気持ちがあったからです。

わらしべ長者の流れに乗るなら、売却しても良かったのかもしれません。でも、現代のわらしべ長者である僕は、物件を手に入れるごとに登記料、取得税、売却時には税金がかかります。

ロードサイドの店舗について勉強したいという理由に加えて、今期はこれ以上利益を出したくないこともあり、そこまでスムースに交換とはいきませんでした…。



■ 築50年はヤング。ビル投資の喜び

最後に、読者の方からいただいた質問で、皆様にも興味がありそうなものを紹介させていただきます。

◇Q1.広田さんは、どのくらいまでの築年数なら古くてもオッケーですか? また、絶対買わない物件の基準はありますか?

僕の不動産投資歴は、戸建2戸だけです。2戸とも4年前に現金で購入しました。安くて高利回りの物件を探していると築年数が古いものばかりです。次は融資を使って1棟物件を買ってみたいと思っています。

そこで広田さんに物件の購入基準をお聞きしたいです。例えば、戸建の場合だと43条但し書き道路の物件は買わないとか。安い物件は難ありが多くて、その中でどこまで妥協すればいいのかまだわからない事ばかりです。よろしくお願いします。

◆A1.
僕の場合は、ビルや店舗ばかりなので全く基準が違うかもしれませんが、築年数を気にしたことはほとんどありません。僕のビルは築40年や50年のものばかりです。

銀行融資も事業としてみてもらえるようになれば、( 築年数が古いのは建物評価としては低くなりますが )、融資は普通にしてもらえます。

僕が今住んでいるペナン島の世界遺産登録されているジョージタウンなんて築100年以上の店舗ばかりで、とってもお洒落にリノベしているカフェやB級グルメのお店がたくさんあります。それと比べれば築50年なんてまだまだヤングですね。

次に、絶対に買わない基準ですが、それがどんなに良いものであろうと自分が分からないものは買いません。逆に言うと、わかるものは全て買います。例えばそれが再建築不可でも同じです。あとでその物件に隣接する物件を多少高くても買って、再建築可能にしてしまえば良いのです。

そして、買う物件は絶対に妥協はしません。今まで物件をたくさん買ってきましたが、妥協して買ったことは1度もありません。条件を妥協して買うことは何度もありますが、物件自体に妥協は絶対にしません。

大切なのは物件に自分を合わせていくことではなくて、自分に合う物件だけを買うことだと僕は考えています。

例えば、僕の得意なビル。新築のビルの方が入居希望のテナントさんがたくさんいます。多分世の中の9割はそういう人ではないでしょうか。でも僕はそういう人たちに1ミリも興味がありません。新築に入りたいお客さまは僕のターゲット外です。

世の中にはオンボロビルでも内装をカッコよくて仕上げてお洒落なバーにしたりカフェにできる天才的な入居者さんはいます。そういう人たちに選んでもらえれば良いのです。

例えば恵比寿駅周辺に建物が外から見るとオンボロでしかないのに、中に入ってみるとセンス抜群の内装で若い人で満席のバーとかあったりしますよね。

僕はオンボロビルを安く買い安く貸し、中身はセンスのある借主に仕上げてもらう。これが投資効率としても最強ではないかと考えます。世の中の1割の人を相手にビジネスをして高利益を上げる。これこそブルーオーシャンではないでしょうか。

◇Q2.ビル投資の一番の喜びは何ですか?

◆A2.
誰も買わないオンボロビルを利回り10%で買って30%で仕上がった時などは、ドラッグのような興奮があります( 未経験ですが )。

冗談はさておき、優等生的な回答をすると、僕が買うまで誰もが見放していて死んでいたも同然のビルを蘇らせるということは、行政にもできない地域貢献ができていると思っています。


ペナンの空


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 広田健太郎(ひろたけんたろう)さん

hirotasan

不動産投資家
マレーシア・ペナン島在住

ツイッター
https://twitter.com/kentarohirota

ブログ
walk on the blue ocean.

■ 経歴

□1975年
群馬県高崎市に生まれる

□1997年
早稲田大学スポーツ科学部卒業(サッカー部所属)

□1998年
シンガポールプロサッカーリーグDIVISION1でプレイ

□1999年
個人事業主として「サファリレコード」創業

□2005年
結婚
父親のすすめで1棟目のビルを購入

□2008年
レコード店を閉め、父親の不動産会社へ入るも2カ月で退社

□2009年
宅建免許取得

□2017年 マレーシア・ペナン島に移住

□2018年
宅建免許返納

■ 所有物件

□2005年
11月:商業ビル購入(4テナント)20%

□2011年
3月:商業ビル購入(3テナント、1住居)売却済

□2012年
7月:商業ビル購入(4テナント、1住居)26%
9月:商業ビル購入(3テナント)28%
9月:中古戸建購入(売却済)

□2013年
3月:商業ビル購入(売却済)
6月:区分マンション購入(売却済)
9月:自宅近くの中古戸建購入
10月:土地購入⇒コインパーキング(23台)
12月:中古戸建店舗購入(売却済)
12月:自宅隣の中古戸建購入

□2014年
3月:商業ビル購入(2テナント) 20%
7月:商業ビル購入(売却済)br /> 10月:商業ビル購入(2テナント)32%

□2015年
3月:中古戸建店舗購入(売却済)
3月:土地購入⇒コインパーキング(35台)
6月:土地購入⇒コインパーキング(5台)
10月:転売用土地購入(売却済)
11月:自宅近くの中古戸建購入

□2016年 4月:店舗購入
5月:牢屋ビル購入(売却済)
8月:店舗購入

□2017年
3月:全空ビル購入
8月:ロードサイド店舗購入
10月:駅近ビジネスホテル隣の店舗購入
10月:上記店舗向かいのビル購入

2018年現在の家賃年収約5,400万円

月に5〜10日、一日に数時間働く狩猟型の生活を満喫している

不動産投資を始めるきっかけや初期の苦労については大家列伝(前編・後編)を参照ください。

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