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10年で36倍に増えた役員報酬。お金だけではない僕の「レバレッジ」のかけ方。

広田健太郎さん_画像 第41話

不動産投資のレバレッジというと、8割の方が「 お金 」にかけるものとイメージすると思います。しかし、不動産投資においてはお金の他にも実は利用できるレバレッジがいくつかあります。

例えば、不動産投資では同じ金額でも、「 どの商品を選ぶか 」によって、その結果が変わってきます。つまり、「 商品 」にもレバレッジがかけられるのです。しかし、お金や商品以外にも、重要なレバレッジが存在します。

お金と物件以外の何に、レバレッジをかけられるのでしょうか。自分の経験から感じた、いくつかの重要なレバレッジについて紹介します。

■ @「 場所 」にレバレッジをかける

レバレッジの基本は「 小さな力で大きな結果を 」です。小学校の頃に校庭の地面に1枚の画用紙をおいても何も起きなかったのに、虫眼鏡に太陽の光を一点に集めると画用紙が焦げるという理科の授業を経験した人は多いと思います。

これは不動産投資にも応用できる考え方ではないでしょうか。コラムの第3話でも紹介しましたが、最初の頃の僕は会社や自宅も含めたすべての物件を、半径300メートル以内に集中させて投資をしてきました。

移動時間が少なければ時間や体力を無駄使いすることがありません。そのエリアの物件を探しているお客様に、似た環境の物件をすぐに紹介することもできます。

エリア占有率を高めれば、そのあたりの家賃相場でさえコントロールできるようになります。プライスリーダーになれば、自分で物件の利回りさえ決められるのです。

僕はネットで売買物件の検索は数え切れないほどしたことがありますが、賃料検索はしたことがありません。それが、「 場 」に精通することの強みです。

■ Aお客様という「 客層 」にレバレッジをかける

住居はお客様が1度借りて終わり、あるいは次の引越しまで何もありません( 法人を相手にすれば話は別です )。しかし、店舗では違います。わかっている店舗経営者は、複数業態のお店を1店舗目の周辺にいくつも出すのです。

例えば、夜のご商売を経営されている方ならまず1店舗目はクラブで軌道に乗せる。そしてその後はクラブを複数出店しながらも同時に、お店の女性が出勤前にお客様とご飯を食べるご飯屋さんや居酒屋さんを出店したりします。

あるいはお店で働く女性の方が出勤される前に利用するネイルサロンやヘアメイクをするヘアサロン、さらにアフターで訪れるバーやラウンジ、そして女性の誕生日などにお花を出してもらうためのお花屋さんなども出店します。

そして、それらのお店は互いに近いことが条件なのです。お客様にすぐ近くの自分のお店に移動してもらうためでもありますし、お店のスタッフも人手が足りない時などは近い方が移動が便利なので場所が遠くてはいけないのです。

こういうやり手の経営者さんにビルを借りてもらえるとある日突然、「 ビルを借りているのではなく売って欲しい 」というお話が来るのです。

これが、住居をして、ビルをして、コインランドリーをしてとバラバラだとそれ自体の物件にはレバレッジが効いているかもしれませんが、全体としてレバレッジが効いていない非常にもったいない状態になっているわけです。



■ B人生という「 時間 」にレバレッジをかける

僕が考える「 時間 」には2つの種類があります。1つ目は、Aでもお話しした「 移動 」という意味での時間です。仮に物件間が車で1時間程度だとしても、物件が離れているとそれだけで移動時間がかかりますし、疲れます。

もっと遠くの物件なら「 物件に行くついでに旅行ができて経費にもなる 」と考えることもできます。しかし、行きたくないときにも行く必要があったり、土地ごとに不動産管理会社さんと1から関係を作ったりすることを考えると、レバレッジが効いているとは思えません。

旅行には行きたいときに行きたい場所に行く。人生とビジネスをあえて複雑にからめる必要はありません。

そして2つ目は、「 人生 」というより長いスパンで考えた時の時間です。第8話のコラムでも書いたウォーレン・バフェットの「スノーボール」の考え方です。できるだけ早くから雪玉を転がす。投資を開始するのです。

携帯の充電をしている間に携帯の前に座って充電を待っている人はいません。不動産投資も同じです。不動産を買ったら、自分は別の仕事をしている間に、物件が10年・20年と賃料を稼いでいる。そして、返済が終わる。考えてみればすごいことです。

僕は1年前のコラムで「 昨年2,400万円の元金を返済した 」と書きました。今年は2,100万円の返済です。2年で4,500万円も物件が働いて、返済を進めてくれました。10年なら2億円です。

20代・30代で不動産を購入して、10年間・20年間サラリーマンとして働いているうちに物件の返済が終わっていたという状況を作ることが理想です。20才からの20年後と、40才からの20年後とでは、受ける恩恵の度合いが全く違います。

「 今、利回り10%のものを買うのなら、5年後に20%のものを買うのと同じだ。あるいは5年後に30%のものを買った方が得ではないか 」という人の話を聞いたことがあります。

しかし、僕はそうは思いません。仮に10%でもいますぐ始めてみることに価値があると思います。不動産は経験してみないとわからないことがたくさんあるからです。

小さくはじめて購入までの流れ、税金、諸経費、トラブル、そして何よりも家賃収入のありがたさを実感すること。これらの利回りに表れない「 経験値 」という大切な武器を早く手にするかしないかで、大きく人生は変わってくると思います。

■ C「 自分 」にレバレッジをかける

以上のような、商品、場所、客層、時間などに分けてビジネスを考えるランチェスター戦略を、僕は自分の暗黒時代ともいえる時期に研究してきました。

全くお金がない時期にランチェスター戦略の教材フルセットを購入しようと公庫に100万円の融資をお願いしました。世界中の不動産、経済を見ておきたいと世界視察旅行費用として200万円の融資もお願いしました。両方ともNGでしたが、不動産開業資金として300万円を融資してもらいました。

僕は物件を買うよりもまずは自分に投資したかったのです。10年前にそうやって自分に投資してきたことがここにきて開花し、物件の比ではないほどの強烈な利回り、レバレッジとなっているのかなと感じています。

10年前のお金がない時、僕は税理士さんから「 役員報酬を月8万円にしましょう 」と提案されました。それまでの月100万円から、年100万円への減額です。

屈辱的な数字でした。しかし、いつか復活する日のために受け入れました。そして臥薪嘗胆の日々を乗り越え、10年経った先日、税理士さんと相談して次期の役員報酬を決めました。金額はあの頃の36倍になりました。

■ もっと考えれば、もっと儲かる

このように、不動産投資ではお金以外にも様々なレバレッジをかけることができます。「 何に対してレバレッジをかけるのか 」を理解していないと、お金や物件にはプラスのレバレッジをかけていたのに、他の部分でマイナスのレバレッジをかけていたなんてことになりかねません。

あるいはマイナスのレバレッジではなくても、お金や物件に対してのレバレッジをかけているだけで終わってしまっていてはもったいない、と僕は思います。

もっと考えれば、もっと儲かります。一つの案件でいかに多くのレバレッジをかけられるか。自分だけのやり方を見つけることが大切ではないでしょうか。



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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 広田健太郎(ひろたけんたろう)さん

hirotasan

不動産投資家
マレーシア・ペナン島在住

ツイッター
https://twitter.com/kentarohirota

ブログ
walk on the blue ocean.

■ 経歴

□1975年
群馬県高崎市に生まれる

□1997年
早稲田大学スポーツ科学部卒業(サッカー部所属)

□1998年
シンガポールプロサッカーリーグDIVISION1でプレイ

□1999年
個人事業主として「サファリレコード」創業

□2005年
結婚
父親のすすめで1棟目のビルを購入

□2008年
レコード店を閉め、父親の不動産会社へ入るも2カ月で退社

□2009年
宅建免許取得

□2017年 マレーシア・ペナン島に移住

□2018年
宅建免許返納

■ 所有物件

□2005年
11月:商業ビル購入(4テナント)20%

□2011年
3月:商業ビル購入(3テナント、1住居)売却済

□2012年
7月:商業ビル購入(4テナント、1住居)26%
9月:商業ビル購入(3テナント)28%
9月:中古戸建購入(売却済)

□2013年
3月:商業ビル購入(売却済)
6月:区分マンション購入(売却済)
9月:自宅近くの中古戸建購入
10月:土地購入⇒コインパーキング(23台)
12月:中古戸建店舗購入(売却済)
12月:自宅隣の中古戸建購入

□2014年
3月:商業ビル購入(2テナント) 20%
7月:商業ビル購入(売却済)br /> 10月:商業ビル購入(2テナント)32%

□2015年
3月:中古戸建店舗購入(売却済)
3月:土地購入⇒コインパーキング(35台)
6月:土地購入⇒コインパーキング(5台)
10月:転売用土地購入(売却済)
11月:自宅近くの中古戸建購入

□2016年 4月:店舗購入
5月:牢屋ビル購入(売却済)
8月:店舗購入

□2017年
3月:全空ビル購入
8月:ロードサイド店舗購入
10月:駅近ビジネスホテル隣の店舗購入
10月:上記店舗向かいのビル購入

2018年現在の家賃年収約5,400万円

月に5〜10日、一日に数時間働く狩猟型の生活を満喫している

不動産投資を始めるきっかけや初期の苦労については大家列伝(前編・後編)を参照ください。

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