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ゴールドラッシュ時代から得た教訓。400万円のビルを20万円で賃貸するビルオーナーの心構え。

広田健太郎さん_画像 第49話

初めて作った会社に、僕は「 ゴールドラッシュ 」という名前を付けました。僕のレコード屋さん時代の話です。

ロサンゼルスからサンノゼ、サンフランシスコとレコードを探しながら北上し辿り着いたのが、カリフォルニア州の州都サクラメントという町でした。



この町のことを知らなかった僕は、町全体が古びた感じで少し怖いなと不安を感じながらも、何かお宝が出てきそうだなという期待をせずにはいられない、そんな印象を持ちました。

大きな川沿いにあった昔の西部劇に出てくるようなお店に入り、店内にいた観光客に「 この辺りは何か有名なのですか? 」と聞いてみました。すると、「 ここは昔ゴールドラッシュがあった町よ 」と老夫婦が教えてくれました。

僕はレコード屋さん巡りを少し休み、1849年に黄金を求めて人々が殺到してきたであろうこの川を眺めながら当時の熱狂に思いを馳せました。

■ ゴールドラッシュで一番儲けたのは誰?

その店で、「 ゴールドラッシュでは誰が一番儲けたかわかるかい? 」と訊かれました。僕は「 砂金堀で財を成した有名人って誰? 」と考えてみましたが、わかりません。

そして、しばらくして教えてもらった答えは、僕が想像していたものとは全く違いました。一番お金を得たのは全米中から金を求めて集まった人々の中にはいなかったのです。

一番お金を得たのは、金を掘る人々に掘る道具を貸していた人々、食事やお酒を提供したお店、そしてたくさんの人々が作業時に履いた頑丈で汚れに強いジーンズを売っていた、リーバイスでした。

この話を聞いた僕は、これから先、どこでゴールドラッシュが起きようと、無闇に参加せず、心を乱されることなく、「 自分の人生に自分でゴールドラッシュを起こしていこう 」と思いました。

会社に「 ゴールドラッシュ 」という名前をつけたのは、そんな経験がきっかけになっています。

そういえば、話題になった仮想通貨も一番利益を出したのは投資家ではなく、価格の変動に一喜一憂する投資家たちに売買の場を提供する取引所だったようです。

付け加えると、僕はあの時に砂金堀には参加しないと決めたため、仮想通貨も持っていませんが、それでいいと思っています。皆が砂金を掘っている間に、僕は僕のやるべきことに集中し、結果を出します。



■ 地元にもあるゴールドラッシュ

2014年10月に小さな3階建てのビルを400万円で購入しました。1階と2階は店舗、3階は住居の築40年以上の全空の建物で、残置物と雨漏りが酷く、外壁も床も水周りもボロボロ。安い分、問題山積という物件でした。

僕の持っているビルのすぐ近くだったため、借り手がすぐに見つかることだけはわかっていました。現状でしばらく賃貸募集をして、手があがらなければフルリノベをするという計画で買付を入れました。

僕にはこのビルは「 金脈 」にしか見えなかったのですが、物件を紹介してくれた不動産会社の従業員は「よくこんな物件を買えますね。信じられません」と不思議そうな顔をしていました。

募集開始から3カ月、立地の良さから想定通りに内見は多かったのですが、あまりの崩壊具合に全ての人が撤退していきました。そこで、第2案として考えていたフルリノベに踏み切りました。

こちらで費用負担をして外壁を修復・塗装、雨漏りを完全に直し、店舗内はスケルトン状態に綺麗に仕上げ、ビルの外にあった階段を内階段にして各階ごとにバラバラに募集するのではなく1棟貸しのみで募集することにしました。

その上で、「 実際の工事はテナントさんの希望を聞きながら進めます 」という形で募集をしました。すると2カ月で候補の方が現れ、1カ月かけて打ち合わせをしながら条件を詰め、2015年3月に賃貸契約を結ぶことができました。



家賃は毎月20万円( 税別 )です。建物価格は400万円ですから、利回りは表面で60%。工事費の350万円( 税込 )を入れても、32%です。こうして、1カ月20万円の家賃を手にする仕組みを僕は得ることができたのです。

もうすぐ3年前に結んだこの賃貸契約が終了します。契約時に権利金として2カ分の家賃相当額40万円をいただいていますので、賃料と合わせると、3年間で760万円をこのビルが稼いでくれたことになります。

750万円の現金を投入したこのビルの回収は、3年で終わりました。一攫千金を狙うのではなく、自分のビジネスと人生に集中すればどこでも金脈を見つけら、ゴールドラッシュを起こすことは可能です。

僕は地方の寂れたシャッター街でも、自分発のゴールドラッシュを起こすことができました。まさに高崎ゴールドラッシュです。

■ 飲食ビルは夜化ける。ビルオーナーとしての心構え

さて、このビルからの今後の家賃はまるごと儲けになります。ただ、それもこのテナントさんが3年間がんばって営業してくれたおかげですので、4年目からの賃料は大幅に下げようと思っています。

そして、テナントさんにたくさん儲けてもらって2店舗目を出すときにはまた僕のビルで出してもらえれば嬉しいです。

余談ですが、このビルは、昨年の僕のセミナーの懇親会で使わせていただきました。参加者の皆さんにはお話しましたが、居酒屋さんなど、夜しか営業しないお店の物件は、古くても問題ありません。真っ白なペンキを塗れば、夜はライトアップされてキレイに見えるからです。

普通の人は昼間物件を見て、古いからやめようと考えるかもしれません。このような違った角度で物件を見られるようになると、購入できる物件が増えてくると思います。



最後に、コラム第19話でもお話をしましたが、僕なりの物件オーナーとしての心構えをお話ししたいと思います。

先日、自分のセミナーを地元で開いたのですが、懇親会を僕のビルのテナントさんで行いました。実際の物件を見て話すのがわかりやすいと思いましたし、そのお店でお金を使うことで、テナントさんも喜んでくれると考えたからです。

しかし、それでは我田引水がすぎるかと思い、1人あたり4,000円の飲食代のうち、参加者の方には3,000円を負担してもらい、僕があとの1,000円を負担しました。

この時に限らず、僕が友人やお客様と自分のテナントさんで食事をする場合は、必ず僕が全額払います。そうすることで僕のテナントさんで食事をしようとお願いをしても失礼に当たらないかと思っています。

たまにでいいので、こういう気遣いができることが、ビルオーナーとして成功するには必要だと思っています。今日もこれから、家族で僕のテナントさんのレストランに行ってくるつもりです。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 広田健太郎(ひろたけんたろう)さん

hirotasan

不動産投資家
マレーシア・ペナン島在住

ツイッター
https://twitter.com/kentarohirota

ブログ
walk on the blue ocean.

■ 経歴

□1975年
群馬県高崎市に生まれる

□1997年
早稲田大学スポーツ科学部卒業(サッカー部所属)

□1998年
シンガポールプロサッカーリーグDIVISION1でプレイ

□1999年
個人事業主として「サファリレコード」創業

□2005年
結婚
父親のすすめで1棟目のビルを購入

□2008年
レコード店を閉め、父親の不動産会社へ入るも2カ月で退社

□2009年
宅建免許取得

□2017年 マレーシア・ペナン島に移住

□2018年
宅建免許返納

■ 所有物件

□2005年
11月:商業ビル購入(4テナント)20%

□2011年
3月:商業ビル購入(3テナント、1住居)売却済

□2012年
7月:商業ビル購入(4テナント、1住居)26%
9月:商業ビル購入(3テナント)28%
9月:中古戸建購入(売却済)

□2013年
3月:商業ビル購入(売却済)
6月:区分マンション購入(売却済)
9月:自宅近くの中古戸建購入
10月:土地購入⇒コインパーキング(23台)
12月:中古戸建店舗購入(売却済)
12月:自宅隣の中古戸建購入

□2014年
3月:商業ビル購入(2テナント) 20%
7月:商業ビル購入(売却済)br /> 10月:商業ビル購入(2テナント)32%

□2015年
3月:中古戸建店舗購入(売却済)
3月:土地購入⇒コインパーキング(35台)
6月:土地購入⇒コインパーキング(5台)
10月:転売用土地購入(売却済)
11月:自宅近くの中古戸建購入

□2016年 4月:店舗購入
5月:牢屋ビル購入(売却済)
8月:店舗購入

□2017年
3月:全空ビル購入
8月:ロードサイド店舗購入
10月:駅近ビジネスホテル隣の店舗購入
10月:上記店舗向かいのビル購入

2018年現在の家賃年収約5,400万円

月に5〜10日、一日に数時間働く狩猟型の生活を満喫している

不動産投資を始めるきっかけや初期の苦労については大家列伝(前編・後編)を参照ください。

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