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空室が次々に埋まる話。融資を受ける時の鉄則。負け癖ならぬ空室は癖になる。

広田健太郎さん_画像 第51話

■ 現在の僕の所有物件の空室状況

今回は僕の所有物件の空室が、現在進行形で次々に埋まっているという話をします。現在、空室があるのは以下の物件で、その他は満室です。



@12年前に10年ローンで購入した「 1棟目のビル 」が3/4で1店舗空き
A高利回りの3棟目「 油田ビル 」が4/5で1店舗空き
B昨年10月に購入した「 平屋のテナント 」が1/4で3店舗分空き



1棟目ビルの空室は2階ですが、20坪の広さがあり、貸し出せば月10万円にはなります。しかし、倉庫代わりに僕のレコードを約3万枚置いていたため、レコードの移動を考えると憂鬱になり、そのままにしていました。



3棟目の油田ビルの空室は、やはり2階で30坪の大きさがあります。以前のオーナーさんが住居として使っていた部屋で、僕が購入した時は空室でした。購入後、僕はテナントに変えるつもりでした。

ところが、工事の前に消防署に確認をすると、用途変更が必要な上、面積と収容人数に対し避難経路が確保できないため、「 不特定多数が出入りする店舗としての用途は難しい 」という結果に。

ただし、住居や事務所ならば可能だったため、僕の秘密の部屋に改造する計画であることは以前のコラムに書いたとおりです。( 募集をしていないので、厳密にいうと空室とはいえないかもしれません )

そして、昨年10月に購入した平屋のテナント。購入時は4分の2の入居でしたが、場所が良いのですぐに満室になると思っていました。ところが今年の2月、テナントのスナックのママさんから「 廃業します 」と連絡がありました。

ご家族が体調を崩されたというのが理由でした。これで、3月には空室が3店舗となりました。僕がペナンにいることもあり、しっかりと募集活動をせずに看板を貼っただけでしたので、当然の結果でした。

■ 融資を受ける時の鉄則。負け癖ならぬ空室は癖になる

平屋のテナント物件は現金で購入後に、融資を受けました。少し話が変わりますが、僕は融資を受ける時は、「 物件ごとの賃料で借入を必ず返済すること 」というルールを自分に課しています。別のところからお金を持ってきて不足分を補わないということです。

たとえば、2物件の借入をしていて、1つは満室できちんと返済できるけれど、もう1つは空室が多くて賃料だけでは返済ができない。でも2つの賃料を合わせれば返済できるから、買ってもOKという考え方もあります。

僕がそれをしないのは、以前、メインバンクの支店長さんに、「 一つ一つをきちんと単体として黒字にする癖をつけること。そうしないと、数が大きくなった時に綻びができる 」と言われたからです。

実際に、そのメインバンクさんは、どんなにその時に会社が儲かっていようと、購入したい物件が単体で儲かるという見込みが立たなければ、融資をしてくれません。

最初は厳しいなと思いましたが、今になってみれば、「 当たり前で大切なこと 」を最初に教えてもらいました。そのせいもあり、僕は強引にお金を借りるための融資ノウハウとか、その手のものに全く興味がありません。

そうだ、僕は物件を単体で回すと決めているにもかかわらず、4分の3が空室というのはマズイ! ということで、スイッチが入りました。空室が多いだけはありません。

この物件はビジネスホテルの目の前にあり、物件の裏側には更地があります。そこを駐車場にすれば利回りが上がると思って購入していたのに、そのままになっていました。

これではいけません。負け癖ではありませんが、空室は癖になります。何か手を打たなければ。

■ 倉庫で10年間眠っていたレコードが熟成して価格上昇

僕にスイッチが入ってから最初に動きがあったのは、1棟目でした。「 今、レコードがはやってるんでしょ? 」と訊かれることが続き、レコード店の買取表を見てみました。先月の3月27日朝9時のことです。



僕が扱っていたレコードはDJ用のものがメインで、12インチレコードと呼ばれるシングル盤がほとんどです。そこには特別なREMIXが収録されていました。

DJはその通常のアルバムに収録されていないREMIXを、クラブやラジオでプレイするために、12インチレコードを購入するのです。それらはジャケットのない、とても味気ないレコードでした。

僕は商売としてはその味気のない商品を販売していましたが、個人的にはアルバムジャケットのアートワークが大好きで、そういったレコードに惹かれていました。

僕の好きなレコードはお店においてもほとんど売れないので、買取価格はタダ同然です。僕はそのタダ同然で引き取ったレコードを大切に保管しておきました。ジャケットがカッコ良すぎて捨てられないのです。

そしてマニア的なことを言えば、シングルカットされていないのでヒットチャートには登場しないけれどアルバムオンリーの名曲があるので、いつかアルバムがブームになることがあるはずだとも考えていました。

そのレコード店の買い取り表には、僕が捨てずに保管しておいたレコードのジャケットがたくさん掲載されていました。買い取り金額を見た僕は狂喜乱舞しました。1枚最低でも2,000円、高いものは1万円オーバーのものもあります。



お店が買い取る金額でそれですから、市場価格は倍を見込めます。僕がレコード店を閉めてから10年。ワインとは金額の桁が違いますが、値上がり率はワインと同等かそれ以上です。

僕の倉庫で10年間眠っていたレコードたちが熟成して、市場に飛び出す時だと感じました。そして僕は、これらのレコードに10年ぶりに向かい合って整理して売ってみようと考えました。

そのために、1棟目のビルから3棟目の油田ビルにレコードを移し、油田ビルの空室を倉庫兼僕のオフィスにしようと考えました。1棟目の倉庫として使っていた場所は、賃貸に出すことにしました。

1時間後、高いテンションのまま、「 1週間後にレコードセミナーをやる 」とTwitterで宣言しました。「 参加費は無料、僕の1棟目のビルから3棟目のビルへのレコードの移動を手伝ってほしい 」、と。5名もの方が応募してくれたのには驚きました。

■ やはり、動けば動く

Twitterで引っ越しの手伝いを募集して2日後の3月29日の朝、知らない番号から電話が入りました。僕の会社は交差点脇にあるのですが、その交差点に赤信号で停車した人が偶然、会社の看板を見て「 店舗を探している 」と連絡をくれたのです。

その人は他県から来て、これから不動産会社を探そうとしていたとのこと。僕は10分後に会う約束をして家を飛び出しました。そして、2時間たっぷりとそのエリアの情報を伝えた後で、僕の1棟目を案内しました。

「 場所はいいけど、この大量のレコードがなあ 」と言われるお客様に、「 偶然にも、このレコードは今週末に違う場所に移す予定なのです 」と伝えました。あまりのタイミングの良さに、多分、僕の顔はとてもインチキくさかったと思います。



そのお客様はこの場所を2つに分けて、10坪ずつでダーツバーとガールズバーをやりたいと言います。その内装費用を僕が負担する代わりに、「 2部屋で家賃20万円 」ということで話がまとまりました。

元々は20坪を10万円で貸す予定でした。それが、10坪ずつに分けて倍のお家賃。あまりの劇的な流れに、Twitterのフォロワーさんから、「 最初から店舗契約が決まっていて、レコードを移動するために手伝ってくれる人を募集したのでは 」と言われました。

僕にもし、それができる頭があったら、今頃はもっとお金持ちになっていたと思います( 笑 )。

それだけではありません。このテナントをご案内中に、父の会社から「『 平屋のテナント 』の裏側の駐車場4台分を一括で刈り上げたいお客様がいる 」と、連絡が入りました。自分のことながらこんなことってあるのでしょうか。


整備前の駐車場

この駐車場は一括で5万円で貸し出すつもりでしたが、お客様からは「 すぐに賃貸を開始したいし、一括で借りるのだから4万円にしてほしい 」と言われました。

元の状態は、かなり汚れていました。お客様は「 自費で整備をする 」と言ってくれたため、僕は4万円で即OKを出しました。これで、毎月4万円の収入が増えました。


整備後の駐車場

僕が日本にいる短い間に、1棟目の空室への高値でのオファー、駐車場の一括借り上げ決定、大量に保有しているレコードの価値の上昇、と幸運が続いています。

危機感がきっかけでスイッチが入り、物事が動き出しました。「 動けば、動く 」、ということです。そして今も、この現象は続いているのですが、それは次のコラムに…。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 広田健太郎(ひろたけんたろう)さん

hirotasan

不動産投資家
マレーシア・ペナン島在住

ツイッター
https://twitter.com/kentarohirota

ブログ
walk on the blue ocean.

■ 経歴

□1975年
群馬県高崎市に生まれる

□1997年
早稲田大学スポーツ科学部卒業(サッカー部所属)

□1998年
シンガポールプロサッカーリーグDIVISION1でプレイ

□1999年
個人事業主として「サファリレコード」創業

□2005年
結婚
父親のすすめで1棟目のビルを購入

□2008年
レコード店を閉め、父親の不動産会社へ入るも2カ月で退社

□2009年
宅建免許取得

□2017年 マレーシア・ペナン島に移住

□2018年
宅建免許返納

■ 所有物件

□2005年
11月:商業ビル購入(4テナント)20%

□2011年
3月:商業ビル購入(3テナント、1住居)売却済

□2012年
7月:商業ビル購入(4テナント、1住居)26%
9月:商業ビル購入(3テナント)28%
9月:中古戸建購入(売却済)

□2013年
3月:商業ビル購入(売却済)
6月:区分マンション購入(売却済)
9月:自宅近くの中古戸建購入
10月:土地購入⇒コインパーキング(23台)
12月:中古戸建店舗購入(売却済)
12月:自宅隣の中古戸建購入

□2014年
3月:商業ビル購入(2テナント) 20%
7月:商業ビル購入(売却済)br /> 10月:商業ビル購入(2テナント)32%

□2015年
3月:中古戸建店舗購入(売却済)
3月:土地購入⇒コインパーキング(35台)
6月:土地購入⇒コインパーキング(5台)
10月:転売用土地購入(売却済)
11月:自宅近くの中古戸建購入

□2016年 4月:店舗購入
5月:牢屋ビル購入(売却済)
8月:店舗購入

□2017年
3月:全空ビル購入
8月:ロードサイド店舗購入
10月:駅近ビジネスホテル隣の店舗購入
10月:上記店舗向かいのビル購入

2018年現在の家賃年収約5,400万円

月に5〜10日、一日に数時間働く狩猟型の生活を満喫している

不動産投資を始めるきっかけや初期の苦労については大家列伝(前編・後編)を参照ください。

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