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新しく物件を買う前にやるべきこと。毎月家賃20万円アップ。小才は縁に逢って縁に気づかず。

広田健太郎さん_画像 第55話

昨年10月に、ペナンから遠隔契約&決済で、平屋4店舗プラス駐車場を購入しました。何もせずにいたら今年2月に突然の解約、空き店舗が3つとなり、稼働しているのが1店舗のみになってしまいました。

今の僕は金銭的にはそれでも全く問題はないのですが、そのままにしておくと負け癖をつけることになりますし、わずかなほころびを放置することは命取りにつながります。いつの時代もそれは「 滅びゆく者 」の初期症状です。

やるだけやった後なら「 買う物件を間違えた 」と言うだけですが、そうではありません。「 僕はまだ本気出していないだけ 」と負け惜しみをいう自分にはなりたくはないので、今年4月に行動を始めました。



■ 相場の半額の家賃で倉庫部屋を貸すことにした理由

すると、過去のコラムに書いた通り、約1カ月の間に契約ラッシュとなり、空き店舗は1つになりました。所有物件全体でも空室はこの店舗だけです。

その他、僕が最初に買ったビルの倉庫部屋を毎月5万円で貸すことも決まりました。この物件は相場では10万円でも貸せる場所ですが、倉庫跡は完全なスケルトン状態でしたので、入居者様が全負担をして内外装をするという条件で、家賃を半額にしました。

毎月5万円の違いは、人によっては受け入れがたいものかもしれません。失う賃料が1年間で60万円、10年間では600万円にもなるからです。

しかし、僕がこの倉庫跡の内外装を請け負えば、600万円前後の費用負担をすることになります。それを考えれば、10年間にわたり回収する600万円を放棄して、その代わりに今600万円を支払わないという選択の方が、僕にははるかに魅力的に思えます。

それに、工事費を自分で負担するから家賃を安くしてくれという方は、それなりにお金があるということであり、お金を持っているという事はそれなりに事業で成功してきたか、頑張ってお金を貯めてきたという事です。

そして、そのお金を使って工事をするわけですから、ちょっとやそっとのことではやめません。あるいは、お金を稼げる人というのは、お金を使うこともできるし、損切りもできる人です。万が一、その店舗は失敗したと思ったら1年で撤退するでしょう。

その時に出店者が工事費を負担してくれていれば、何の問題もないどころか、退去された後も違う方がすぐにお店を始められる状態になります。

自分で負担していたら、1年で退去されたら回収までに残り9年かかかるところが、入居者さんにお願いすれば、1年で退去されても逆に9年分のお金を残していってもらえることになります。つまりどちらに転ぼうが、損をするわけがないのです。

空気に店舗を貸していても1円もいただけませんし、長期の空室は店舗の空気をよどませます。空気も水もお金も流れを止めればよどみ、にごるのは自然の摂理。それに逆らって事業が成功するわけがありません。

借りたいという方がいてくれたら賃料を安くしてでも気持ちよく貸りてもらい、たくさん儲けてもらえば良いのです。その人がたくさん儲ければ、また新規のお店をオープンする時にも声をかけてもらえるということを、僕はこれまで何度も説明してきました。



■ 空室を埋めるために心がけていること3つ

「 普通は空き店舗を買ってもなかなか埋まらないのに、何で広田が買うとすぐに埋まるんだ 」と何度も質問されました。全ての物件が1つ1つ違うので、必勝法はありませんが、僕は次の3点を心掛けるようにしています。

@ご縁や流れを大切にする
A独り占めしようとしない
B1度に全部儲けようとしない


まず@のご縁について。長く空室になっている店舗だって、僕が買う前にも問い合わせはあったと思うのです。しかし、その方たちにきちんとした対応をせずに、ご縁をつなげなかったのではないかと考えています。

僕は問い合わせをしてきてくれただけで、本当にありがとうございますという気持ちで接しています。世の中にたくさんの物件がある中で僕の物件に声をかけてきてくれたご縁のある人ですから。

徳川家の剣術指南を担当した柳生家の家訓に「 小才は縁に逢って縁に気づかず、中才は縁に気づいて縁を活かさず、大才は袖触れ合った縁をも活かす 」というものがあります。ご縁をいただいた人にはこちらができる限りの最高の対応をしようと心掛けています。

次にAの独り占めにしないというですが、これは、近江商人の教えである「 三方良し 」に通じます。僕も、売り手良し、買い手良し、世間良しを意識して、自分だけで利益を独占しないことを心がけています。

お客様や協力してくれる業者さん、そしてその地域で商売をさせてもらうわけですから、自分がビルを持つことでそこの地域が活性化することにつながるような意識を持つことを心がけています。



最後にBは、Aに似ていますが、Aが人の話なら、Bはタイミングの話です。ほとんどの人が最初に最大の、あるいは全部の利益を得ようとしてしまいがちです。

そこを、長くお付き合いしていく中で、少しずつお金をいただければそれでよしと考えてみたらどうでしょうか。お金もチャンスも運も人が運んできます。一番大切なのはそれらを運んできてくれる人なのです。

■ テクニックやノウハウよりも大切な教え

僕がビルオーナーとして成功できた要因の1つに、油田ビルのコラムでも書いたNさんという複数の飲食点を経営していた社長さんとの出会いがあります。

その方と関わることができて、僕のビジネスは一気に上昇しました。決断の早さ、お金の使い方、損きりの仕方、Nさんからはたくさんのことを学ばせてもらいました。最初に全部儲ける必要はないのです。

僕がやっていることはテクニックやノウハウではありません。難しいことをやっているように見えて、実は昔から言われている誰でも知っている大切な教えを一つひとつ自分に当てはめて丁寧に実践しているだけなのです。

その結果、僕はこの2カ月で物件を購入していないのに毎月20万円の賃料収入が増えました。利回り10%の2,400万円の物件を買ったようなものですから、考えてみればすごいことです。

でも、それを放置していたわけですから、恐ろしいことともいえます。新しい物件を買う前にやるべきことがあります。今の収入は、自分がしてきた事の結果なのです。



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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 広田健太郎(ひろたけんたろう)さん

hirotasan

不動産投資家
マレーシア・ペナン島在住

ツイッター
https://twitter.com/kentarohirota

ブログ
walk on the blue ocean.

■ 経歴

□1975年
群馬県高崎市に生まれる

□1997年
早稲田大学スポーツ科学部卒業(サッカー部所属)

□1998年
シンガポールプロサッカーリーグDIVISION1でプレイ

□1999年
個人事業主として「サファリレコード」創業

□2005年
結婚
父親のすすめで1棟目のビルを購入

□2008年
レコード店を閉め、父親の不動産会社へ入るも2カ月で退社

□2009年
宅建免許取得

□2017年 マレーシア・ペナン島に移住

□2018年
宅建免許返納

■ 所有物件

□2005年
11月:商業ビル購入(4テナント)20%

□2011年
3月:商業ビル購入(3テナント、1住居)売却済

□2012年
7月:商業ビル購入(4テナント、1住居)26%
9月:商業ビル購入(3テナント)28%
9月:中古戸建購入(売却済)

□2013年
3月:商業ビル購入(売却済)
6月:区分マンション購入(売却済)
9月:自宅近くの中古戸建購入
10月:土地購入⇒コインパーキング(23台)
12月:中古戸建店舗購入(売却済)
12月:自宅隣の中古戸建購入

□2014年
3月:商業ビル購入(2テナント) 20%
7月:商業ビル購入(売却済)br /> 10月:商業ビル購入(2テナント)32%

□2015年
3月:中古戸建店舗購入(売却済)
3月:土地購入⇒コインパーキング(35台)
6月:土地購入⇒コインパーキング(5台)
10月:転売用土地購入(売却済)
11月:自宅近くの中古戸建購入

□2016年 4月:店舗購入
5月:牢屋ビル購入(売却済)
8月:店舗購入

□2017年
3月:全空ビル購入
8月:ロードサイド店舗購入
10月:駅近ビジネスホテル隣の店舗購入
10月:上記店舗向かいのビル購入

2018年現在の家賃年収約5,400万円

月に5〜10日、一日に数時間働く狩猟型の生活を満喫している

不動産投資を始めるきっかけや初期の苦労については大家列伝(前編・後編)を参照ください。

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