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120万円で利回り15%の底地&駐車場を購入。第2エリアの完成。作戦を立てて不動産を買い進めることの妙と実。

広田健太郎さん_画像 第58話

第37話のコラムで書いた「 お盆というタイミング 」というのはやはり売主さんに決断を促す絶妙なタイミングであると思いました。

日本に帰国してまだ1週間ですが、そのうちのわずか3日間で思いがけず2つの物件を買えることになりましたので、今回はそのことについて書いてみたいと思います。

■ 120万円の土地に買い付けを入れた3つの理由

8月1日。帰国後数日経過して落ち着いたこともあり、いつもお世話になっている不動産業者の社長に「 帰国したので、何かいいお話があればよろしくお願いします 」とラインをしました。

そうしたらすぐに電話をいただき、「 もしよければ、少し面白そうなものがあるので見ますか? 」ということで、10分後には自宅まで迎えに来ていただき、現地に連れて行ってもらいました。

この物件は紹介してくれた社長が売主さんから直接預かった、他に誰も知らない市場に出ていない超川上物件です。現地に着いて物件を見た瞬間に、久しぶりに胸がときめきました。



10坪の底地と10坪の更地。合計20坪の土地です。10坪の底地の上には老朽化した建物が建っていますが、隣の方の住宅部分として使われているようで、地代として毎月6,000円の収入があります。

その手前の雑草が生い茂っている土地は、駐車場として賃貸可能だなと思いました。周辺の駐車場の相場は1万円前後とのことで、この土地からは底地と駐車場で月に合計で1.5万円、年間でも18万円ほど入ってくると計算しました。

考え方によっては年間わずか18万円のために、今さら色々と動く必要があるのかとも思いましたが、次の3つの理由があって、この土地の購入を即決しました。


1.自分の不動産投資の腕が落ちないように定期的に実戦で鍛えたい。机上の空論という言葉があるように、頭の中でいくら考えてシュミレーションしても限界があります。練習ばかりして試合がなければ勘が鈍るのと同じです。

2.今回の土地がコインパーキングに隣接していること、そして他の隣地も同じような古い建物が並んでいるために将来的に買い足せる、あるいは底地が返却されたに購入価格の4〜5倍で売却できる可能性があります。

3.普通の不動産投資では退去が出ないように苦心しますが、底地では上の建物がある限り収入は保証されますし、底地を返却してもらう場合には借主負担で建物を取り壊して土地を返してもらうことができます。
建物がなくなった土地に自分で建物を立てることもできる上、売却をすることも可能です。あるいは更地になった後は駐車場3台分として貸すこともできます。

以上のように購入するにあたって、金額さえ折り合えばリスクは何一つありません。そして今回はその金額が決まっておらず、自分の方から土地値ではなく収益還元法で算出した金額でオファーをしました。

その結果、土地値の1/3の金額、120万円での買い付けが通り、現状で利回り15%、将来的に3のケースとなった場合は利回り30%となる投資となりました。駐車場で利回り30%とは、想像しただけで血わき肉おどります。

この物件を見て上記のようなことを考えて、10分もしないうちに口頭にて買い付けを出し、翌日の8月2日、物件を見てから24時間後にオッケーをいただきました。


ペナンから日本へ向かう飛行機の窓から見えた空

■ 築50年の物件への40%オフの買い付けが通る

さらにはこの土地を買えることになった次の瞬間には、この流れで一気に行こうと、ペナンにいた時から検討していた物件の内覧を手配しました。

ダメもとで「 明日はいかがでしょうか? 」とお願いしてみたらOKとの返事。翌日の8月3日に業者さんだけでなく、売主さんも立ち会いでの内覧となりました。

こちらの物件は6月にネットで見つけて問い合わせをしていましたが、少し金額が高いかなとそのままになっていた物件です。今回購入することになった底地物件から200〜300メートルの場所にあるため、これは縁があるかもしれないと思ったのです。

8月3日。約束の30分前に到着して余裕があったので、昨日の底地物件を改めて見に行き、購入後にやることをノートにメモするなど時間を有効活用してから、5分前に現地に到着しました。

築50年の木造2階建、1階が店舗、2階が住居の作りです。前のお店が1年前まで13年間も営業していたこと、丁寧に使われたいたこと、カウンターもイスも残っていることで、簡単なリフォームでかなり変わると思い、購入を決めました。

問題は価格です。少し割高でしたので、計算の根拠をお伝えして売値の40%オフで申し込みをしました。

「 売値に対してこの金額では大変失礼かもしれませんが、この金額でもよろしければ購入させてください。もしダメであればその後の交渉はしないで諦めます 」。

とお願いをしたところ、なんと10分後に、「 その金額でもオッケー 」と連絡をいただきました。現状のまま貸し出せれば25%の利回りです。

しかし、改修をしたり家賃を値引きしたり、契約に至るまでの過程で色々なことが起こると思うので、20%の物件に仕上がれば良いと考えています。

■ 店舗7つ、駐車場5台、底地1つを所有する第二のエリア

2018年は物件をまだ1つも購入していませんでした。それなりの数字で「 買おうと思えば買える 」物件はたくさんあったのですが、理屈抜きに「 買いたい 」と思えるものがなかったためです。

それがわずか3日間で思いがけずに2物件購入することになったのですから、不動産は本当にいつ何があるかわかりません。特に今回は、あと10日ほどでお盆に入るという絶妙なタイミングだったこともあると思います。

どちらの物件の売主さんにも「 現在、外国に住んでいて8月の1カ月間しか日本にいません。お盆までにどうするか決めていただければありがたいです 」ということを伝えて、どちらも来週決済を行うことになりました。

どちらの売主さんからも幸いにもすぐにご返答をいただき、僕はこうして新たに2つの物件を購入できることになりましたが、実は今回の物件のエリアは昨年10月に購入した店舗とビルの近くなのです。

このエリアを研究開始してから3年。それまでの情報の積み重ねがあったので、今回も購入するかしないかを即決することができました。

仮に同じ物件の情報を同じタイミングで得ても、それまでの積み重ねで買い付けを出せるスピードに差が出ますし、僕がエリアを決めて投資していなければ、今回購入する決断もできなかったと思います。

結果としてこのエリアに店舗7つ、駐車場5台、底地1つの保有となり、複利だけではなく複合という意味でのレバレッジが効いてくる予感がしています。( このあたりの考え方は第41話のコラムをご参照ください )

このエリアでの銀行借り入れは2,000万円の1本のみ、後は全部現金買いで、賃料収入は半年後には毎月60万円になる見込みです。もう僕の第2のエリアと言っても良いかもしれません。

僕の第1エリアよりも空室リスクの高い場所ではありますが、その分現金で安く買えるものだけ購入していますので、返済のプレッシャーは全くありません。

いざとなったらこのエリアの物件をまとめて売ればいいだけです。買う側もこれだけ物件が近くにまとまっていれば魅力的でしょうし、その分価格にも反映させることができると思います。

戦略をもって不動産投資をすすめてきましたが、時間が経過すればするほど、その妙と実を感じています。


地元の花火大会で撮影した写真です

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 広田健太郎(ひろたけんたろう)さん

hirotasan

不動産投資家
マレーシア・ペナン島在住

ツイッター
https://twitter.com/kentarohirota

ブログ
walk on the blue ocean.

■ 経歴

□1975年
群馬県高崎市に生まれる

□1997年
早稲田大学スポーツ科学部卒業(サッカー部所属)

□1998年
シンガポールプロサッカーリーグDIVISION1でプレイ

□1999年
個人事業主として「サファリレコード」創業

□2005年
結婚
父親のすすめで1棟目のビルを購入

□2008年
レコード店を閉め、父親の不動産会社へ入るも2カ月で退社

□2009年
宅建免許取得

□2017年 マレーシア・ペナン島に移住

□2018年
宅建免許返納

■ 所有物件

□2005年
11月:商業ビル購入(4テナント)20%

□2011年
3月:商業ビル購入(3テナント、1住居)売却済

□2012年
7月:商業ビル購入(4テナント、1住居)26%
9月:商業ビル購入(3テナント)28%
9月:中古戸建購入(売却済)

□2013年
3月:商業ビル購入(売却済)
6月:区分マンション購入(売却済)
9月:自宅近くの中古戸建購入
10月:土地購入⇒コインパーキング(23台)
12月:中古戸建店舗購入(売却済)
12月:自宅隣の中古戸建購入

□2014年
3月:商業ビル購入(2テナント) 20%
7月:商業ビル購入(売却済)br /> 10月:商業ビル購入(2テナント)32%

□2015年
3月:中古戸建店舗購入(売却済)
3月:土地購入⇒コインパーキング(35台)
6月:土地購入⇒コインパーキング(5台)
10月:転売用土地購入(売却済)
11月:自宅近くの中古戸建購入

□2016年 4月:店舗購入
5月:牢屋ビル購入(売却済)
8月:店舗購入

□2017年
3月:全空ビル購入
8月:ロードサイド店舗購入
10月:駅近ビジネスホテル隣の店舗購入
10月:上記店舗向かいのビル購入

2018年現在の家賃年収約5,400万円

月に5〜10日、一日に数時間働く狩猟型の生活を満喫している

不動産投資を始めるきっかけや初期の苦労については大家列伝(前編・後編)を参照ください。

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