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フル稼働を始めた利回り20%の店舗2棟。入居申込の障害になるものは事前に全部取り除いておく

広田健太郎さん_画像 第64話

今年になってから2週間ペナン、2週間日本のリズムで暮らしています。いつも僕が日本に戻る数日前になると、日本から電話が来ます。

誰にもスケジュールは言っていないのになぜ絶妙なタイミングで連絡が来るのだろうといつも不思議に思います。今回は日本へ戻ってきた10月某日、金曜日の夕方に、突然メールが届きました。



■ 第2エリア店舗への問い合わせ

コラムでも何度か書いている昨年10月に購入した、駅近でビジネスホテル隣の平屋4店舗と駐車場4台分の貸地がある物件の空店舗に、案内が入ったという内容でした。

この物件は、購入時は2店舗営業→今年3月に1店舗退去となって1店舗のみ営業→5月に駐車場4台がまとめて契約となり1店舗と駐車場が稼働→6月に2店舗分の賃貸契約がまとまったので、その段階では空きは「 残り1店舗 」となっていました。

その空き店舗もスナックの居抜きですぐに営業できるような状態でしたから、埋まるのは時間の問題だと思っていました。そして実際にその店舗は問い合わせがよく入るのに、なぜか契約まで至らない状態が続いていました。

その空き店舗に案内が入ったわけですが、僕は翌日、朝から東京でセミナーを受けける予定だったので、案内には立ち会わないことにしました。しかし、心の中には迷いもありました。

サッカーでもチャンスはたくさん作れたけれど点が取れなくて負けたという試合はよくあります。良い流れの時に決めておかないと流れが変わってしまい、再びその流れを引き寄せるのは至難の技…。

僕が帰国したそのタイミングで問い合わせが来たのも何かの縁。僕は自分が勝負強さを持っていると自負しているので、明日のセミナーをキャンセルして、物件案内に行こうかなと思いました。

しかし、よく考えるとその店舗が決まっても毎月の家賃は7万円。僕の頭を鍛えてもっと稼ぐようになれば毎月7万円以上稼ぎます。やはり予定通りセミナーに行くことにして、「 案内よろしくお願いします 」とメールを返信しました。



■ 不動産の神様は店舗案内を優先しろと言った

ところが、翌朝。日本の寒さと疲労から体調は最悪。これは長引くやつだと感じたので、その場でセミナー欠席のメールをして再び布団に潜りました。昼頃に起きると、かなり回復していました。コーヒーを3杯飲んで何をしようかと考えました。

ふと13時に店舗案内ということを思い出しました。急げばまだ間に合います。すぐにシャワーを浴びて現地へ向かいました。今回は、「 学びより不動産を優先しろ 」ということだったのでしょう。

13時ちょうどに店舗に着くと、先に到着していた父の会社の仲介担当の方が挨拶に来てくれました。店舗の中には内見のお客様が、内装工事業者さんまで連れて来てくれていました。

挨拶をしようと店舗の中に入ろうとした視線のその先に、僕より少し年上な感じのご夫婦が道路の反対側からこちらに向かって来ます。一瞬、あれ、今日は2組内見なのかと思いました。

すると、すでに店内にいたお客様にそのご夫婦が声を掛けます。なんとお客様のご両親だったのです。ご両親はこの店舗の近くでお店をやられているそうです。たくさんの店舗を案内して来ましたが、ご家族での内見は初めてです。

とても嬉しく思いました。内装業者さんを連れて来てくれることだって、普通は一度店舗を見て気に入ってからということが多いのに、ご両親まで来てくれるということは本気の証拠だからです。

しかも、ご両親が近くでお店をしているのなら話が早い。この辺の様子を知っている上で、あとは中を見て問題なければ借りたいということでしょう。



■ 良い入居者様に決まるなら200万円の負担はタダみたいなもの

1時間以上しっかりと見ていただき、電話番号を交換して別れました。内見中に何度もお母さまがお嬢さまに、「 あなたならやれるわよ 」と言っていたことに僕は感動しました。

普通は、「 大丈夫? やれるの? 」と心配するのに今回のお母さまは我が子を信じて応援しているのです。お父さまもドッシリと構えて細かいことに口を出しません。とてもステキなご家族です。

そして、ご両親が自営業ということも僕にとってはプラス要因でした。僕も自営業の家に生まれ育ちましたから、自営業同士はやはり分かり合えるといった印象を持っています。

これまでサラリーマンの方や公務員の方とも仕事をしたことがありますが、自分の権利や条件ばかりを主張される方が多く、決断も遅いという印象を持っていました。だから僕は、住居投資をしていないのです。

お客様は、「 ここでお店をするなら全改装をしたい 」と言ったので、「 それだけ本気でやってくれるなら、僕が現在の状態から解体してスケルトンまでは仕上げます 」と伝えました。僕はこの方たちと絶対にお付き合いをしたいと思ったからです。

負担する工事費用は100万から200万はかかるかもしれませんが、良いお客様と出会うことは、それ以上の価値があります。企業だって宣伝のための広告費や人を雇うために採用コストをかけていますから、僕にとってはそれと同じことです。

そしてその分、家賃交渉は遠慮してもらい正規の金額で貸すことができれば僕にとってもその方が良いのは言うまでもありません。

自宅に戻り、携帯メールでその日のお礼とできればお付き合いしたい( 交際という意味ではありません。念のため )ことをお伝えしましたら、すぐに「 お店のレイアウトをどうしようかと考えて今本屋さんに来ています 」と返信メールをいただきました。



■ 不動産の神様に逆らわなくてよかった

お客様の本気が伝わってきました。僕は月曜日に同級生の関口君に連絡をして、「 見積りを至急頼む 」と、いつものように無理を承知でお願いをしました。次の日の火曜日に現地で打合せしてもらえることになりました。

僕が日本にいて動けるのは10月末まで。お客様も「 12月中にはお店をオープンしたい 」と言っているので、先回りしてやれることは全部しておかないと間に合いません。( 大きな会社なのに小さい工事でもすぐ対応してくれる関口君には感謝しています )。

その後、「 決断は急がないでください。でも、契約の場合に備えて業者さんと打合せしておきます 」とメールすると、「 私も生半可な気持ちでやるつもりはない。今日も役所に助成金のことを確認しに行ってきた。業者さんとの打合せも同席したい 」と返信が届きました。

ところが、お客様からメールで送られてきた助成金の条件を見ると、「 契約の前に申請して、昼間に週4回営業して… 」などとたくさんの条件があり、承認までたくさんの段階を踏む必要があることがわかりました。

助成金を使うと、12月中のオープンは無理そうです。そして、助成金の上限は100万円。そこで、「 今回は僕が100万円以上負担するのだから、助成金は無視してオープンに集中しましょう 」と伝えました。

助成金分の100万円はお店をオープンしてからいくらでも取り戻せるので、エネルギーをそちらに使わず、今はオープンに集中してもらった方が良いと思ったのです。

その後、全てが順調に進み、無事、11月1日に契約開始となりました。それにしてもわずか3日でここまで話が進むとは、帰国前には思ってもいませんでした。

今回の契約で昨年10月に購入したときには利回り10%にも満たなかったこの物件が、1年経過して満室となり、利回り20%の物件に仕上がりました。この物件の目の前の1年前に現金買いした小さなビルも20%で回っています。

1年前に購入したこの2つの物件、計3,000万円の店舗が20%で回り始めました。次はこの夏に買った空き店舗を20%の物件に仕上げます。その前にペナンに戻り、充電してきます。


この写真はクアラルンプールです。ビルがまとめ売りされていて興奮しました!

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 広田健太郎(ひろたけんたろう)さん

hirotasan

不動産投資家
マレーシア・ペナン島在住

ツイッター
https://twitter.com/kentarohirota

ブログ
walk on the blue ocean.

■ 経歴

□1975年
群馬県高崎市に生まれる

□1997年
早稲田大学スポーツ科学部卒業(サッカー部所属)

□1998年
シンガポールプロサッカーリーグDIVISION1でプレイ

□1999年
個人事業主として「サファリレコード」創業

□2005年
結婚
父親のすすめで1棟目のビルを購入

□2008年
レコード店を閉め、父親の不動産会社へ入るも2カ月で退社

□2009年
宅建免許取得

□2017年 マレーシア・ペナン島に移住

□2018年
宅建免許返納

■ 所有物件

□2005年
11月:商業ビル購入(4テナント)20%

□2011年
3月:商業ビル購入(3テナント、1住居)売却済

□2012年
7月:商業ビル購入(4テナント、1住居)26%
9月:商業ビル購入(3テナント)28%
9月:中古戸建購入(売却済)

□2013年
3月:商業ビル購入(売却済)
6月:区分マンション購入(売却済)
9月:自宅近くの中古戸建購入
10月:土地購入⇒コインパーキング(23台)
12月:中古戸建店舗購入(売却済)
12月:自宅隣の中古戸建購入

□2014年
3月:商業ビル購入(2テナント) 20%
7月:商業ビル購入(売却済)br /> 10月:商業ビル購入(2テナント)32%

□2015年
3月:中古戸建店舗購入(売却済)
3月:土地購入⇒コインパーキング(35台)
6月:土地購入⇒コインパーキング(5台)
10月:転売用土地購入(売却済)
11月:自宅近くの中古戸建購入

□2016年 4月:店舗購入
5月:牢屋ビル購入(売却済)
8月:店舗購入

□2017年
3月:全空ビル購入
8月:ロードサイド店舗購入
10月:駅近ビジネスホテル隣の店舗購入
10月:上記店舗向かいのビル購入

2018年現在の家賃年収約5,400万円

月に5〜10日、一日に数時間働く狩猟型の生活を満喫している

不動産投資を始めるきっかけや初期の苦労については大家列伝(前編・後編)を参照ください。

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