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運転資金融資は「麻薬」のようなもの。3千万円・5年返済・金利0.8%の提案を受ける。

広田健太郎さん_画像 第88話

2019年は自分にとってどういう年であったのか。そして最後どう終わらせるか。ということを毎日考えて行動しています。不動産でもビジネスでも最後のクロージングが一番難しく、腕を問われます。最後を誤ったら全てが台無しです。

僕にとって2019年はペナン移住をやめて日本に戻るという大きな決断をした年ですが、そのことでまた人生が大きく動き出しました。

日本に戻るなら車が必要だと、その車を買いに行った途中で見た売り店舗の看板の不動産会社さんに電話をしてその物件を購入。その後、その不動産会社の社長さんをスカウトし、僕の専属マネージャーになってもらいました。

さらには、今まで何度も行く機会があった中国に初めて行って、心から感動して帰ってきました。人生は全く予測不可能です。



■ GACKTとして生きるのに掛かる年間コストは2億弱

物件も2月( 店舗1 )、3月( 店舗1 )、4月( 店舗2 )、6月( 店舗1・駐車場1 )、10月( ビル1・店舗1 )と購入。今も4物件を年内に購入しようかどうしようかと考えています。

前に、「 物件を買えばお金は入ってきても時間がなくなるから、ある程度所有したら買わない 」と言っていたのに? と僕のコラムを最初から読んでくれている人は疑問を感じるかもしれません。

理由の一つが、GACKTさんの本に「 GACKTとして生きるのに掛かる年間コストは2億弱 」と書いてあったことです。僕はこの先、自分の理想とする人生を生きるためには、家賃収入が6千万円では足りないと感じました。

6千万円というのは10年前のどん底時代に設定した金額です。今の僕は倍の1億2千万円は必要と目標を再設定しました。( 今現在は年間賃料収入5,600万、現在改修中のテナントが稼働すると満室時は7千万 )。

年間1億2千万円を生む仕組みを作るために、人は雇わないと決めていた僕がマネージャーさんを雇い、所有物件の管理を任せ、再び物件購入に本腰を入れたのです。



■ 運転資金として3千万円、5年返済、金利0.8%の提案

本格的に物件購入を進めていけば、メインバンクさんだけでは対応しきれない規模になるかもしれないと、先日、過去にお世話になった銀行さんにごあいさつに行きました。

いきなり物件の融資ではスピーディーに対応してもらえるかわかりません。再スタートにあたって、「 500万でも1千万円でも構いません 」と伝えて、実績作りの融資をお願いすることになりました。

すると担当者の方から、「 運転資金で3千万円、5年返済、金利0.8%。これならばすぐに融資可能 」と返事をいただきました。お願いをした1千万円をはるかに超える金額、しかも無担保という提案にとても驚きました。

メインバンクさんの融資は基本的に物件に必ず紐付けをしますが、今回の融資なら印鑑だけで、その他に余分な諸費用はかかりません。

喜びつつも、ここで僕は冷静に、自分の人生を振り返りました。僕はお金があればあるだけ使います。お金を儲けるのも得意ですが、使うのはもっと得意です。今回も、必ず何か理由をつけてすぐに使ってしまうはずです。

使ったものが相応しいお金を生む不動産ならばともかく、お金があったら自己投資という名の散財、浪費に際限なく使ってしまうことは間違いありません。使い果たした後には毎月50万円の返済が残るのです。



■ 運転資金の融資というのはまるで「 麻薬 」のようなもの?

僕は考えました。3千万円の融資は今の僕には危険すぎる。でも、お金を借りたい人が借りられない時代なのに、そんなチャンスを前にして自分から断るのもどうなのだろうか…。

そこで、顧問税理士さんに相談すると、現在の僕の会社からいえばこの借入のリスクはないので、どちらでも良いのはないかというアドバイスをもらいました。

その後、メインバンクさんに、他で借りることを伝えに行きました。ずっと僕を育ててきてくれた銀行さんです。成長したらあとは好き勝手にやりますというのは僕のスタンスではありません。

担当者さんは、他行さんとの付き合いはもちろん結構ですと話した後で、「 運転資金の融資というのはまるで『 麻薬 』のようですから気をつけてください 」とポツリと付け加えました。

この一言は強烈に効きました。「 3千万円を断ったらもったいない 」という誘惑に負けつつあった僕を納得させるのに充分すぎる言葉でした。僕の頭の中で昔、漫画やテレビで見た麻薬の売人のやり方が浮かびました。

素人に、最初は安くて良い麻薬を与えます。しばらくすると、ツケで麻薬を渡したり、お金を借りられるところを紹介したりします。そして身も心もボロボロになり、借金もできなくなると、手のひらを返すように捨てられるのです。

僕も3千万円の次は、5千万円の融資を受けたくなるでしょう。今の僕の会社ならば、5千万円の融資も平気かもしれません。エンドレスで返せなくなるまで、僕は融資を受けたがるはずです。

起業してから、苦しいことの連続でした。そうやって積み重ねてきたものを一瞬にして吹き飛ばし、自分ばかりか妻や子供達を路頭に迷わせることになるかもしれません。

僕は普段から、真剣に全力でやってもダメになる可能性はあるから、それは覚悟して欲しいと家族に伝えていますが、誘惑に負けての破産はしたくありません。

今回3千万円を融資してくれる銀行さんは、僕に麻薬を与えようとしているわけではありません。それどころか担当さんは僕の会社の3期分の決算書を見て評価してくれての融資の提案ですから、大変ありがたいのです。

でも、それでも僕は自分の中に潜むだらしなさをよく分かっています。運転資金を麻薬としてしまうのは僕の問題です。

1千万円の借入ならば返済は毎月利息を含めて17万円ほどです。これならば6月に現金で購入した店舗の家賃が毎月18万円ですから自分の中で、この物件と紐付けすれば良いと考えました。結局、そうやって納得できた1千万円という金額を先月末に融資してもらいました。



■ 不動産投資の答えは1つではないから難しい

現在検討している4物件は全部で1千万ちょっとです。( 改修費、解体費を合わせるとトータル1,500万円ほど )。そこからの賃料は毎月15万円ほど。仮にこれらの物件に今回の1千万円を紐づけると、返済分に足りません。

不動産投資はキャッシュフローの出る物件だけでなく、今お金を生まなくても種を蒔き仕込んでおくことも大切です。みんなそれを分かってはいるけれど、金銭的に余裕がなくてできません。

しかし、お金持ちはそうやって仕込みをすることで周りよりも先に将来の利益を確保しています。今の僕は少しずつそれができるようになってきたので、この4物件を購入することは戦略上とても大切なことだと思っています。

不動産投資の答えは1つではなく、自分、家族、会社、現金、借入、銀行、売主、買主、タイミング、リスク、時流、風向き、場所、数字、感情などなど挙げればキリがないほど様々な要因があります。

それらをその時の自分の全てを総動員して、判断して、ベストと思える答えを出していかなければなりません。問われるのは覚悟、センス、経験。本当に不動産投資はとても難しいものだと心から思います。



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プロフィール

■ 広田健太郎(ひろたけんたろう)さん

hirotasan

不動産投資家
マレーシア・ペナン島在住

ツイッター
https://twitter.com/kentarohirota

ブログ
walk on the blue ocean.

■ 経歴

□1975年
群馬県高崎市に生まれる

□1997年
早稲田大学スポーツ科学部卒業(サッカー部所属)

□1998年
シンガポールプロサッカーリーグDIVISION1でプレイ

□1999年
個人事業主として「サファリレコード」創業

□2005年
結婚
父親のすすめで1棟目のビルを購入

□2008年
レコード店を閉め、父親の不動産会社へ入るも2カ月で退社

□2009年
宅建免許取得

□2017年 マレーシア・ペナン島に移住

□2018年
宅建免許返納

■ 所有物件

□2005年
11月:商業ビル購入(4テナント)20%

□2011年
3月:商業ビル購入(3テナント、1住居)売却済

□2012年
7月:商業ビル購入(4テナント、1住居)26%
9月:商業ビル購入(3テナント)28%
9月:中古戸建購入(売却済)

□2013年
3月:商業ビル購入(売却済)
6月:区分マンション購入(売却済)
9月:自宅近くの中古戸建購入
10月:土地購入⇒コインパーキング(23台)
12月:中古戸建店舗購入(売却済)
12月:自宅隣の中古戸建購入

□2014年
3月:商業ビル購入(2テナント) 20%
7月:商業ビル購入(売却済)br /> 10月:商業ビル購入(2テナント)32%

□2015年
3月:中古戸建店舗購入(売却済)
3月:土地購入⇒コインパーキング(35台)
6月:土地購入⇒コインパーキング(5台)
10月:転売用土地購入(売却済)
11月:自宅近くの中古戸建購入

□2016年 4月:店舗購入
5月:牢屋ビル購入(売却済)
8月:店舗購入

□2017年
3月:全空ビル購入
8月:ロードサイド店舗購入
10月:駅近ビジネスホテル隣の店舗購入
10月:上記店舗向かいのビル購入

2018年現在の家賃年収約5,400万円

月に5〜10日、一日に数時間働く狩猟型の生活を満喫している

不動産投資を始めるきっかけや初期の苦労については大家列伝(前編・後編)を参照ください。

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