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新ビル購入で黄金を産むビル・デルタ地帯完成。不動産投資家として新型コロナウィルスについて考えておきたいこと。

広田健太郎さん_画像 第95話

健美家不動産投資コラム

先日、2020年最初のビルを購入しました。築39年の4つのテナントが入るRCビルで、利回りは13%ほど。一見すると平凡な物件ですが、僕が持っているビルの隣のビルであり、しかも道路を渡ったすぐ目の前も僕のビルです。

これで、黄金を産むトライアングル、ビル・デルタ地帯が完成しました。サッカーでもポジショニングの基本として、「 常にトライアングルを作れ 」と言われます。

魔の三角形と言われるバミューダトライアングル、ピラミッドもトライアングル。トライアングルを挙げていけばキリがないですが、古代からトライアングルにはパワーがあるのです。

今年は物件をあまり買うつもりはなく、むしろエリア外の物件は2つか3つくらい売ろうと思っています。でも、エリア内の物件は今まで通り、「 出てきたら全部買え! 」。

このわずか半径5メートルの距離で3つビルを所有したという戦略的な美しさと便利さにウットリし、郊外に単独で持つ物件への熱が冷めつつあることを感じています。

■ 今年の僕の軸となる3つのポイントについて

さて、僕自身は年初に3つのことを考えたと、前のコラムで書きました。

1.いつまでも今の事業がうまくいくと思ってはいけない
2.固定費を低く、組織を小さくする
3.不動産投資をもう1度研究する

この1カ月半で、この3つに関して何をしてきたか書いてみます。

1、いつまでも今の事業がうまくいくと思ってはいけない

1に関しては、僕自身、頭でわかっていても、その感覚が緩んでいました。ここ数年は多くの人が同じだったと思います。しかし、新型コロナウィルスの報道を見ていると、リーマンショック後の景色や東日本大震災、そして震災後しばらく続いた不安定な日々をリアルに思い出しました。



東日本大震災があったのは、僕が棟2目のビルを買った翌日でした。地震も原発も予断を許さない状況で計画停電もあったため、お店はいつも通りに営業できず、お客さんも外食を控え、お酒を飲みにいくようなこともなくなりました。

2棟目のビルを購入したものの、テナントさんは家賃をきちんと払えるだろうかと本当に不安になりました。絶望的な気持ちになったこともありました。

今の新型コロナウィルスの影響で、中国では外出をする人がいなくなり、会社も店舗も営業できない状況が続いているといいます。企業が従業員を大量解雇というニュースも聞こえてきます。

日本にとっても対岸の火事ではありません。会社や店舗はもちろん、ここ数年のインバウンドでにぎわっていた観光、宿泊業なども一気に影響を受けてしまうのではないでしょうか。

万が一にも東京オリンピックが中止なんてことになれば、どれくらいの企業が倒産し、僕のような店舗投資や、インバウンド向けの民泊などをしている不動産投資家が、どれだけの被害を受けることになるのか…。

今年1回目のコラムで「 東京オリンピック後とアメリカの大統領選後にどう変わっていくのか 」と書いた時に、少なくとも来年までは準備をする時間があると思っていましたが、どうやらそんな余裕はなくなったというのが今の僕の見立てです。

日本だけでなく、世界中の国がたくさんの工業製品・部品、衣類などの製造を中国に頼っている以上、これから様々な影響があると思います。急いで方向転換が必要となりました。

2、固定費を低く、組織を小さくする

2の「 固定費を低く、組織を小さくする 」ということですが、恥を忍んでこの場で告白しようと思います。僕は昨年12月に、それまで様々な仕事をお願いしていたマネージャーとの業務委託契約を、双方合意の上で解消しました。

コラムで書いた中華料理店への投資も中止しました。既に新しい法人設立の準備を進め、屋号も決めて内装工事も始めていました。コラムで公表したことで色々な方から面白いお話もいただきましたが、中止を決めました。

時間をかけて準備してきたので残念ですが、1,000万円以上を投資する予定だったオープンの前に判断できてよかったと思っています。「 お店に行きます 」と連絡をくれた方、申し訳ありません。理由については機会があれば書こうと思います。

3、不動産投資をもう1度研究する

3の「 不動産投資をもう1度研究する 」を実践するため、僕は昔、何度も読んだ本を10年ぶりに手に取りました。ツカサのウィークリーマンションで有名な川又三智彦さんが書いた「 1000億円失って―情報整理があなたの危機を救う! 」という本です。



10年も読んでいなかったのは、当時のどん底時代を思い出したくなかったからです。でも、これからの逆風に備えるためには必要だと思い読んでみました。この本の冒頭に、次のような文章があります。

「 1990年3月、大蔵省の通達で、不動産融資に対する総量規制がしかれ、銀行からの融資がストップ。建築途中の物件を16件抱えたまま、どこからも金が出なくなってしまった。こうして、私は日本有数の資産家から一転、1000億円の負債を抱える大貧民に転落してしまったのである。」

川又さんを奈落に突き落としたのは、当時の政府が行った「 総量規制 」です。みなさまは、「 総量規制 」という言葉を聞いたことがありますか?

僕は以前、不動産会社の社長をしていた父親に「 不動産で一番大変だったことって何? 」と質問したことがあります。その時の答えが「 総量規制 」でした。

正式には「 不動産融資総量規制 」というバブル期の投機熱を抑えるための大蔵省から金融機関からの通達であり、それ以降しばらくの間は不動産を担保にお金を貸すことができなくなったのです。それまで10億で買っても次の日に11億で売れたような時代が一瞬にして終わり、全く不動産が動かなくなったといいます。

父にその話を聞いてしばらくして、北海道に行き、初めて加藤ひろゆきさんにお会いする機会がありました。この時に僕が10年ローンで不動産投資をしているという理由として、総量規制の話をさせてもらったことが当時の加藤ひろゆきさんのブログにも書いてあります。

参照:https://plaza.rakuten.co.jp/investor101/diary/201408080001/

川俣さんの本には、「 なぜ自分がこんなにもひどい目に遭わなければならなかったのかと何度も自問自答し、その答えを求めて、ありとあらゆる経済書を読みあさった 」と書いてあります。

そして、悩んだ末に、「 情報の収集・整理・分析を行うようになった 」のだそうです。2008年1月にこの本を購入した僕は、そこから約3年、毎日午前中に新聞や雑誌を切り抜いて、ファイルに貼っていました。



あれから10年が経過して、あの時の切り抜きが、今の僕のバックボーンになっていると感じます。100冊を超えるノートに「 メモを書く 」ようになったのも、この本にある「 記録せよ、すべては後に知恵となる 」という言葉の影響を受けているのかもしれません。

読み返してみると、「 ほしいものリストを作ろう 」という項目や、「 人生の目標を実現するための設計図を持とう 」なんてページまであったことに驚いています。今の僕の武器となっていることばかり、この本には書いてありました。

総量規制で人生が変わった方の経験を知ることができる上に、そこから何を学んだのかについても知ることができます。興味がある方はぜひ購入してみてください。



■ 冬に備える準備をしよう

東京オリンピック、アメリカ大統領選だけでなく、今後どうなるのか全くわからない新型コロナウィルス問題や、そこから発生するかもしれない大混乱。さらには、地震や台風などの問題も無視できません。

アベノミクスという長い夏を僕もみなさまもキリギリスになって楽しみすぎたかもしれません。これからはアリさんのように冬に備える準備も必要かと僕は反省しています。

自分は人一倍、風向きや危機感に敏感であると自覚しているので、今回の話は考えすぎかもしれません。不安や危機感を煽るつもりはありませんが、確実に今までと同じ意識ではいけないと思っています。

僕自身は昔読んだ本をもう一度読み返したり、色々な人と意見交換して不動産投資の研究に2〜3年は没頭しながら、先の道を見出していこうと思っています。



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プロフィール

■ 広田健太郎(ひろたけんたろう)さん

hirotasan

不動産投資家
マレーシア・ペナン島在住

ツイッター
https://twitter.com/kentarohirota

ブログ
walk on the blue ocean.

■ 経歴

□1975年
群馬県高崎市に生まれる

□1997年
早稲田大学スポーツ科学部卒業(サッカー部所属)

□1998年
シンガポールプロサッカーリーグDIVISION1でプレイ

□1999年
個人事業主として「サファリレコード」創業

□2005年
結婚
父親のすすめで1棟目のビルを購入

□2008年
レコード店を閉め、父親の不動産会社へ入るも2カ月で退社

□2009年
宅建免許取得

□2017年 マレーシア・ペナン島に移住

□2018年
宅建免許返納

■ 所有物件

□2005年
11月:商業ビル購入(4テナント)20%

□2011年
3月:商業ビル購入(3テナント、1住居)売却済

□2012年
7月:商業ビル購入(4テナント、1住居)26%
9月:商業ビル購入(3テナント)28%
9月:中古戸建購入(売却済)

□2013年
3月:商業ビル購入(売却済)
6月:区分マンション購入(売却済)
9月:自宅近くの中古戸建購入
10月:土地購入⇒コインパーキング(23台)
12月:中古戸建店舗購入(売却済)
12月:自宅隣の中古戸建購入

□2014年
3月:商業ビル購入(2テナント) 20%
7月:商業ビル購入(売却済)br /> 10月:商業ビル購入(2テナント)32%

□2015年
3月:中古戸建店舗購入(売却済)
3月:土地購入⇒コインパーキング(35台)
6月:土地購入⇒コインパーキング(5台)
10月:転売用土地購入(売却済)
11月:自宅近くの中古戸建購入

□2016年 4月:店舗購入
5月:牢屋ビル購入(売却済)
8月:店舗購入

□2017年
3月:全空ビル購入
8月:ロードサイド店舗購入
10月:駅近ビジネスホテル隣の店舗購入
10月:上記店舗向かいのビル購入

2018年現在の家賃年収約5,400万円

月に5〜10日、一日に数時間働く狩猟型の生活を満喫している

不動産投資を始めるきっかけや初期の苦労については大家列伝(前編・後編)を参照ください。

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